בעלים של בניין מגורים בן 80 שנה הממוקם בת"א הגיש בקשה לקבלת היתר בנייה מכוח תמ"א 38. בקשתו נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה וועדת הערר המחוזית, שטענו כי על הנכס חלה תכנית בניין עירונית ספציפית. הצדדים הגיעו לבית המשפט, שקבע: גם לתמ"א 38 יש גבולות.
בעל הבניין, שבו שלוש קומות ודירת גג, פנה במהלך אוקטובר 2012 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב, כדי שתאפשר לו להרוס את דירת הגג והקומה השלישית, ותאפשר לו לבנות במקומן שלוש קומות, בנוסף לחדר יציאה על הגג.
מתעניינים בביצוע תמ"א 38?
פנה ל- עו"ד תמ"א 38
הוועדה דחתה את בקשתו, שכן לדבריה, חלה על הנכס תכנית בניין עיר (תב"ע) "לב תל אביב", שמתירה לאשר תוספת בנייה עד לחמש קומות בלבד, בעוד שלפי הבקשה, יצא שיהיו בין חמש וחצי לשש קומות.
בעל הבניין פנה לוועדת הערר המחוזית, שדחתה את הבקשה אף היא, ונימקה זאת בכך שכאשר ישנה התנגשות בין זכויות הבנייה לפי התב"ע, לבין זכויות לפי תמ"א 38, יש לקזז אותן. במילים אחרות - הוועדה המקומית צדקה כשלא אישרה בניית קומה שישית, שתהווה חריגה מזכויות הבנייה המותרות על פי התב"ע.
בעל הבניין סירב לקבל את הדחייה, ועתר בתחילת 2014 לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב.
לטענתו, זכויות הבנייה המוקנות מכח תב"ע הן זכויות מצטברות לזכויות מכוח תמ"א 38, כך שלמעשה מוקנות לנכס זכויות בנייה של 4 קומות + יציאה על הגג.
לשיטתו, יש לשלב בין התכנית המקומית "לב תל אביב" והתכנית הארצית של תמ"א 38, בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה המקומית.
שתי הוועדות ביקשו לדחות את העתירה: לטענת ועדת הערר, אמנם מטרת תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן זכויות בנייה, אך עם זאת נקבעו בה תנאים מגבילים, כמו במקרה בו חלה על מבנה קיים תכנית בנייה מפורטת. במצב כזה, תנאי לתמ"א הוא התאמת הבנייה לדרישות התכנית הקיימת.
הוועדה המקומית הוסיפה כי תמ"א 38 אינה מאפשרת ניצול כפול של זכויות בנייה והסבירה כי ההגבלה בתקנות נועדה כדי לאפשר תוספת גבהים ריאלית, מבחינת כושר הנשיאה של הבניין הקיים, ועל מנת ליצור מראה ערוני אחיד.
זכויות נפרדות
השופטת גיליה רביד הבהירה כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על ועדת הערר, ומתערב רק כאשר נפלו בהחלטתה פגמים משמעותיים או שהיא לוקה בטעויות החורגות מתחום הסבירות.
לאחר שבחנה את טענות הצדדים, החליטה השופטת שמקרה זה אינו מצדיק את התערבותה ודחתה את העתירה.
לדברי השופטת, הוראות התמ"א 38 בעניין חיזוק מבנה בנוי ברורות ואינן מעוררות כל קושי פרשני, ולפיהן זכויות בנייה מכוח תב"ע וזכויות בנייה מכוח תמ"א אינן זכויות מצטברות, אלא זכויות המתקזזות אחת עם השנייה.
מכאן, שהוועדות צדקו כאשר דחו את בקשת היתר הבנייה, מה גם שהעותר עצמו הסכים שלוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת לגבי אישור בקשות מכוח תמ"א 38.
בנוסף, ציינה השופטת כי במהלך הדיון הצדדים כבר הגיעו להסכמה עקרונית, לפיה יאושר היתר בנייה עבור 2.5 קומות בלבד, אך בשלב מסוים, העותר החליט לסגת מההסכם, ובכך הקשה על קיום ההליך וסרבל אותו.
לפיכך, בנוסף לדחיית העתירה, חייבה השופטת את העותר לשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד גבוהים, בסכום של 30,000 שקל.
- ב"כ העותר: עו"ד מ. ברזילאי, עו"ד פז יצחקי-וינברגר
- ב"כ המשיבות: עו"ד שרון לייב-פלג, עו"ד לירון רותם
* עו"ד ענבל מנור עוסקת בתמ"א 38.
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין