תכנון המס ברכישת דירה הוא מרכיב מהותי בכל עסקה, אבל בדירה שניה ובדירה להשקעה הוא מתחדד פי כמה. תכנון זה ראוי שיתבצע עוד בשלב שטרם רכישת הדירה.
זהות הרוכש
בשלב הראשון של תכנון המס יש לאפיין את זהות הרוכש שכן הדבר משפיע על הטבות המס והטבות אחרות. בנקודה זו יש לברר האם הרוכש קונה את הנכס כיחיד, במסגרת חברה, אם כן איזו חברה, בשותפות או כחלק מקבוצת רכישה.
בהקשר זה, כדאי לבדוק האם ניתן לעשות שימוש בפטור או בהקלה מיוחדים לרוכשים מיוחדים (עולה חדש, נכה, נפגע פעולות איבה, משפחות חללי צה"ל שנפלו במערכה ועוד).
חשוב לתזמן בצורה נכונה את תאריכי הרכישה והמכירה כדי להשתמש בצורה יעילה בשינויים במדרגות המס, בפטורים ובהקלות.
בנוסף חשוב לבחור בצורה מושכלת את מסלולי המיסוי על דמי השכירות כדי לעשות בהם שימוש מיטבי בהתאם לדירה הנרכשת ולנתוני הרוכש.
מס רכישה
על רכישת דירה יש לשלם מס רכישה. יש לדווח לרשות המיסים על עסקת רכישה בתוך 30 יום מחתימת ההסכם ולשלם את המס תוך 60 יום מהחתימה.
להלן מדרגות המס על דירה ראשונה (בני זוג וילדים קטינים נחשבים לתא משפחתי אחד/קונה אחד) בתוקף עד ליום 15.1.2020:
- על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח – לא ישולם מס
- על חלק השווי העולה על 1,696,750 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח – 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,012,560 ש"ח ועד 5,192,150 ש"ח – 5%
- על חלק השווי העולה על 5,192,150 ש"ח ועד 17,307,170 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 17,307,170 ש"ח – 10%
ואלה מדרגות המס על רכישת דירה נוספת בתוקף עד 15.12020:
- על חלק השווי שעד 5,194,225 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 5,194,225 ש"ח – 10%
כך למשל, רכישת דירה ראשונה בסכום של 1,000,000 שקל פטורה ממס. לעומת זאת, על רכישת דירה שניה ב- 1,000,000 שקל יחול תשלום מס רכישה בגובה 80,000 שקל
מס שבח בגין מכירת דירה שאינה דירה יחידה:
יש לשלם 25% מס על הרווח שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה (מועדי הדיווח והתשלום הם כמו במס רכישה).
לחבות מס זו פטורים והנחות רבים, וביניהם:
- תחשיב מס ליניארי (לא פרוגרסיבי אלא כפונקציה של חלוקת השבח למספר שנות הבעלות) למחזיקי דירות אשר נרכשו לפני 1.1.2014 – פטור לשנים שלפני 2014, והיתרה 25%.
- זכות לניכוי הוצאות שנעשו בתהליך רכישה, החזקת הדירה ומכירתה: למשל, שכר טרחה של אנשי מקצוע כעו"ד, מתווך, עלויות שיפוץ, מימון ריבית ריאלית לרכישה.
לא ניתן לתת סקירה מקיפה של כל הפטורים וההנחות שכן הם משתנים ממקרה למקרה ולכן מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע.
זה המקום לציין כי ניתן גם לבצע תכנוני מס לגיטימיים המפחיתים את עלות המס הכוללת, בעיקר בתוך בני משפחה. בין התכנונים הידועים – העברה ללא תמורה, רכישה על שם בן משפחה אחר, יצירת הקדשים ונאמנויות ועוד.
מיסוי השכירות
קיימים שלושה מסלולים מיסוי למשכירי דירות. חשוב לבחור את מסלול המיסוי הנכון לכל משכיר בהתאם לנתוניו האישיים.
המסלולים מהווים נגזרת של גובה ההכנסה החודשית משכר דירה הכוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וצאצאיו עד גיל 18.
מסלול פטור
מיועד לשכר דירה של עד כ-5,030 שקל לחודש (כל הסכומים נכונים לשנת 2018 ומתעדכנים באופן שוטף) מכל דירות המשכיר יחדיו –ובתנאי כי יתקיימו כל התנאים הבאים: הדירה המשמשת רק למגורים, הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר, הדירה מושכרת לשוכר יחיד או לחברה שעיקר פעילותה מתן דיור לזכאים.
מסלול פטור חלקי
חל במקרים בהם שכר הדירה החודשי הוא מעל 5,030 שקל ופחות מ-10,060 שקל.
במסלול זה רק חלק מהכנסות שכר הדירה יחויב במס, בהתאם למס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.
מסלול מס מופחת
הבחירה במסלול זה היא זכות המוקנה למשכיר. המס הוא בשיעור 10% מסך דמי השכירות, בתנאי כי הדירה משמשת למגורים בישראל, וההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.
במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה שכן אחרת יתווספו לסכום ריבית והצמדה.
כדאי לציין כי במסלולי הפטור/המס המופחת לא יותר ניכוי הוצאות מכל הסוגים ופחת (בלאי אינפלציה תיקונים וכד׳). כמו כן, אין למשכיר זכות לקיזוז, זיכוי או פטור, בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס עליה.
מסלול מס מלא
חל על שכר דירה חודשי של מעל 10,060 שקל. המשכיר יחויב בתשלום מס מלא לפי המס השולי שלו בהתחשב במכלול הכנסותיו, ובהתחשב בגילו (מעל 60 דרגת המס הנמוכה ביותר מתחילה ב-10%).
במסלול זה תוכרנה כל ההוצאות הנובעות מייצור ההכנסה כגון תיווך, שירותים משפטיים, תיקונים, פחת ועוד. בחירה במסלול זה תחייב את המשכיר בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
מכירת דירת מגורים שלגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח כשבמקביל ינוכה משווי הרכישה הפחת שנדרש כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. מסלול זה מגדיר את המשכיר כבעל עסק של דירות להשכרה ולכן שיעור המס זהה לשיעור המס על הכנסה שוטפת (הכנסה מעסק), ובהמשך לכך לכשתימכר הדירה, תיחשב ההכנסה מהמכר כהכנסה עסקית שחייבת במס.
* עורכת דין רון ניב עוסקת בנדל״ן
** המאמר הוא חלק מסדרת מאמרים של הכותבת בנושא שיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין