רוכשים של דירות חדשות יכולים למצוא את עצמם במצב מתסכל, כשאחרי שהוציאו את כל החסכונות כדי לשלם לקבלן על דירת חלומותיהם ו"גירדו" עוד כסף כדי לעשות בה שינויים שונים, הקבלן מאחר במסירת המפתח. במצב שכזה חשוב להכיר את חוק המכר.
הרוכשים צריכים לקבל החלטות – איפה לגור בינתיים (כאשר לא תמיד ברור כמה זמן ה"בינתיים" יימשך) ומנין לוקחים את הכסף שאין. כשבאים לקבלן, הוא מפנה לכל מיני סעיפים בחוזה שנותנים לו "תקופת חסד", "אורכה בגין בקשות שינויים", "דחייה בשל כוח עליון" ועוד דחיות ופטורים שונים, המאפשרים לו לחמוק מפיצויים על איחור או לשלם פיצויים נמוכים עד כאב.
לייעוץ ברכישת דירה:
עורך דין דיני מקרקעין
כדי להתמודד עם התופעה, בשנת 2011 הוסף לחוק המכר (דירות) סעיף חדש (סעיף 5א), הקובע כיצד מחשבים פיצויים על איחור במסירת דירה חדשה. לפי הסעיף, אם הקבלן איחר במסירת הדירה ב-60 ימים או יותר, הוא חייב לשלם פיצויים על התקופה שמיום האיחור הראשון. סכום הפיצויים יחושב לפי הנוסחה הקבועה בחוק.
החוק אוסר להתנות על הוראות הפיצוי שבו, אלא לטובת הרוכשים. כלומר החוזה "גובר" על החוק, רק אם על פי החוזה זכאי הקונה לפיצוי גבוה יותר. הנוסחה שבחוק קובעת כי הפיצוי החודשי עבור כל אחד משמונת החודשים הראשונים של האיחור יהיה פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה, ופי 1.25 עבור כל חודש נוסף. על מנת שהקונים יוכלו לשכור דירה חלופית, הקבלן חייב לשלם את הפיצויים בסוף כל חודש.
אסור להעריך את המועדים
אף על פי כן, לא חסרים מקרים שבהם מנסים הקבלנים לשלם פחות. באחד מפסקי הדין החשובים שניתנו ב-2016 (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ), פסל ביהמ"ש העליון את אחד המנגנונים היצירתיים שהומצאו כדי לעקוף את החוק.
דובר שם על סעיף בחוזה, לפיו מועד המסירה יידחה ב-60 ימים לפחות, בכל פעם שהרוכש יבקש מהקבלן לעשות איזשהו שינוי בדירה. הקבלן טען שלפי סעיף זה, האיחור שעליו צריך לשלם פיצויים הוא "רק" 5.5 חודשים, ולא 7.5 חודשים. השופטת דפנה ברק-ארז החליטה שהסעיף אינו חוקי, בעיקר מכיוון שאין שום קשר בין השינויים שיכולים לבקש הרוכשים לבין הדחייה האוטומטית, ולמעשה הסעיף משאיר בידי החברה הקבלנית את ההחלטה לקבוע את מועד המסירה החדש.
צריך להדגיש שמותר לדחות את מועד המסירה בתקופה שמסכימים עליה מראש כשהרוכש מבקש להכניס שינויים בדירה, או בתקופה שנדרשת בפועל כדי לבצע שינויים כאלה, אם הדבר כתוב בחוזה. אולם סעיף שמאפשר לדחות את המסירה ב-60 ימים, גם אם השינוי המבוקש הוא קטן מאוד, נמצא פסול.
מתי מותר לקבלן לא לשלם פיצויים?
רק במקרה אחד יכול קבלן לא לשלם פיצויים על איחור במסירה שעולה על 60 ימים: אם האיחור נגרם בגלל נסיבות שלא בשליטתו וכשהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. לא פעם מנסים החוזים הקבלניים "למתוח" את רשימת הנסיבות המיוחדות הללו. אך גם כשהטענה על קיום "הנסיבות המיוחדות" נשמעת הגיונית, חשוב לזכור שהקבלן צריך להוכיח כי אותן נסיבות גרמו לעיכובים במקרה ספציפי שלו.
כך, במספר מקרים דחו בתי משפט טענות של חברות קבלניות על דחייה מוצדקת של מסירת הדירה בשל מבצע "צוק איתן", מאחר שאותן החברות לא הוכיחו שהמבצע השפיע עליהן (למשל, ת"ק 3553-03-15).
כאמור, החוק קובע נוסחה לחישוב סכום הפיצוי על חודשי האיחור, וגם פה אסור לקבלן לקבוע בחוזה סכומים נמוכים מהקבוע בחוק. ואולם, כדי שבית המשפט יוכל לפסוק פיצויים לפי הנוסחה שבחוק, הרוכש צריך להוכיח את הבסיס לחישוב, כלומר את גובה דמי השכירות של דירה דומה.
אפילו בית משפט לתביעות קטנות, שנוטה להתגמש בענייני ראיות, יכול שלא לקבל תחשיב פיצויים, אם הוא מבוסס על פרסומים בלוח דירות להשכרה או על הערכות כלליות (ת"ק 48499-07-15). לכן, אם הסכומים מצדיקים זאת, יכול להיות כדאי להשקיע בחוות דעת מקצועית שתעריך את דמי השכירות של דירות דומות באזור שבו נמצאת הדירה שנרכשה.
גם אם חתמתם
לא מעט פעמים, כאשר מתחיל הוויכוח עם החברה הקבלנית בעניין הפיצויים, עצם העובדה שהרוכש מכיר את החוק ומסרב לקבל את החוזה הקבלני בבחינת "כזה ראה וקדש", גורמת לחברה לשפר את ההצעה. אבל גם אם לא ידעתם מה מגיע לכם, ואפילו אם בגלל הלחץ לקבל את הדירה חתמתם לקבלן על כתב ויתור, יכול להיות שתוכלו עוד לתבוע מהקבלן את ההפרש בין מה שמגיע לכם על פי החוק למה שקיבלתם בפועל (ראו לדוגמה רת"ק 33928-09-15).
* עורך דין מיכאל מדובוי עוסק בדיני מקרקעין
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין