השכרת דירות מהווה השלמת הכנסה לאנשים רבים. כשמדובר ביותר מדירה אחת, ההכנסה עשויה להיות מסווגת כ״עסק״ ולא יחולו עליה הטבות מס. איך תדעו איזה מסלול חל עליכם?
דמי שכירות הם הכנסה חייבת במס. כחלק ממדיניות המבקשת לעודד השכרת דירות בישראל נקבע מס מופחת (ולעתים אף פטור מלא) על השכרת דירות שאינה במסגרת עסקו של המשכיר. ההבחנה בין הכנסה עסקית לבין הכנסה הונית פאסיבית עשוי להיות מורכב ובתי המשפט פיתחו לאורך השנים מספר מבחנים, שהעיקרי שבהם הוא מבחן הכוונה.
שלושה מסלולים
בחוקי המס קיימים שלושה מסלולים למיסוי הכנסה מדמי שכירות:
א. מסלול רגיל בו חישוב המס יהיה על פי מדרגות המס עד לשיעור המס השולי.
ב. מסלול פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים שלא במסגרת עסק, עד לגובה תקרה כספית הקבועה בחוק. נכון לשנת 2019 יש פטור מלא על הכנסות משכירות עד לגובה 5,090 שקל ופטור חלקי על הכנסות מעל סכום זה ועד לכפל התקרה (10,180 שקל).
ג. מסלול מופחת הקובע שיעור מס של 10% על מלוא מחזור ההכנסה מדמי השכירות, בתנאי שההכנסה אינה עסקית.
המסלולים המיטיבים ב' ו-ג' חלים רק במצב שבו דמי השכירות אינם הכנסות עסקיות של הנישום. אבחנה זו מביאה לכך שבמקרים רבים מתעוררת מחלוקת בין המשכיר למס הכנסה האם מדובר בהכנסה פרטית או בהכנסה מעסק.
תכנון מס או העלמת הכנסות?
מטבע הדברים, כל משכיר מבקש לנצל את המסלולים המיטיבים. כך למשל, לצורך "תכנון המס" יש אנשים שרושמים את הנכסים על שם הילדים ובאופן זה מפזרים את הכנסת דמי השכירות ומגדילים את האפשרות לנצל הטבות מס.
לאחרונה הכריע בית המשפט במקרה מעין זה (ע"מ 93479-14-93 ארביב נ' מדינת ישראל). לנישום, אדם בשנות השישים לחייו ואב לשישה ילדים, עסק להתקנת דודי שמש בנתניה. במהלך השנים הוא רכש מספר נכסים בעיר ואת חלקם רשם על שם ילדיו. הנכסים חולקו ליחידות דיור קטנות והושכרו בעיקר לעובדים זרים.
הנישום הצהיר על ההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו ועיקר ההכנסות דווחו כהכנסות פאסיביות שחייבות בשיעור מס מופחת של 10%. על יתר הכנסות השכירות מנכסים שנרשמו על שמו נדרש פטור מלא ממס. הנכסים שנרשמו על שם הילדים לא דווחו למס הכנסה בטענה כי מגיע להם פטור על הכנסות אלה.
מס הכנסה סבר שהנישום ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים ואין להעניק לו הקלות במס. הוא ייחס למערער את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, כולל אלה שנרשמו על שם בניו.
הנישום ערער על החלטת רשויות המס. בית המשפט בניתוח המקרה לקח בחשבון את כמות הנכסים שהועמדו להשכרה, השבחתם (במובן של הגדלת דמי השכירות שניתן לקבל מהם), היקף ותדירות הפעולות שנדרשו מהמערער לצורכי ההשכרה, הידע המעשי והבקיאות שצבר האיש בקשר לנישה ייחודית זו של השכרה, וכן לנטילת סיכון מוגבר על ידו. כל אלו ושיקולים נוספים, הביאו את בית המשפט למסקנה שלא מדובר בהשכרה רגילה אלא הכנסה מעסק.
מבחן הכוונה
כמו במקרים אחרים בהם התעוררה השאלה האם הכנסה היא רווח מעסק (הכנסה פירותית) או רווח הוני רגיל, בית המשפט קבע בסוגיית סיווג דמי שכירות מספר מבחנים שאמורים לסייע לו לחשוף המהות של העסקה. המבחן המכריע בסופו של דבר הוא מבחן הכוונה – מה הייתה כוונתו האמיתית של האדם, האם פעל ויגע לטובת קידום ״עסק״ או שמדובר בהכנסה פאסיבית.
בעניין ארביב טען פקיד השומה כאמור שיש לשייך את כל ההכנסות לנישום, לרבות הכנסות מהנכסים שנרשמו על שם ילדיו. זאת, מאחר שלטענתו האיש נהג בנכסים כבשלו מבלי לערב את ילדיו. הוא זה שאיתר ורכש אותם, ביצע את הפיצול, התקשר עם דיירים, טיפל בנכסים באופן שוטף וגבה דמי שכירות.
באשר לכספי השכירות, פקיד השומה טען שהנישום השתמש בכספים שהתקבלו כראות עיניו. בכך הוא דחה את טענת איש כי הוא אמנם גבה את הכספים אך חילק אותם כסיוע כלכלי לילדיו.
בית המשפט קיבל את עמדת פקיד השומה וקבע שבנסיבות המקרה המסקנה המתחייבת היא שדמי השכירות מכלל הנכסים שהיו בבעלות הנישום וילדיו הם בבחינת הכנסה שלו. בין היתר נקבע כי למערער יש את השליטה בניהול הנכסים ואף בגביית דמי השכירות. בנסיבות אלה קבע בית המשפט שלמערער או ילדיו לא מגיע פטור על דמי השכירות וכל ההכנסות יחויבו במס הכנסה רגיל כהכנסה מעסק.
המקרה מוכיח שהתנהלות לא נכונה עם השכרת נכסים עלולה להוביל לתוצאה הכספית קשה. לכן, בכל מקרה של ספק מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום.
* עו״ד ורו״ח שוקי ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן, שמאי מקרקעין מוסמך
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין