דיירים בבית משותף בחיפה התנגדו לביצוע תמ"א 38, אך העררים שהגישו נדחו שוב ושוב בידי ועדות התכנון השונות. כשביהמ"ש המחוזי נדרש להתערב הוא הבהיר: חשיבות תמ"א 38 היא ראשונה במעלה.
בעלי דירות בבית משותף בחיפה ביקשו לבצע תמ"א 38 בבניין. הם הגישו בקשה להיתר בנייה, בין היתר להוספת ממ"דים ומעליות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר אישרה את בקשתם. אלא שדיירי הבניין העורפי, המהווה למעשה בית משותף אחד עם הבניין החזיתי, התנגדו לביצוע העבודות והגישו ערר לוועדה המחוזית.
מעוניינים לקדם פרוייקט חיזוק מבנים?
פנה לעו"ד תמ"א 38
גם לאחר שתוכנית הבנייה שונתה כדי להיטיב עם דיירי הבניין העורפי, הם נותרו בדעתם ועררו שוב לוועדת הערר. הוועדה החליטה לדחות את טענותיהם, בין היתר בשל החשיבות הרבה שבחיזוק המבנים ומשום שהתוכנית החדשה אינה פוגעת בהם באופן מהותי.
הדיירים לא ויתרו ועתרו נגד ההחלטה הזו לביהמ"ש המחוזי בחיפה. לטענתם, ההחלטה הייתה רצופה בפגמים: כך לדוגמא, הוועדה נמנעה מלדון בטענתם כי לא ניתן לתת היתר בנייה ללא אישור רוב הדיירים בשני הבניינים יחדיו או לפני שטענותיהם הוכרעו ע"י המפקחת על המקרקעין. עוד טענו, כי גם התוכנית המתוקנת אינה סבירה, שכן לא ניתן פיתרון לצמצום שטח המעבר לביתם ולקושי בכניסה של רכבים גדולים, כמו רכבי הצלה.
לא כל פגם מבטל החלטה
לפי השופט רון סוקול, מקרה זה אינו מצדיק התערבות בשיקול דעתה המקצועי של ועדת הערר: היא סיירה במקום והתרשמה מהמגבלות הקיימות, הוצגה בפניה התכנית במלואה, נשמעו באוזניה כל הטענות והחלטתה ניתנה בהתאם לסמכותה המקצועית.
השופט קבע, שאמנם קיים קושי בכך שוועדות התכנון דנות בבקשות למתן היתרי בנייה ברכוש משותף ללא הסכמת בעלי הדירות שבבניין הצמוד, אולם במקרה זה, למבקשי ההיתר היו את התימוכין הנדרשים המצדיקים את ביצוע התכנית ואין לשכוח שכל בעלי הדירות בבניין החזיתי הסכימו לתכנית.
עוד קבע השופט, שרשויות התכנון היו רשאיות לדון בבקשה גם לפני שהוכרעו טענות המתנגדים בפני המפקחת. ובכל מקרה, לא כל פגם בהחלטה מינהלית מחייב בטלות ככל שאינו פוגע באופן בלתי סביר במתנגדים.
במקרה זה, אישור התכנית המתוקנת לא חרג ממתחם הסבירות ולכן השופט דחה את העתירה וחייב את העותרים בהוצאות ושכר טרחת עו"ד של 15 אלף שקל.
יש לציין, כי בעבר פנייה למפקח על רישום הבתים המשותפים בתביעה כנגד דייר המסרב לפרוייקט תמ"א 38/1, הותנתה בקיומו של היתר בנייה בפועל. בעקבות תנאי זה, שגרם ליזמים להימנע מקידום פרויקטים כשאין הסכמה מלאה של כלל הדיירים, הוגשה על ידי ב-2010 הצעה לתיקון חוק חיזוק בתים משותפים. ב-2011 התקבל התיקון (לאחר 'פשרה' עם משרד המשפטים), ונקבע כי התנאי לפנייה למפקח יהיה החלטת ועדה למתן היתר הכפופה לתנאים. כך, הוקל קידום של פרויקטים לפי תמ"א 38.
ברוח פסק הדין, נכון לחזור לנוסחה המקורי של הצעת החוק, לפיה די בהגשת בקשה להיתר בנייה כדי שהמפקח ידון בתביעה נגד דייר סרבן, מה שיסיר חסם נוסף בדרך לאישור הפרויקטים ויצמצם את לוחות הזמנים לביצועם. בהערת אגב, בשונה מתמ"א 38, חוק פינוי בינוי (פיצויים) כלל אינו דורש פנייה לוועדת התכנון כתנאי להגשת תביעה לפיצויים.
- ב"כ העותרים: עו"ד צבי סיגל
- ב"כ המשיבים: עו"ד שקד מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי), עו"ד לוינזון, עו"ד בוסידן
* עו"ד יצחק נטוביץ עוסק בדיני מקרקעין ותמ"א 38.
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין