קבוצת דיירים, תושבי חיפה, התנגדה לביצוע תמ"א 38 בבניין בטענה שהפרויקט המתוכנן פוגע בזכויותיהם. בית המשפט קיבל עתירה שהגישו נגד התוכנית וגם את הצעתם של זוג דיירים לבצע את עבודות החיזוק בעצמם.
בשנה שעברה ביקש יזם נדל"ן מהוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין בן שלוש קומות, הממוקם בחלקו האחורי של מגרש ברחוב הגלבוע שבעיר. היזם ביקש להוסיף לבניין שתיים וחצי קומות ולבנות בו ממ"דים, מרפסות ומעלית.
שוקלים לבצע תמ"א 38 בבניין מגוריכם?
פנו ל-עו"ד תמ"א 38
זוג דיירים, ושני דיירים נוספים הגרים בבניין צמוד, בחלקו הקדמי של המגרש, לא אהבו את הרעיון והגישו התנגדות לבקשה, בטענה שהתכנית מתעלמת מקיומו של המבנה הקדמי ואישורה יגרום למפגע אדריכלי חזותי וכן לבעיות חניה באזור. בהתחשב בהתנגדויות, החליטה הוועדה המקומית לאשר רק את חיזוק הבניין והקמת הממ"דים.
ואולם, ועדת הערר המחוזית הפכה את ההחלטה ואישרה את תוספת הקומות ויחידות הדיור, תוך שציינה כי ללא היתר מלא כלל לא יהיו ליזם התמריצים הכלכליים הנחוצים ולא ניתן יהיה לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה.
במרס 2015 עתרו הדיירים לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בתקווה שיתערב בהחלטת ועדת הערר. הדיירים טענו כי ועדת הערר התעלמה לחלוטין מהצעת הדיירים לבצע את עבודות החיזוק בעצמם ללא עזרת היזם. כמו כן היא גם לא התייחסה לכך שמדובר בשני בניינים הרשומים על שתי חלקות שונות, ולכן היא לא הייתה רשאית לדון בבקשה לפי חוק חיזוק הבתים, שעוסק בהסדרת מחלוקות בין דיירי בניין משותף אחד לבין עצמם.
אין צורך בתמריצים
השופט אלכסנדר קיסרי הבהיר כי זכויות הבנייה שמקבלים היזמים ניתנות להם כתמריצים כלכליים לקידום פרויקטים של תמ"א 38, במטרה לחזק בתים מפני רעידות אדמה. במקרה זה, כאשר הדיירים התחייבו לחזק את הבניין בעצמם, מתקיימת למעשה המטרה המוצהרת של תמ"א 38, ואין כל סיבה להעניק ליזם את התמריצים.
מעבר לכך, השופט ציין כי לוועדה המקומית יש סמכות לסרב לפרויקט משיקולים מקצועיים ותכנוניים, גם אם משמעות הדבר היא שחיזוק הבניין לא ייצא לפועל. השופט הוסיף, כי ועדת הערר טעתה כשהסתמכה בהחלטתה על חוק חיזוק בתים, שלא חל על התנגדויות של דיירי חלקה נפרדת.
בסופו של דבר הערר התקבל. השופט הקציב לזוג הדיירים שלושים חודשים לביצוע עבודות החיזוק. במידה שלא ישלימו את העבודות בזמן, תחויב הוועדה לדון בבקשה להיתר מחדש.
פסק הדין הזה הוא בהחלט חריג כשמתבוננים על המגמה ההולכת וגוברת בפסיקה לעודד פרויקטים של תמ"א 38. אין ספק שלהתחייבות הדיירים לחזק את הבניין בעצמם היה משקל בלתי מבוטל בהחלטה שלא לקבל את בקשת היזם.
עם זאת, פסק הדין מסתמך על תמ"א 38 בנוסח הנוכחי, לפיו מטרתה המוצהרת היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותו לא. אלא שבימים אלו מקודם שינוי מספר 4 בתמ"א 38, ולפיו התכנית תקדם מטרות כגון התחדשות עירונית, הגדלת היצע הדירות להשכרה ובניית ממ"דים במבנים שנבנו אחרי 1980.
סביר להניח שלו המקרה היה נדון לאחר השינוי המתוכנן בתמ"א התוצאה הייתה שונה בתכלית, שכן פסק הדין הורה על חיזוק המבנה בלבד, מבלי שיתווספו לו ממ"דים.
- ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
* עו"ד אלעד וייסטוך עוסק בתחום התמ"א 38, מכהן כחבר בוועדת התחדשות עירונית של לשכת עוה"ד, ומרצה בתחום הנדל"ן
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין