צעיר שרכש דירה בחיפה גילה בדיעבד שיש בה חריגת בנייה וסירב לשלם למוכר את מלוא התמורה. המוכר, בתגובה, הגיש נגדו תביעה על הפרת הסכם. ביהמ"ש קבע שהמוכר הפר את חובת הגילוי כלפי הרוכש.
הצעיר חתם ביולי 2010 על הסכם לרכישת הדירה תמורת 250 אלף שקל לאחר שערך בדיקות בעיריית חיפה וקיבל אישורים שהדירה תקינה. הצדדים הסכימו שבתחילה ישלם הרוכש רק 150 אלף שקל ויוסיף את היתרה לאחר שיקבל משכנתא. בינתיים, ומאחר שמצב הדירה היה מוזנח, הסכים המוכר לתת לו את המפתחות כדי שיוכל לשפץ את הדירה.
מתכננים עסקת נדל"ן?
עורך דין מכר דירה
אלא שהרוכש, שגילה לטענתו שבדירה יש חריגת בנייה שמעמידה אותה בסכנת הריסה, סירב לשלם את יתרה התמורה למוכר. הצדדים לא הגיעו להסכמות אף שהתנהל ביניהם משא ומתן ארוך, ובנובמבר 2012 הגיש המוכר תביעה נגד הרוכש בבית משפט השלום בחיפה, בה עתר להורות לו להעביר את יתרת הכספים בתוספת ריבית והצמדה ו- 25 אלף שקל כפיצוי מוסכם על הפרת החוזה.
הרוכש טען כי התובע נהג בחוסר תום לב והפר את חובת הגילוי כלפיו. לדבריו, נודע לו על החריגה משמאי שהגיע לבקשת הבנק, ובשל כך לא אושרה לו המשכנתא. בשלב זה הוא הודיע למוכר שיש לו שלוש אפשרויות: להציג היתר בנייה, להסיר את הבנייה הלא חוקית או לבטל את העסקה. אלא שהתובע עמד על קיום ההסכם ובסופו של דבר הוא הודיע לו שאינו מתכוון לשלם את יתרת הכספים.
אחריות אבסולוטית
השופט אבישי רובס הסביר שעל המוכר מוטלת אחריות אבסולוטית לגלות לקונה כל דבר שהוא יודע או היה עליו לדעת על הדירה. אחריות זו חלה בכל מקרה של אי-גילוי, והיא גוברת גם על מצב בו הרוכש הצהיר שהוא מוכן לרכוש את הדירה כמו שהיא ומוותר על כל טענה כלפי המוכר.
במקרה הנוכחי, קבע השופט, התובע אכן הפר את חובת הגילוי ונהג בחוסר תום לב שכן ישנה חריגת בנייה, שהוא עצמו אחראי לה, והוא לא סיפר עליה לנתבע.
ואולם, גם הנתבע לא טמן ידו בצלחת. ראשית, הוא לא הביא עדים רלוונטיים להוכחת טענותיו כמו השמאי והנציג מטעם הבנק, ועניין זה פועל לרעתו. בנוסף, הוא עצמו ביצע עבודות בנייה לא חוקיות בדירה. "פעולות אלו מציבות סימן שאלה באשר לתום ליבו של הנתבע, שעה שמחד, הוא זועק בדבר חריגות בניה שהוסתרו מפניו ומאידך, הוא מבצע חריגות בעצמו", כתב השופט. עם זאת, הבהיר השופט, שהתנהלות הנתבע עדיין אינה משנה את הקביעה שהתובע הפר חובותיו.
מאחר שהנתבע לא הגיש חוות דעת שמאית כדין, החליט השופט להעריך את הפיצוי שמגיע לו על ירידת ערך והריסת החריגה, והעמיד אותו על 40 אלף שקל.
בנוסף, השופט הודיע לתובע שאינו זכאי לפיצוי המוסכם. ראשית, משום שסנקציית הפיצוי מותנית בהודעת ביטול הסכם – שלא נשלחה על ידי התובע. שנית, משום שהנתבע הודיע לתובע על קיזוז יתרת התמורה ובנסיבות בהן הוכחה הפרת חובת הגילוי – לא ניתן לומר שסירוב התשלום מצד הנתבע היה בגדר הפרה יסודית שמזכה בפיצוי המוסכם.
בסופו של דבר הורה השופט לנתבע לשלם לתובע 62,655 שקלים (יתרת התמורה בקיזוז 40 אלף שקל ובצירוף ריבית והצמדה). בשל התוצאה המאוזנת, לא נפסקו הוצאות לחובת מי מהצדדים.
- שמות באי הכוח לא צוינו בפסק הדין
* עו"ד ד"ר רוברט יעקב מטודי עוסק בדיני מקרקעין וחוזים
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין