הנהגת המדינה רואה באלפי אזרחים, רובם ממעמד הביניים, כ"אויבי מדינה" רק משום שהם מבקשים לרכוש דירה נוספת כחלק מאפיק החסכון שלהם לפנסיה. עוה"ד יצחק נטוביץ ומושיק כהן טוענים שדווקא ניתוב הציבור להשקיע ברכישת דירות להשקעה – הוא שיוביל לייצוב מחירי הנדל"ן. דעה.
הפאניקה בה מצויה הנהגת המדינה בניסיון להביא לצינון שוק הדיור מובילה להחלטות פזיזות העלולות להביא נזק אדיר לתושבי מדינת ישראל ולגרום לנזקים בשוק השכירות למעמד הבינוני-נמוך.
לייעוץ בענייני נדל"ן
פנו לעורך דין דיני מקרקעין
צירוף "קטלני" של הפחתת המע"מ לדירות חדשות שנרכשות מקבלן (אם יוזמה זו תקודם בממשלה הבאה) ותכנית "מחיר מטרה" אמנם יובילו בעתיד הקרוב לירידה מלאכותית במחירי הדירות הקטנות. ואולם, עם עליית הריבית במשק, דבר אשר צפוי להתרחש במוקדם או במאוחר, ייזרקו עשרות אלפי משפחות מדירותיהן בגין אי-עמידה בהחזרי המשכנתא. בד בבד, תחול ירידה בשווי הדירה הממושכנת, דבר שיוביל ללחץ בשוק הבנקאי ויגולגל בסופו של יום, בדרך של הקשחת תנאים, לפתחם של האזרחים.
בעלי האמצעים יעברו בוודאי את התקופה המדוברת בקלות יחסית, אולם המעמד הבינוני-נמוך יסבול באופן משמעותי מהכבדה כלכלית ומקושי חמור יותר בשכירת דירה או ברכישתה.
אפיק חסכון "עוקף טייקונים"
הליכה במתווה שאליו מנתבת מדינת ישראל בשנים האחרונות – העלאת מס רכישה על דירה שנייה, הגבלת האפשרות לנטילת משכנתא לדירה להשקעה, העלאת המס הצפויה על דמי שכירות, קידום חוק "השכירות ההוגנת", שינוי אופן חישוב היטל השבחה וכו' – כל אלו, דוחקים את מעמד הביניים מהשקעה של חלק מחסכונותיו בדירות למגורים אל עבר השקעה בלעדית בקופות הפנסיה, קרנות הגמל, חברות הביטוח, תכניות חיסכון בבנקים או בשוק ההון.
ואל מי זורמים כספי החיסכון שמופנים מהשקעה בנדל"ן לחברות הביטוח, לשוק ההון ולבנקים? אל כיסי הטייקונים שכבר הוכיחו לכולנו את כשלונם החרוץ בניהול כספי הציבור. ואגב, עד היום כולנו משלמים, מכספי חסכונותינו, את עלות העסקאות הכושלות שביצעו על גב הציבור ותספורות המיליארדים להם זכו אשר פגעו קשות בקופת החיסכון הציבורית. זאת, כשמנהלי הקרנות וקופות הגמל גורפים לכיסיהם שכר של מיליוני שקלים בחודש.
יש לזכור, כי פגיעה באפיק החסכון המצוי ברכישת דירות להשקעה תוביל בהכרח להקטנת היצע הדירות להשקעה ומשם הדרך לעלייה בדמי השכירות קצרה. עלייה שתפגע בעיקר במעמד הביניים והנמוך. ובכן, בעוד שהכוונה הלכאורית של השלטון היא להקל על המעמד הבינוני-נמוך, בפועל המהלכים המקודמים צפויים לגרום לפגיעה דווקא במעמד זה.
אם כך, מדוע לנתב את כל כספי החסכון לאפיקים פיננסיים המנוהלים על ידי קבוצות חזקות המנכות מהחסכונות דמי ניהול משמעותיים, בעוד שרכישת דירה להשקעה מהווה אפיק "עוקף טייקונים"?
הכרחי: הגדלת היצע הדירות
בניגוד לתיאוריה אותה מנסים בעלי אינטרסים למכור לציבור – לא רוכשי דירות נוספות הם שגורמים לעליית מחירים, כי אם היצע הדירות הנמוך ועידוד הזוגות הצעירים לרכוש דירה "בכל מחיר" מתוך הנחה מוטעית שמחירי הדירות "תמיד יעלו". בהקשר זה, די לראות את התנועה במחירים הריאליים של הדירות בין השנים 1997- 2007 או 1984 -1987 (וישנן דוגמאות נוספות), כדי לראות שמחירי הדירות בהחלט יכולים גם לרדת.
לדעתנו, הפתרון המשמעותי ביותר לייצוב מחירי הנדל"ן נעוץ בהגדלת היצע הדירות, שם צריך להפעיל את מיטב המוחות ולשם יש לנתב את מירב המאמצים.
אלא שלצערנו, עד היום ובמשך שנים ארוכות, החלטות הממשלה נסמכות על יועצים פנימיים ופקידים אשר אינם מכירים את השטח ומוציאים תחת ידם חוקים ותקנות לא יישומיות, שעד היום לא הצליחו להביא לשינוי אמיתי בשוק הנדל"ן.
קיצור הדיונים בוועדות התכנון
במקביל, אך בהחלט לא במקום, יש מקום לשיפור ההליכים בוועדות התכנון על מנת לקצר את משך הזמן בו הן דנות בתכניות בניין עיר. כיום, ממועד הכנת תכנית המאפשרת בניה למגורים ועד לתחילת הבניה בפועל, עוברות שנים ארוכות. במדינות מערביות רבות, לוח הזמנים קצר בהרבה ואינו עולה על שנתיים. לוח הזמנים הארוך מביא לא אחת למצב בו לאחר שנים של תכנון, משנות הוועדות את דעתן ופוסלות תכנית לצורך קידומה של תכנית חלופית, כשבאמתחתן הטענה שברבות השנים השתנו התנאים. אכן לאחר שנים של תכנון, התנאים השתנו...
במצב הדברים הנוכחי, יוצא שרק לטייקונים מותר להשקיע בנדל"ן בארץ ובחו"ל. הם עושים זאת בעידוד הבנקים שמעניקים להם הלוואות בריביות אפסיות וללא בטוחות מספקות. לעומתם, חלק הארי של אוכלוסייה נחסם, כיוון שאם יקנה "זה יעלה את מחירי הנדל"ן". כאמור, נהפוך הוא! רכישת דירות להשקעה היא השקעה יציבה יותר, בטוחה יותר, מרחיבה את היצע הדירות להשכרה, מייצבת את מחירי השכירות ובכך מביאה, בסופו של דבר, לייצוב מחירי הנדל"ן. זה האפיק אותו צריכה המדינה לעודד או לכל הפחות, לא לחסום.
נושא הדיור נמצא בתקופת הבחירות הקרובה בראש סדר היום של הפוליטיקאים. לא מן הנמנע, שיפוזרו הבטחות לציבור, אשר ספק אם יתממשו בעתיד הנראה לעין. אנו תקווה, כי לאחר הבחירות יפנו ראשי המדינה את מרצם להגדלת היצע הקרקעות וקיצור הליכי התכנון, תחת פגיעה באחד מאפיקי החסכון העיקריים של מעמד הביניים.
* עו"ד ונטוריון יצחק נטוביץ ועו"ד מושיק כהן עוסקים בתחום המקרקעין ומיסוי נדל"ן
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין