ועדת הערר קיבלה את עמדת חברת הבנייה כי חויבה במס שבח גבוה מדי עבור עסקת הנדל"ן. אלא שבית המשפט העליון הפך את ההחלטה והסכים עם מנהל מיסוי המקרקעין. סכום השומה שתצטרך החברה לשלם ייקבע על סמך השומה המקורית בסך כ-16 מיליון שקל.
חברת הבנייה "פינת פלורנטין" רכשה לפני 10 שנים זכויות בנייה בשטח בתל אביב, שעליו התחייבה לבנות 21 יחידות דיור עבור הבעלים, ולשאת במקומו במס שבח של 5.9 מיליון שקל שהוטל על העסקה.
לשאלות בתחום המקרקעין
פנו לעורך דין דיני מקרקעין
כעבור חמש שנים מכרה החברה את זכויותיה לחברת הקבלן "רוטשטיין", שהתחייבה לבנות את אותן יחידות דיור שהובטחו לבעלים וכן 10 יחידות דיור נוספות, ולשלם ל"פינת פלורנטין" עוד 5 מיליון שקל.
העסקה החדשה דווחה למנהל מיסוי המקרקעין בתל אביב, כדי שיחשב את שומת מס השבח, הקובעת מהו הרווח שנוצר לחברה כתוצאה ממכירת זכויותיה בנדל"ן.
בהתאם, ערך מנהל מיסוי המקרקעין בתל-אביב את חישוב השומה, בין היתר, על סמך הפרש של כ-8 מיליון שקל בין שווי זכויות הבנייה ביום בו רכשה אותן החברה (הוערכו בכ-3.5 מיליון שקל), לבין שווי זכויות הבנייה ביום בו מכרה אותן (הוערכו בשווי של כ-11 מיליון שקל).
מכאן, הוציא המנהל ל"פינת פלורנטין" שומת מס שבח בסך 15.94 מיליון שקל. החברה לא השלימה עם השומה האסטרונומית, והגישה ערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.
לטענתה, מנהל המיסוי טעה כאשר העריך את שווי זכויות הבנייה בעסקה הראשונה, בה רכשה את הזכויות, בסכום נמוך משמעותית מהסכום בו הוערכו בעסקת המכירה.
על כן, החברה דרשה להקטין את שווי שירותי הבנייה של המכירה בעסקה המאוחרת בהתחשב בעסקה הראשונה, כך שתוכל לשלם מס נמוך יותר עבור רווחיה.
ועדת הערר קיבלה את טענת החברה לפיה המנהל טעה בהערכת העסקה. לכן, היא הורתה על חישוב מחדש של שווי זכויות הרכישה בעסקה הראשונה, בהתאם לשוויים הנוכחי, כך שהחברה תשלם מס מופחת.
מנהל מיסוי המקרקעין סבר שהוועדה שגתה וקיבלה את ההחלטה בניגוד לעקרונות המס, וערער לבית המשפט העליון.
לשיטתו, קבלת עמדתה של החברה תביא לשינוי בדיעבד של שווי המכירה ושל חיובי מס, ששולמו כבר ממזמן והפכו לסופיים. משמעות הדבר בפועל היא שחלק מהרווח שצמח לחברה בעסקה כלל לא ימוסה.
מאוחר מדי לשנות
השופט מני מזוז הבהיר כי השבח הוא למעשה הרווח של מוכר הזכות במקרקעין,
"רווח זה הוא ההפרש בין המחיר שבו רכש המוכר את הזכות ("שווי הרכישה") לבין המחיר שבו מכר המוכר את הזכות ("שווי המכירה"), בניכוי הוצאות שהוציא המוכר לרכישתה של הזכות או במכירתה", הבהיר השופט בפסק הדין.
ואולם, אחד מעקרונות המס החשובים הוא סופיות השומה, ובהתחשב בהם, מנהל מס שבח צודק – ובזמן הדיון בוועדת הערר כבר לא ניתן היה לשנות את שווי העסקה ובכלל זה את שווי הרכישה בעסקה הראשונה.
שופט הדגיש שאף אחד מהצדדים לעסקה הראשונה לא התלונן על הערכת שווי זכויות הבנייה בזמן אמת, וכעת, משעברו יותר מארבע שנים מאז קבלת השומה, לא ניתן לשנות אותה – גם אם החברה צודקת וחלה טעות בהערכה הראשונית.
לפיכך, השופט החליט לקבל את הערעור, כך שהחברה תצטרך לשלם מס שבח, שייגזר מסכום השומה המקורי בסך 15.94 מיליון שקל.
השופטים סלים ג'ובראן וצבי זילברטל הצטרפו לפסק הדין. על החברה הוטלו הוצאות משפט בסך 15,000 שקל.
- ב"כ התובע: עו"ד קמיל עטילה
- ב"כ הנתבע: עו"ד משה הר שמש
* עורך דין אורי ח. פיינטוך עוסק במיסוי נדל"ן
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין