מאת: עו"ד אבי מורה
הילד עובר לגור לבד? חבר צריך גיבוי לחוזה השכירות שלו? ברור שתסכימו לחתום על הערבות! אבל בחיים כמו בחיים: העניינים עלולים להסתבך, והערבים עלולים למצוא את עצמם בצרות. אז מה אפשר לעשות?
נפתח בסיפור מהחיים: אדם שכר דירה לתקופה של שנה והחתים את חברו כערב על הסכם השכירות. מסיבה כלשהי, עזב השוכר את הדירה לפני תום תקופת החוזה מבלי לשלם עבור יתרת התקופה. מספר שנים לאחר מכן, החליט בעל הדירה להגיש תביעה נגד שוכר הדירה והערב לפיצוי על התקופה בה לא התגורר השוכר בנכס ועבור נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך. בעקבות זאת, נפתח תיק הוצאה לפועל כנגד הערב, שלא היה אשם בשום נזק שנגרם לבעל הדירה.
רבים המקרים בהם גרמו השוכרים נזק לדירה, השאירו חשבונות שלא שולמו או הפרו את תנאי החוזה, כך שלא נותרה לבעל הבית ברירה אלא לתבוע אותם. אבל מה קורה כאשר השוכר לא נמצא בארץ? ומה קורה כאשר הוא מתעלם מחובותיו או כאשר לא ניתן לאתרו? הכתובת הראשונה לתביעות אלו היא הערבים, החתומים על החוזה.
גם אם אתם מאוד אוהבים את קרוב-המשפחה שאתם חותמים לו ערבות, וגם אם מי שביקש מכם לחתום הוא החבר הכי טוב שלכם, אל תסכימו לחתום על הערבות בכל תנאי. במדריך הבא ריכזנו מידע על זכויות כערבים וגם כמה אזהרות מפני מלכודות קלאסיות.
רק נציין, שמדריך זה מתייחס אך ורק לערבים במקרה של שכירות דירה.
1. מהי ערבות?
סעיף 1 לחוק הערבות, תשכ"ז-1967, קובע כי "ערבות היא בטוחה אישית לקיום חיובו של אדם אחד כלפי אדם שלישי". הערבות חייבת להיחתם על מסמך כתוב ולא יכולה להינתן בעל פה. כמו כן, היא יכולה להיות מוגבלת או בלתי מוגבלת בסכום או בזמן, ולהינתן עבור חיוב ספציפי ומסוים או עבור חיוב כללי.
2. למה מתחייב הערב של שוכר הדירה?
הערבות נוגעת לשתי התחייבויות: ההתחייבות הראשונה היא של שוכר הדירה כלפי בעל הדירה לקיים את הסכם השכירות (לתקן נזקים שנגרמו על-ידו, לשלם את דמי-השכירות בזמן, לשלם את החשבונות והמיסים וכו').
ההתחייבות השנייה היא של הערב החתום על החוזה כלפי בעל הדירה לקיום הסכם השכירות מצד השוכר. משמעות הדבר היא, שהערב אחראי על התנהגותו של שוכר הדירה ובמידה והסכם השכירות יופר ייתכן והוא יצטרך לתת על כך את הדין.
הערבים הם הכתובת הראשונה לפירעון החובות גם במידה ונגד השוכר התקבל צו קבלת נכסים או פירוק, או במקרה והשוכר מת או נמצא מחוץ לישראל.
3. מתי לא מומלץ לחתום על ערבות?
א. אם בהסכם כתוב שבעל הנכס רשאי לפנות לערבים לפני מיצוי ההליכים כנגד שוכר הדירה.
ב. אם ההסכם לא תוחם את תקופת הערבות בזמן מוגדר.
ג. אם הערבות מאפשרת לבעל-הבית לגבות את כספו מהערבים בעבור כל מה שמתפרש בעניין כהפרה של ההסכם.
ד. אם בעל הבית לא מתחייב להעביר לערבים בתום תקופת הערבות המוגדרת אישור על ביטול תביעותיו כלפיהם.
4. כיצד אפשר להגן על זכויות הערב בהסכם?
א. להכניס להסכם סעיף, המוודא כי בעל הבית יפנה לערבים רק לאחר שמוצו כל ההליכים כנגד השוכר עצמו.
ב. לוודא שתוקף הערבות מוגבל לתקופת זמן קבועה ומוגדרת, למשל תקופת שכירות בלבד, בתוספת מספר חודשים נוספים, בהם ניתן לוודא כי השוכר אכן קיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות.
ג. לצמצם את היקף הערבות ככל האפשר, כך שתחול אך ורק על מקרים ספציפיים של הפרות ההסכם. למשל, רק במקרים בהם דמי השכירות אינם משולמים או רק במקרים של נזקים שלא תוקנו וכיו"ב.
ד. להכניס להסכם השכירות סעיף לפיו בתום תקופת הערבות המוגדרת, יחזיר בעל הדירה את נוסח הערבות החתום ביחד עם אישור בכתב, כי אין לו טענות או תביעות כלפי השוכר והערבים.
5. מה קורה כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות?
בטרם יפנה ישירות לערבים לתשלום החוב, על בעל הדירה לנסות ולמצות את כל ההליכים מול השוכר עצמו.
במידה ובהסכם השכירות מצוין, שהערבים מוותרים מראש על מיצוי ההליכים מול השוכר, יוכל בעל הדירה לפנות ישירות לערבים ולדרוש מהם את קיום התחייבויותיו של השוכר. במקרה כזה, יוטלו על הערבים חובותיו של השוכר, בהתאם להסכם השכירות.
6. כיצד יכול בעל-הדירה לממש את הערבות?
קודם כל יפנה בעל הדירה לערבים ויבקש מהם לעמוד בהתחייבויות שהופרו על-ידי השוכר. במידה והערבים לא יקיימו את חובתם, יפנה בעל הדירה להליכים משפטיים כנגדם.
יש לזכור, כי הקריטריונים למימוש הערבות מהערבים חמורים והתהליך ארוך ומורכב. ברוב המקרים ניתן לממש את הערבות רק לאחר שיוכח כי נעשו כל המאמצים לגבות את החוב מהשוכר עצמו. היוצא מן הכלל הוא כאשר, כמוזכר לעיל, חתמו הערבים על סעיף בהסכם לפיו הם ויתרו מראש על מיצוי ההליכים מול השוכר.
סעיף 8 לחוק הערבות מונה מקרים שונים, בהם בעל הדירה רשאי לפנות ישירות לערב: במקרה בו חתמו הערבים על סעיף בהסכם לפיו הם ויתרו מראש על מיצוי ההליכים מול השוכר, השוכר קיבל צו קבלת נכסים או פירוק, במקרה בו השוכר נמצא בחו"ל, או שנפטר או שמתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים. הסיבה לכך היא, שבמקרים כאלה אין אפשרות לדרוש את קיום התחייבויות השוכר וגם אין לו אפשרות בפועל לקיום התחייבויותיו. על כן הערב הוא הנושא באחריות.
7. מה על הערבים לעשות כאשר בעל הדירה פונה אליהם?
ראשית, יש להתייעץ עם עורך-דין העוסק בתחום. רצוי לא להעלות טענות הגנה שיש לערבים כנגד דרישותיו של בעל הדירה ללא התייעצות מוקדמת, שהרי יהיה ניתן להשתמש בטענות אלה כנגדכם במקרה של הליך משפטי.
שנית, הערבים זכאים לפנות אל השוכר ולדרוש ממנו את קיום התחייבויותיו כלפי בעל הדירה.
במידה והערבות מומשה והערבים חויבו בחובו של השוכר, זכותם לפנות לשוכר ולדרוש ממנו את הסכום ששולם. במקרה כזה, יש למסור לשוכר הודעה על כוונת הערבים לעשות כן ולתת לו זמן סביר לפנות לבית-המשפט.
בנוסף, ע"פ סעיף 12 לחוק הערבות, לערבים יש את הזכות לקבל אליהם כל שעבוד שנתן השוכר לאחר שהם מילאו את התחייבותם. פירוש הדבר הוא, שאם בידי בעל הדירה בטוחה כלשהי מאת השוכר - שטר-חוב, שיק בטחון, פיקדון מזומן וכיו"ב - הערבים זכאים לקבל את הבטוחה הזאת לידיהם, לאחר שקיימו את ערבותם.
8. כיצד ניתן לוודא שאנחנו כבר לא ערבים לשוכר דירה?
כל עוד הסכם השכירות שחתמתם עליו בתוקף - סביר להניח שערבותכם עדיין בתוקף. במידה ותוקפו של הסכם השכירות פג, יש לבקש מהשוכר עותק של מסמך המעיד על סיום הסכם השכירות והמציין מפורשות שלבעל הדירה אין טענות כלפי השוכר. כאשר לבעל הדירה אין טענות כלפי השוכר, לא תהיינה לו טענות כלפי הערבים. ניתן גם לבקש הצהרה בכתב מבעל הדירה, כי אין לו טענות או דרישות כלפיכם או כלפי השוכר.
למדור: דיני מקרקעין
* הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מורה-טובים, העוסק בתחום המסחרי ובדיני חוזים.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין