החברה מבצעת פרויקט הריסה ובנייה מחדש בהרצליה. בנוסף לזכויות שקיבלה על פי התמ״א, אושרו לה זכויות בנייה מכוח תכנית מתאר מקומית. טענתה כי יש להתייחס לכלל הזכויות כנובעות מהתמ״א נדחתה
בית המשפט לעניינים מנהליים דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת ״אלמוג 38״ על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה לחייב אותה בהיטל השבחה. החברה קיבלה היתר להריסה ובנייה מחדש של בניין בעיר. ההיתר התבסס על זכויות מכוח תמ״א 38 וכן על תכנית מתאר מקומית שהתקבלה מכוח תמ״א 38. טענת החברה כי זכויות הבנייה הנוספות פטורות מהיטל השבחה מפני שניתן היה לקבלן לפי תמ״א 38 נדחתה.
ב-2017 החברה קיבלה היתר להריסת בניין בן שלוש קומות ובניית בניין בן שבע וחצי קומות תחתיו. הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ותוכנית מתאר מקומית שהתקבלה לפי סעיף 23 לתמ"א 38. התכנית המקומית הגבילה את האפשרות לחרוג מקווי הבניין הקיימים (ובכך צמצמה את האפשרויות שמקנה תמ״א 38), אך אפשרה להקים קומה נוספת מעבר ל-2.5 הקומות שניתן היה לקבל לפי התמ״א.
הוועדה המקומית דרשה מהחברה היטל השבחה בסכום של כ-2.9 מיליון שקל בגין הקומה השישית בבניין החדש, שהיא הקומה המלאה השלישית שנוספה לעומת המבנה הקודם טרם הריסתו.
החברה גרסה שזכויות הבניה בקומה הנוספת פטורות מהיטל השבחה מפני שניתן היה לקבלן לפי תמ"א 38. היא ציינה שמכוח תיקון לתמ״א 38 ניתן כיום לאשר עד שלוש וחצי קומות נוספות.
בין הצדדים התעוררה מחלוקת האם זכויות הבנייה שאושרו בקומה הנוספת, להבדיל מהזכות לעצם הוספת הקומה, מקורן בתמ״א 38 או בתכנית המקומית.
לטענת החברה, יש לחשב את "סל הזכויות", כלומר כמות השטחים לבנייה, שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 תוך הבאה בחשבון של האפשרות שמעניקה התמ״א לחריגה מקווי הבניין.
החברה ציינה כי יכולים להיות מצבים, כמו המקרה שלה, שבו הוראות הבינוי של התכנית המקומית מחייבות הקמת בניין צר יותר מזה שמתירה תמ"א 38. בנסיבות כאלה, עשוי להיות מצב בו אותן זכויות שמתירה התמ"א, ינוצלו בבניין החדש במסגרת קומה נוספת. מאחר שאין ספק כי מדובר בזכויות אשר ניתן היה לנצלן לו הוצא ההיתר מכוח התמ"א, הרי שלא יעלה על הדעת שיוטל בגינן היטל השבחה.
הוועדה המקומית טענה מנגד כי תוספת הזכויות לקומה הנוספת אינו מכוח תמ״א 38 אלא מתוקף סמכות הוועדה המקומית להוסיף קומות בתכנית. היא ציינה כי קבלת עמדת החברה שקולה להכשרתו של ״ניוד זכויות״ אסור.
אין ״סל זכויות״
השופט הרי קירש מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב כתב כי פרשנות המערערת איננה מופרכת ויש בה טעם מסוים, אך יש דחה את הערעור.
הוא כתב כי בחינת הוראות תמ"א 38 בצירוף הגבלת קווי הבניין שנקבעה בתוכנית המקומית, מובילה למסקנה כי אין מקום לחישוב "סל זכויות" לפי תמ"א 38 בהתעלם מהמגבלה האמורה.
זאת ועוד, החברה לא הוכיחה שניתן היה לנצל את זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 בגבולות קווי הבניין לפי התוכנית המקומית, או כי בקשה להיתר בנייה המבוססת על מגבלה כזו הייתה מאושרת.
המערערת חויבה בהוצאות בסך 6,000 שקל.
- ב״כ המערערת: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו״ד עידן בן-עמי
- ב״כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף שניר, עו"ד אסף הראל ועו״ד נמרוד טויסטר
עו"ד גיא יקותיאל
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין