בימים אלה פרסם משרד המשפטים טיוטת תיקון לחוק פינוי בינוי, לפיה ניתן יהיה לפנות דייר סרבן מדירתו לאחר שנשמעו טענותיו בבית המשפט. האם התיקון ראוי, ולמי הוא יועיל?
"פינוי בינוי" נעשה בדרך התקשרות בהסכם בין יזם לבעלי דירות, במסגרתו הדיירים מפונים מדירותיהם ולאחר הריסתן נבנים במקומן בנייני מגורים חדשים. הסדרי פינוי בינוי נוצרו כחלק ממדיניות ההתחדשות עירונית, כפתרון לבעיות דיור ולשימוש יעיל בעתודות הקרקע.
לייעוץ בענייני פינוי בינוי:
עו"ד פינוי בינוי
למשרד הבינוי והשיכון הסמכות להכריז על שטח כמתחם המיועד לפינוי ובינוי מכוח חוק התכנון והבנייה. בשטחים אלו ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי על מנת לעודד את ההתקשרות בין יזמים ולבין בעלי הדירות.
בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) במטרה לכפות על דייר המסרב להתקשר בעסקה, בניגוד לדעת הרוב, באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי הגיוניים.
החוק מפרט מתי סירוב לא ייחשב כבלתי סביר, למשל, אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אם לא הוצעו בטוחות הולמות או מגורים חלופיים, או אם לסרבן יש נסיבות אישיות מיוחדות.
התיקון החדש המוצע בא להוסיף סנקציה חלופית לזו הקיימת בחוק כיום, לפיה ניתן לחייב את הדייר הסרבן בנזק הכספי שהסב לשכניו בסירובו. מטרת התיקון, נטען, היא לעודד התחדשות עירונית מאחר שהחוק הקיים אינו מספק התקדמות בקצב הרצוי.
בחינת התיקון המוצע מעלה שאלות קשות ונוקבות, ובראשן מדוע מגלגל החוק מלכתחילה את הטיפול בפרויקטים רחבי היקף, שמשמעותם הרוחבית עצומה, לבתי המשפט העמוסים?
המצב עד היום
במתכונתו הנוכחית, החוק קובע כי בעל דירה המסרב להתקשר בעסקה באופן בלתי סביר עשוי להיות מחויב בתשלום עבור הנזק שגרם ליתר בעלי הדירות בשל סרבנותו.
רוב פסקי הדין שניתנו נגד דיירים סרבנים עסקו בהתנגדויות מסיבות אישיות. בדרך כלל התוצאה הייתה שהדייר חויב במאות אלפי שקלים.
מאידך, מרבית המקרים מסתיימים בפשרה עוד בטרם ניתן פסק דין, לעיתים בדרך פשרה הנכפית על בעל דירה הנאלץ להתמודד מול תביעת מיליונים ולעיתים, באמצעות מו"מ מול היזם. אז מדוע נטען כי החוק אינו משיג את מטרתו?
דיון מורכב וארוך
מטבע הדברים, בפרויקטים מורכבים מסוג פינוי ובינוי העוסקים במאות יחידות דיור, הדיונים בבתי משפט עשויים להיות ממושכים. בחינת ההסכמים הנערכים בין היזם לבין בעלי הדירות אינה פשוטה ודורשת בקיאות בהסכמים מסוג זה. בהסכם קבועות התחייבויות היזם אל מול התחייבויות בעלי הדירות ומדובר בסעיפים שחשיבותם רבה.
בית המשפט אינו יכול להיכנס לדקויות של הסכמים הנפרשים על פני עשרות עמודים, ויבקש לעסוק רק בעיקר הדברים.
בכך קיימת פגיעה בזכויות בעלי הדירות. תיקונים להסכם שנראים לעיתים זניחים עשויים לקבל משמעות רבה בהתקיים נסיבות מסוימות. מסיבה זו, כמו גם היכולת המוגבלת לערוך דיון אמיתי בהסכם מורכב, בית המשפט אינו המקום לעיצוב ההסכם על סעיפיו הרבים.
שמאי פינוי ובינוי
אחת הנסיבות הקבועות בחוק פינוי ובינוי היא, כאמור, היעדר כדאיות כלכלית בהסכם. חוות דעת בדבר כדאיות כלכלית תיחשב כראיה רק אם היא ניתנת על ידי שמאי פינוי ובינוי. מדובר בהליך נוסף העומד בפני עצמו, שהצדדים יידרשו אליו במסגרת הדיון בתיק כזה, דבר שיאריך עוד את הדיון בתובענה.
מאזן כוחות מוטה – המסרב בודד במערכה
הדיון בבית משפט מדגיש את כוחו הרב של היזם לעומת בעל הדירה המסרב. מאחר שעל הכף עומדים סכומים עצומים, הליך התביעות נגד בעלי הדירות המסרבים ממומן על ידי היזם המבקש להלך עליהם אימים ומציג מולם סוללת עורכי דין.
לעומת זאת בעלי הדירות המסרבים נותרים בודדים במערכה, ולעיתים אף אין בידם לשכור עורכי דין והם נאלצים לייצג את עצמם בדיונים מורכבים, ללא כל יכולת להבין מול מה הם מתמודדים, זאת בנוסף להתמודדות מול שכניהם הזועמים.
הפיתרון: התערבות אמיתית ולא גלגול אחריות
הסכמי פינוי בינוי נעשים בחסותה של המדינה ורשויותיה. אלו הרשויות שחוקקו את החוקים והתקנות הרלוונטיים, ומכריזות על מתחם לפינוי-בינוי, נותנות הקלות במס, מקדמות מבחינה תכנונית וכיוצא באלה.
מכח אכסניה ציבורית זו והכלים שמסורים בידה, ניתן לשנות מן היסוד את מארג הקשרים של אדם עם בני משפחתו, עם שכניו, עם סביבתו ועם עברו – לפנות אדם מדירתו ולהרוס את ביתו.
בתוך כך, ראוי שהסוגיה לא תגולגל לפתחם של בתי המשפט אלא תטופל על ידי הגורמים המתמחים בכך. לפיכך, חשוב שמשרד הבינוי יקבע תנאי סף מחייבים ליזמים כגון ערבויות מיסים, ערבות שכירות, ערבויות ביצוע, ופיקוח מטעם בעלי הדירות.
תנאי מינימום נוסף: קביעה שאכן ניתן לבעלי הדירות "ערך מוסף", מעבר לעצם בניית הבניין החדש, כגון בניית חדר (ממ"ד), מרפסת ומחסן.
בנוסף, כל פרויקט כזה ייבחן על ידי שמאי פינוי בינוי ניטרלי, שיבחן את הרווח האמיתי הצפוי ליזם מהפרויקט, ויקבע את התמורה לבעלי הדירות, תוך איזון הוגן בינם לבין היזם.
לשמור על זכויות בעלי הדירות
קביעת מסגרת הסכמית ידועה מראש תמנע גם מצב שבו כדי לקדם פרויקט היזם מעניק תנאים לאלו שחפצים בחתימתם ותביא להסרת החסם הפסיכולוגי והרגשי של בעלי דירות רבים, החשים כי היזמים פוגעים בזכויותיהם.
אחרת, בעת מבחן, במידה שיתברר כי בעלי הדירות התקשרו בהסכם מקפח או הסכם שהעמיד אותם בסיכון מיותר, נמצא שהמדינה נתנה "הכשר" לאותו הסכם, בהסתמך על "חכמת ההמונים" של רוב מסוים מבעלי הדירות. מי יעזור אז לבעלי דירות שאיבדו את רכושם רק כי המדינה סייעה לכפות עליהם הסכם ללא ערבויות מספקות?
* עו"ד מיכל שחר היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחום המסחרי והנדל"ן בתל אביב ומשמשת כיועצת המשפטית של לשכת היועצים העסקיים בישראל.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין