שמונה שנים חלפו מאז שחתם בעל הבית על הסכם המכר ועד ליום בו זכה לבטלו בטענה שההסכם היה "על תנאי", שהרוכש לא מילא.
ישראלי המתגורר בארצות הברית רכש ב-2005 מגרש בנתניה והחל לבנות עליו בית. כשנתיים לאחר מכן, כשהבית עוד היה בשלבי בנייה, הוא חתם על הסכם מכר עם בחור אמריקאי, שהסכים לרכוש את הנכס כמו שהוא תמורת 850 אלף דולר והתחייב לדאוג לטופס 4 (אישור אכלוס) בתוך 150 יום.
בעיות עם הסכם המכר?
פנו ל - עורך דין דיני מקרקעין
הרוכש שילם במעמד ההסכם 50 אלף דולר על החשבון והתחייב לשלם את היתרה לכל המאוחר בסוף אוקטובר 2008. ההסכם, שנוסח באנגלית ע"י עו"ד אמריקאי ונחתם בארה"ב, לא דווח לרשויות המס.
ברבות הימים הבית הוקם, הושכר לדיירים והרוכש אף רשם לטובתו הערת אזהרה. כל זאת – למרות העובדה שלא הצליח להוציא טופס 4 וגם לא שילם את יתרת התמורה למוכר עד למועד האחרון לפי ההסכם.
באפריל 2011 הגיש המוכר תביעה לביטול ההסכם ולמחיקת הערת האזהרה בבית המשפט המחוזי בלוד. לטענתו, משהנתבע לא קיים את התנאי של השגת טופס 4 – ההסכם פקע.
הרוכש לא הסכים. לטענתו, לכל היותר מדובר בהפרה המזכה את התובע בפיצוי מוסכם. לטענתו, התובע מנסה להתחמק מביצוע ההסכם בשל עליית שוויו של הנכס, מה גם שלא שלח לו הודעת ביטול תוך זמן סביר.
יחד עם אדם נוסף שהשקיע בהשלמת הבנייה הגיש הרוכש גם תביעה נגדית לאכיפת ההסכם או לחילופין להחזר התמורה ועלות ההשקעה בנכס. השניים טענו כי טופס האכלוס לא הושג בגלל התובע, שהסתיר מהם חריגות בנייה.
האמין שאין עסקה
השופט יחזקאל קינר קיבל את גרסת התובע כי מדובר בהסכם "על תנאי", שפקע כיוון שהתנאי לא התקיים.
לשיטת השופט, ככל הנראה מאחר שההסכם נוסח על ידי עו"ד שאינו בקי בדין הישראלי, הוטעה התובע לחשוב שאינו יכול למכור את הנכס ללא טופס 4 (מה שאינו נכון) – ואת ההסכם יש לפרש לאור אמונה סובייקטיבית זו, שכן מבחינת התובע – לא הייתה עסקה כל עוד הנתבע לא השיג את הטופס.
לכך מצטרפות נסיבות נוספות, קבע השופט, בהן אי תשלום התמורה, העובדה שהנתבע "נזכר" לרשום הערת אזהרה רק כשנתיים לאחר חתימת ההסכם, אף שרישום כזה מתבצע, בדרך כלל, ממש לאחר החתימה, ושהעסקה לא דווחה לרשויות המס. בנוסף, בהסכם עצמו נקבע כי אי-השגת הטופס בזמן תיחשב להפרה שתשחרר את התובע מכל התחייבויותיו.
השופט גם קבע כי לא הוצג בפניו כל מסמך המעיד על קיומן של חריגות בנייה בנכס, וגם אם היו כאלה, הרי שהנתבע הסכים לרכוש אותו "כמו שהוא" והתחייב לתקן כל מה שצריך כדי להשיג את הטופס.
השופט הוסיף שהתובע לא היה חייב לשלוח הודעת ביטול במקרה זה, מה גם שהגשת תביעה יכולה להוות תחליף להודעת ביטול.
השופט גם ציין, שנראה שמי שמנסה להתעשר זה הנתבע והמשקיע – שדורשים לקיים את העסקה במחיר זעום בהתחשב בעליית מחירי הנדל"ן.
בסיכומו של דבר, השופט קיבל את התביעה העיקרית, דחה את התביעה הנגדית והורה על מחיקת הערת האזהרה לטובת הנתבע, שחויב, יחד עם המשקיע, לשלם הוצאות משפט ולשאת בשכר טרחת עו"ד של 25 אלף שקל.
- ב"כ התובע: עו"ד רועי נחום
- ב"כ הנתבעים: עו"ד קרייצברג
* עו"ד רועי ויסמן עוסק בדיני מקרקעין ותכנון ובניה
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין