המגבלות שמפרסמים גופי התכנון על פרויקטים של תמ"א 38 – בעקבות החשש לפגיעות בנוף ובתשתיות – מעוררות חששות בקרב יזמים. לאחרונה, השופט ביקש משלוש יזמיות שעתרו נגד המגבלות בנהריה לחכות עם ההליכים המשפטיים. אולי הן יגלו שהשד לא כל-כך נורא.
תמ"א 38 אושרה לראשונה במאי 2005 ומאז עברה שינויים רבים, בין היתר בשל הבעייתיות שיצרו חלק מהתמריצים שהתוכנית מעניקה. יצא שמצד אחד ההטבות הללו עודדו יזמים וקבלנים להתקשר עם בעלי בתים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, ומצד שני זכתה התוכנית לביקורת רבה בטענה שתוספות הבנייה שהיא מאפשרת עלולות לפגוע בתשתיות העירוניות ובמרקם החיים בעיר (חשבו על העומס על התשתיות ועל מוסדות הציבור עקב התווספות דירות ודיירים).
מתלבטים אם לחתום על הסכם עם היזם?
עורך דין תמ"א 38
בינתיים, בעיות אלה נלקחות בחשבון על ידי הוועדות המקומיות המוסמכות לפי תכנית החיזוק לסרב להעניק היתרים משיקולים תכנוניים, אדריכליים או נופיים.
ואולם, השימוש בסמכות זו בעיר נהריה לא מצאה חן בעיניי שלוש יזמיות של תמ"א 38 הפועלות באזור, והן מחו נגד ההגבלות שהציבו הוועדה המחוזית צפון והוועדה המקומית בעיר על מתן היתרים לתכנית.
כאן נציין כי בנהריה יש המון בתים ישנים העונים לקריטריונים של תמ"א 38, רובם חד או דו-קומתיים – כך שביצוע התוכנית עלול באמת לשנות משמעותית את פני העיר שפתאום יצוצו בה בניינים גבוהים.
בעקבות מצב זה, בשנת 2013 גיבשה הוועדה המחוזית צפון תכנית מתאר כוללנית שחילקה את העיר למתחמים שונים, והורתה לוועדה להכין לכל מתחם מגבלות, שייקחו בחשבון, בין השאר, את הפגיעה במרקם האורבני, עומסי התחבורה והפגיעה בתשתיות.
ביוני 2015 המקומית פרסמה הודעה על המגבלות האמורות (שהן כרגע זמניות – עד שהתכנית הסופית תאושר).
שלוש היזמיות – "עדירן פיורה השקעות", "איתן ראובן בניה ונכסים" ו"בנימין את רותם מגורי יוקרה" – עתרו נגד התכנית הכוללנית והמגבלות, בטענה שהן סותרות את תמ"א 38 ואינן חוקיות.
לטענתן, התוכנית הכוללנית – שהיא בסך הכל תכנית מקומית – הופכת את הפירמידה ומתיימרת לגבור על התוכנית הארצית שמטרתה דווקא לעודד פרויקטים של חיזוק.
הוועדות ביקשו לדחות את העתירה, שהוגשה במועד מוקדם מדי, שכן התוכנית הסופית עוד לא אושרה וההתנגדויות – בהן גם אלה שהגישו העותרות – עוד לא נשמעו.
לגופו של עניין טענו הוועדות כי לא מדובר ב"היפוך הפירמידה" – שכן תוכנית החיזוק עצמה מאפשרת להן להגביל היתרי בנייה ולהביא בחשבון שיקולים תכנוניים כלליים. מעבר לכך, המגבלות שקבעו אינן חורגות ממתחם הסבירות בהתחשב בכמות היחידות הגדולה בעיר.
חכו להכרעה בהתנגדויות
השופט רון סוקול מבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה החליט לדחות את העתירה תוך שקיבל את טענת הוועדות כי היא מוקדמת מדי.
השופט קבע כי הוועדה המחוזית מוסמכת להתוות במסגרת התוכנית הכוללנית קווים כלליים לתכנון העירוני ומסגרת פעולה לוועדה המקומית. נכון שתוכנית זו אינה גוברת על תכנית מתאר ארצית, ואולם – עניין זה צריך להיות חלק מהדיון בפני הוועדות במסגרת ההתנגדויות.
השופט סוקול הבהיר לעותרות שקודם עליהן למצות את ההליך התכנוני, ואין שום סיבה לחרוג מהכלל ולאפשר להן לנהל הליך משפטי לפני כן.
בתוך כך השופט ציין כי אינו מוצא שהתוכנית הכוללנית אינה סבירה. היא אינה שוללת באופן גורף מתן היתרים אלא רק מגבילה אותם, וייתכן שצמצום ההיתרים כלל לא יהיה משמעותי. משכך, השופט דחה את העתירה וחייב את העותרות לשלם לכל אחת מהוועדות הוצאות משפט ושכר טרחה של 7,500 שקל.
- ב"כ העותרות: עו"ד צ' רווה
- ב"כ המשיבות: עו"ד ס' מצא - פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי), עו"ד ע' דונג
* עורך דין שי הררי עוסק במקרקעין, תמ"א 38, פינוי בינוי וקבוצות רכישה
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין