בעלי דירה בבניין תל אביבי ביקשו לבנות קומה נוספת – על חשבונם ובהתאם לתמ"א 38, אלא ששאר דיירי הבניין התנגדו. על אף שהבנייה תשביח את הבניין – גם המחוזי דחה את בקשת בעלי הדירה. מדוע?
בשנת 2006 רכשו בני זוג דירה בקומה האחרונה של בניין ברח' בורוכוב בתל אביב. מיד לאחר מכן החל בעל הדירה, אדריכל במקצועו, בהליכי תכנון של קומה נוספת בבניין, בשילוב עבודות לחיזוק הבניין לפי תמ"א 38. במאי 2009 הגישו השניים בקשה להיתר בנייה, אך גילו לתדהמתם כי יתר דיירי הבניין התאחדו והגישו התנגדות למתן ההיתר.
לכתבות נוספות בנושא:
בהיעדר הסכמה מצד הדיירים, נאלצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב לקבל את התנגדותם ולא נתנה את ההיתר המיוחל. בני הזוג לא התייאשו, ועתרו לביהמ"ש המחוזי בתל אביב. הם ביקשו להצהיר כי בהסכם רכישת הדירה ובתקנון הבית המשותף הם קיבלו זכויות בנייה לא מנוצלות, שהם רשאים לנצל לצרכיהם הפרטיים גם בלי צורך בהסכמת יתר הדיירים בבניין.
לדבריהם, כל שהם רוצים זה להשביח את הרכוש המשותף ולהחזירו במהרה לבעלות המשותפת, ולא לגזול אותו מיתר הדיירים. עוד טענו, כי הם ניסו להגיע להסדר עם הדיירים וניהלו איתם מו"מ במשך כשנתיים וחצי, אך נתקלו בסירוב עיקש לשיתוף פעולה, שככל הנראה נובע מצרות עין.
הדיירים השיבו, כי הזכויות הלא מנוצלות – זכויות בעלות ערך – שייכות לכל בעלי הדירות בבניין. לדבריהם, הם רצו להתפשר עם המבקשים ולתת להם לעשות שימוש בזכויות הבנייה על החלק בגג הצמוד לדירתם בלבד, אך אלה דחו את ההצעה מטעמים לא ברורים וביקשו לנצל את כל זכויות הבנייה על הגג, גם על החלק שמוגדר כרכוש משותף.
הרחיקו לכת
השופטת ד"ר דפנה אבניאלי קבעה, כי בחוזה הרכישה ובתקנון נכתב שלמבקשים יש זכות לעשות בגג הצמוד שימוש ללא הגבלה אך היא לא כוללת בתוכה את זכות הבנייה. גם אם המבקשים מתכוונים להשביח את הרכוש המשותף, אין בכך כדי לפצות את יתר הדיירים על שימוש בחלקם בזכויות הבלתי מנוצלות.
השופטת קבעה, שהפרשנות מרחיקת הלכת שהמבקשים מנסים לתת להוראות התקנון ולזכויות שהוקנו להם מכוחו אינה עומדת במבחן ההיגיון או במבחן כוונתם המשותפת של הצדדים להסכם הרכישה. לשיטת השופטת, זכויות הבנייה על גג הבניין שייכות לבניין ולדייריו ולא למבקשים לבדם. כמו כן, משמדובר בהענקה נרחבת של אחוזי בנייה עליה להיעשות במפורש ולכלול גם תמורה ראויה לדיירים.
משכך, וכל עוד לא הושגה הסכמה ספציפית ומפורשת בין הצדדים באשר לאופן השימוש בזכויות הבנייה, קבעה השופטת כי אין בסירוב הדיירים כדי ללמד על צרות עין. התביעה נדחתה והמבקשים חויבו בהוצאות ושכר טרחת עו"ד של 15 אלף שקל.
* עו"ד ענבל מנור עוסקת בדיני מקרקעין ובתמ"א 38.
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין