מאת: עו"ד סם ואטורי
לפסק הדין בעניין גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ ואח'
דיירי בניין תל אביבי התקשרו עם קבלן לעריכת פרויקט תמ"א 38 מבלי להתחשב בכך שההסכם פוגע בזכויות החכירה של אחד הדיירים. ביהמ"ש נחלץ לעזרתו.
דיירי בניין בשדרות עמנואל הרומי שבתל אביב החליטו בשנת 2008 להתקשר עם קבלן שישפץ את הבניין במסגרת תמ"א 38.
בשלב כלשהו, התגלע סכסוך בין הדיירים: אחד מהם טען כי ההתקשרות עם הקבלן, במסגרתה הובטחו לקבלן הזכויות על הגג, פוגעת בזכויות החכירה שלו ברבע משטח הגג. הוא התריע בפני הדיירים שלא יאפשר לקבלן לבנות מבלי שיקבל תמורה על זכויותיו.
בפגישה עם הקבלן, הסביר לו בעל הדירה שקיבל את הזכויות בירושה מסבו והציג בפניו חוות דעת שמאית המעריכה את שוויין ב-287 אלף דולר. הקבלן הציע חט סכום זעום של 80 אלף שקל, והוא סירב.
את שאר דיירי הבניין המחלוקת לא ממש עניינה, והם חתמו בדצמבר 2011 על הסכם בנייה עם הקבלן, המעניק לו את מלוא זכויות הבנייה בבניין כולל הגג, עליו התכוון הקבלן לבנות 4 דירות חדשות. בהסכם נכתב עוד, כי על הקבלן להסדיר את הסכסוך עם הדייר.
משהקבלן עמד רק על הצעתו הראשונית, הגיש בעל הזכויות תביעה נגד יתר הדיירים והקבלן. בתביעה, שהוגשה לביהמ"ש המחוזי בתל אביב, הוא ביקש לאסור על כל פעולה שעלולה לפגוע בקניינו.
התובע טען, כי האינטרס הכלכלי של הדיירים בהשבחת דירותיהם, אינו מצדיק את הפגיעה בזכויותיו. לדבריו, לבניין לא נשקפת סכנה ולכן ניתן להמתין עם ביצוע הפרויקט עד להסדרת הסכסוך.
הדיירים טענו, שהבניין הישן, שנבנה בשנות ה-50, הוכרז כמסוכן, כך שסיכול הפרויקט יעמיד אותם בסכנה. לטענתם, התביעה הוגשה בחוסר תום לב לאחר שהקבלן לא נענה לדרישותיו הכספיות המופרזות של התובע. מעבר לכך, נטען, כי לאחר שהקבלן יבנה את הדירות החדשות, התובע יקבל בחזרה את הזכויות בגג החדש.
בקשת הדייר מן היושר
כבר בתחילת פסק דינו, הודיע השופט חגי ברנר על קבלת התביעה. השופט ברנר קבע, כי הבניין אינו מסוכן ליושביו וכי הסיבה להתקשרות עם הקבלן הייתה כלכלית גרידא. יתרה מזאת, התנהלות הדיירים מעידה שאין שום דבר דחוף בשיפוץ, ולראיה - בין ישיבת הדיירים הראשונה בנושא לבין מועד החתימה על ההסכם חלפו כ-3 שנים.
לעמדת השופט, התובע פעל ביושר כשעמד על זכויותיו, ואין כל פסול ברצונו לקבל עבורן תמורה ראויה.
השופט הוסיף ששאין בסיס לטענה שהתובע יקבל חזרה את קניינו לאחר השיפוץ, שכן מרגע שהבנייה תצא לפועל, יהיה קשה להבטיח את השמירה על זכויותיו, שיופקעו לטובת הפרויקט.
משכך, השופט אסר על הדיירים או על הקבלן לבצע כל פעולה שעלולה לפגוע בקניינו של התובע. הנתבעים חויבו בהוצאות של 50 אלף שקל.
כעקרון, בהתקיים הסכמת הרוב הדרוש על פי החוק לבנייה או להרחבת דירות, המוסדות התכנוניים יכולים להעניק היתר בנייה למבקש. עם זאת, מתן ההיתר אינו מכשיר פגיעה בזכות הקניין של בעל רכוש ואינו שולל מבעל הרכוש, שלא נותן הסכמתו לבנייה, לנסות למנוע אותה במישור הקנייני או לכל הפחות לקבל פיצוי כספי.
בתי המשפט כבר קבעו, כי זכויות בנייה הן נכס משותף של כל בעלי הדירות אלא אם הוסכם אחרת. זכויות אלה ניתנות למכירה. כך, בבקשה להיתר בנייה מכח תמ"א 38 - הקבלן למעשה "רוכש" את הזכויות תמורת חיזוק המבנה ושיפוצו.
- ב"כ המבקש: עו"ד ראובן גוברין
- ב"כ המשיבים: עו"ד זיו כספי, עו"ד שי אליאב, עו"ד מיכאל מילר
לפסק הדין בעניין גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ ואח'
* עו"ד סם ואטורי עוסק בדיני מקרקעין.
**הכותב לא ייצג בתיק.
***המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין