מה נחשב כ"הרחבה של מפעל קיים" ומה כ"הקמת מפעל", לצורך קביעת דמי החכירה על השטח? בימ"ש השלום בנצרת הבהיר כי בהיעדר כללים ברורים, ועדות רשות מקרקעי ישראל אינן יכולות לעשות ככל העולה על רוחן.
בשנת 1987 חתם קיבוץ גבעת עוז על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל (דאז) ביחס לשטח של כ-1.8 דונם בו פועל מפעל ליצור תמציות טעם וריח. עם השנים התרחבה פעילותו העסקית של המפעל, שלוותה גם בהתרחבות פיזית מעבר לשטחו המקורי.
בעיות עם השטח?
עורך דין תכנון ובניה
הקיבוץ פנה למינהל על מנת להסדיר את זכויותיו בקרקע ובשנת 2012 ועדת העסקאות של המינהל אישרה את בקשתו לחכירת שטח נוסף של 22 דונם. זאת, בכפוף לתשלום דמי היוון (דמי החכירה שנתיים מראש) על מפעל חדש – ולא מפעל שהורחב – כיוון שמדובר "בתוספת שטח נכרת (פי עשרה)".
התוצאה הייתה שהמפעל חויב בדמי היוון בשיעור של 91% מערך הקרקע, ולא של 51% כפי שניתן למפעלים שמתרחבים. תחת מחאה, הקיבוץ שילם למינהל כ-2.4 מיליון שקל, והגיש נגדו תביעה בבימ"ש השלום בנצרת.
הקיבוץ טען כי בהתאם להוראות האגף החקלאי ברשות היה עליו לשלם כ-1.1 מיליון שקל פחות ממה ששילם.
לטענת הקיבוץ, על מנת לקבוע אם מדובר בהרחבה של מפעל קיים או הקמה של מפעל חדש, הרשות משתמשת במבחן יחס השטחים (מקורי לעומת הנוכחי), תוך שהיא מתעלמת מכך שלמעשה מדובר במפעל קיים שהורחב לאורך שנים.
רשות מקרקעי ישראל הצביעה על כך שהמפעל גדל משטח של 1.8 לשטח של 22 דונם, כך שלמעשה הקיבוץ פלש למקרקעין הנוספים.
הרשות הפנתה לתקנות המכרזים וטענה כי הקריטריון להרחבת מפעל לעומת הקמת מפעל חדש הוא "מבחן השטח הנוסף", ולשיטתה, "הרחבת מפעל" מתקיימת אם בוצעה בשטח קטן ב-50% משטח המפעל הקיים. לעומת זאת, בעניינו מדובר במפעל שגדל ב-900%.
כלומר, הטענה הייתה שיש לראות בו מפעל חדש ולא מפעל שהתרחב, ועל כן לחייב את הקצאת הקרקע בדמי היוון של הקמה אפילו אם מדובר באותו מפעל.
פרשנות חופשית
לאחר שניתח את המקרה לעומקו, השופט אלעד טל הגיע למסקנה כי החלטת ועדת אינה תואמת את הנחיות הרשות, שבאותה תקופה לא אפשרו לבצע אבחנה בין מפעל בהקמה לבין הרחבת מפעל קיים.
השופט הבהיר כי החלטה 1273, המתווה שני סוגי מפעלים הזכאים כל אחד להנחה שונה בדמי ההיוון, אינה מותירה שיקול דעת נרחב למיישמיה, ומאפשרת להם לסטות ממנה אולי באופן מינורי בלבד. אלא שוועדת העסקאות סטתה ממנה באופן ממשי, כאשר יצרה מושג אמורפי ועמום של "הרחבת שטח ניכרת", והתנהלות זו חוטאת למטרה של מדיניות ברורה.
השופט ציין כי המצב היה שונה אילו הרשות הייתה מגדירה כללים ברורים ואחידים. משלא עשתה זאת, נטלה לעצמה חופש פרשנות מוחלט והחלטותיה נעשות שלא בהתאם למדיניות אלה לפי רעות עיניה – זה האות לבית המשפט להתערב.
"התנהלותה של הרשות בהליך זה, אשר לא הציגה בבית המשפט גישה אחידה וברורה ביחס למבחן שהוצע על ידי ועדת העסקאות, אלא טענה בערבוביה שלל טיעונים ביחס לשיקולים שיש לשקול, וכאשר נדרשה להגדיר את הרף, את הקריטריון ממנו והלאה הופך המפעל ממפעל בהרחבה למפעל בהקמה, טענה כי המדובר ב'היגיון' ו'בחינת כל מקרה לגופו', אינה מקובלת עליי", כתב השופט וקיבל את התביעה.
רמ"י חויבה לשלם לקיבוץ כ-1.1 מיליון שקל בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 80,000 שקל.
- ב"כ התובע: עו"ד י. פינק
- ב"כ הנתבעת: עו"ד ע. אונגר
* עורכת דין אתי הפלד עוסקת בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה
** הכותבת לא ייצגה בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין