1. הליך זה החל כבקשה לביצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל, שהם 12 שקים על סך של 3,000 ₪ כל אחד מהם ובסה"כ 36,000 ₪. השקים כולם ערוכים לפקודת התובעת משוכים מחשבון משותף של הנתבעת עם בן זוגה, יוסף ברמי, אך בחתימת ידה של הנתבעת (להלן: "השיקים").
מועד פירעונם של השיקים מאוקטובר 2018 ועד ספטמבר 2019.
כל השקים חוללו בהוראת ביטול.
בהמשך ההליך בבית המשפט הסתבר כי מדובר בשיקים שנמסרו על ידי הנתבעת לתובעת על פי הוראות הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים ביום 18.10.2018 לפיו השכירה התובעת לנתבעת מחסן וחנות ברח' ז'בוטינסקי בבני ברק (להלן: "המושכר").
הסכם השכירות נכרת על רקע רצונה של הנתבעת לרכוש עסק לממכר עגלות ומוצרי תינוקות ולצורך העניין רכשו מהדייר הקודם, במושכר, אשר תשובה, את המוניטין ותכולת העסק ושכרו מהתובעת את מקום העסק במושכר.
התובעת הבהירה בכתב תשובה שהגישה, כי הדייר הקודם ביקש לסיים את הסכם השכירות קודם לתום התקופה לה התחייב ועל כן הביא את הנתבעת כרוכשת העסק שניהל במקום.
2. לטענת הנתבעת, לאחר זמן קצר מאד התברר כי המושכר מועד להצפות חוזרות ונשנות של מים ולרטיבות תמידית הנובעת מהיעדר איטום ראוי במבנה עד כדי הפיכתו לבלתי ראוי לשימוש.
עוד טענה הנתבעת כי התובעת ידעה היטב על פורענות זו המתרגשת על המושכר לעיתים קרובות בימי החורף ולא רק שלא פעלה לתיקון המבנה אלא שבד בבד עם החתימה על הסכם השכירות, העלימה מידע זה מהנתבעת והחתימה אותה ואת הדייר הקודם על מסמך המסיר מהתובעת את האחריות לתיקון הליקוי במבנה ומעביר אותה על הדייר הקודם שנטל על עצמו לתקן הליקוי בעקבות בנייה של המחסן שביצע בעצמו בצמוד לחנות.
לטענת הנתבעת, לו הייתה יודעת על קיומו של הליקוי ונזילות המים התדירות, לא הייתה שוכרת את המושכר. לטענת הנתבעת תיקון הליקוי באיטום המבנה דורש השקעת כספים בשיעור בלתי סביר לדמי השכירות אותם התחייבה לשלם לתובעת על פי הסכם השכירות.
עוד טענה הנתבעת, כי התובעת נכחה בעת שהדייר הקודם ציין באוזני הנתבעת כי אין רטיבות במושכר בשלוש השנים האחרונות, ושתיקתה מעידה כי הייתה שותפה להונאה וההטעיה שהטעה אותה הדייר הקודם טרם חתמה על הסכם השכירות.
זמן קצר לאחר תחילת השכירות הציף הגשם את המחסן והחנות באופן שגרם נזק לסחורה וליכולת לנהל את החנות כסדרה. התובעת התנערה מאחריות והפנתה את הנתבעת לדייר הקודם והדייר הקודם התנער מאחריות בתואנות שווא.
בנסיבות העניין, ביטלה הנתבעת את הסכם השכירות כדין ולא חלה עליה החובה לשלם את דמי השכירות ולפרוע את השיקים.
3. בכתב התשובה שהגישה התובעת לאחר מתן רשות להתגונן לנתבעת, הכחישה התובעת את טענות הנתבעת.
לטענת התובעת, הדייר הקודם החזיק במושכר במשך 12 שנה במהלכם לא ידעה על רטיבות או נזילות במושכר וכי הדייר הקודם וכן הנתבעת לא פנו אליה מעולם בעניין רטיבות או נזק שנגרם להם בחנות כתוצאה מכך.
לטענתה הסכם השכירות בוטל שלא כדין מאחר ולא בוטל בשל רטיבות במושכר אלא בעקבות ביטול ההסכם לרכישת תכולת העסק והמוניטין מהדייר הקודם שהונה את הנתבעת, כפי שהודיע לה בן זוגה של הנתבעת כיומיים לאחר החתימה על הסכם השכירות.
לטענת התובעת לא הודיעה לה הנתבעת כי הסכם השכירות בטל ולא ביקשה את השקים בחזרה כטענתה אלא טענה כי עליה להמתין עם דמי השכירות לאחר שיושבו לנתבעת הכספים ששילמה עבור הסחורה שרכשו מהדייר הקודם.
עוד טענה התובעת כי הנתבעת המשיכה והחזיקה במושכר במשך חודשיים ימים באמצעות הדייר הקודם שהמשיך והגיע למושכר בטענה כי הוא עובד של הנתבעת אך בדיעבד הסתבר לה כי הדייר הקודם הגיע למושכר על מנת למכור את תכולת עסקו לאחר ביטול הסכם הרכישה עם הנתבעת.
במהלך אפריל 2019 פרסמה התובעת את המושכר להשכרה אך רק בדצמבר 2019 עלה בידה להשכיר את המושכר מחדש.
4. בן זוגה של הנתבעת, יוסף ברמי, הגיש תצהיר עדות ראשית ובו חזר על האמור בתצהירה של הנתבעת התומך בהתנגדות לביצוע השטר שהגישה.
העד הוסיף וטען כי התובעת ידעה היטב על הנזילות הרבות והקשות של מים במושכר הנובעות מהמחסן שבנה הדייר הקודם, אך העלימה עובדות אלו מהם. העד טען כי התובעת הודתה באוזניו כי הדייר הקודם יצר בעיות נזילה קשות ואביו האינסטלטור היה מגיע כל העת לתקן את הנזילות.
העד תמך דבריו בתמלול הקלטה של השיחה.
כמו כן, הומצא אישור הרשות המקומית, עיריית בני ברק, אשר שלחה פקח למושכר והנפיקה אישור לפיו המושכר פטור מתשלום ארנונה עד ליום 31.12.2019 מאחר ואינו ראוי לשימוש כל זאת נוכח הרטיבות שפשה במושכר.
הנתבעת הגישה לתיק בית המשפט את כל המסמכים הנוגעים לעסקה שנכרתה בינה לבין הדייר הקודם וכן מסמכי בית דין צדק בו התנהל ההליך המשפטי שהתקיים בינה ובין הדייר הקודם ואשר בסופו ניתן פסק דין בו נקבע כי עסקת המכר הינה מקח טעות והורה על השבת הכספים ששילמה הנתבעת לדייר הקודם.
5. דיון והכרעה:
מעיון בהסכם השכירות עולה כי בד בבד עם החתימה על הסכם השכירות הנתבעת חתמה על נספח נפרד ולשונו:
"המחסן הצמוד למבנה נבנה ע"י מר תשובה אשר (הדייר הקודם = ו.ש.) אי לכך מוסכם בזאת, שכל רטיבות שתיווצר במחסן ובקיר החיצוני של המבנה, הצמוד לחנות תהיה על אחריותו של מר תשובה ויש לפנות אליו בלבד לתיקון הנזילה.
תוקף ההתחייבות היא לתאריכים מ 18.10.18 ועד 18.10.20."
על הנספח חתמו הדייר הקודם והנתבעת.
האם חתימתה של הנתבעת על הנספח להסכם השכירות מסיר בפועל את האחריות של התובעת לליקוי שבדרך שבשגרה מוטל על המשכיר?
סעיף 7 בחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971 קובע אחריותו של המשכיר לתיקונו של כל פגם שנפל במושכר אם לפני השכרתו ואם לאחריו.
סעיף 8 בחוק הנ"ל קובע:
"תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר."
לפיכך, נשאלת השאלה האם התובעת ידעה על הפגם במושכר בעת כריתת הסכם השכירות ולא הודיעה על כך לנתבעת?
6. מתמלול שיחה שנערכה בין בן זוגה של הנתבעת לבין התובעת עונה התובעת בתגובה לטענת העד כי הדייר הקודם מסרב לעמוד בהתחייבותו לתקן את נזילות המים והרטיבות בטענה כי האירוע אינו קשור אליו:
"מה זה אכפת לי משהוא טוען? בטח שהוא יטען שזה לא קשור אליו, אבל היו כל הזמן בעיות שם במקום שם וכל פעם אבא שלו בא לתקן. שלא יספר סיפורים, תראה, אלא לא מבין שהבן אדם מתחמק?"
ובהמשך:
"היו לו בעיות ברגע שהוא הקים את הדבר הזה, את המחסן הזה, כל פעם היו לו בעיות, אבל פעם אבא שלו בא לתקן שם לסדר".
חקירתה הנגדית של התובעת הודתה בעמ' 10-11 בפרוטוקול כאשר נשאלה מה הן אותן בעיות להן התכוונה בדבריה אלו:
"אשר. בנה מחסן קטן, קטן, גדול, לא משנה, בנה מחסן. המחסן היה חסם את הגשמים, את מי הגשם שהיו אמורים לעבור כי זה קצת משופע אבל המחסן הזה היה כאילו סכר כזה שחסם את הדבר הזה. אז ברגע שהיו קצת, נגיד בעיות או משהו כזה,...המים ניקזו, המים לא יכלו לעבור אז יכול להיות שברגע שהמים לא יוכלו לעבור אז הם, יכול להיות שהם חלחלו לתוך המחסן הגדול וזה היה קיר צמוד ביחד...אשר סיפר לי בדיעבד לאחר מעשה שאבא שלו נגיד, שהוא אמר לאבא שלו יש, כאילו פעם אחת כניסה של מים ואבא שלו זיפת את המקום והכל בסדר ואז לא היו שם נזילות יותר."
ראשית עולה מדברים אלה כי התובעת הייתה מודעת לחדירת מים בקיר המשותף שבין החנות למחסן אותו בנה הדייר הקודם ואף בפרטי פרטים על סיבת הרטיבות כתוצאה מכך.
אינני מאמינה לתובעת בטענתה כי מדובר היה במקרה אחד ויחיד שהדייר הקודם רק סיפר לה אודותיו וכי האירוע לא חזר על עצמו.
אם כך היה הדבר מדוע נקטה התובעת בשיחתה עם העד בלשון רבים ובניסיון התחמקות בציינה רק על "בעיות"?
כמו כן, מדוע טרחה אם כך להחתים את הדייר הקודם על הנספח להסכם השכירות הצופה פני עתיד ופוטר אותה מאחריות במשך שנות השכירות של הנתבעת לרטיבות בקיר החיצוני ובמחסן?
7. כל עדותה וגרסתה של התובעת לקו בסתירות, חוסר עקביות ומהימנות מוטלת בספק.
טענת ב"כ הנתבעת לפיה הדייר הקודם לא שילם דמי שכירות תקופה ארוכה – הוכחשה על ידי התובעת – הכחשה שאינה עולה בקנה אחד עם האישור שנתנה לדייר הקודם ביום חתימת הנתבעת על הסכם השכירות.
לשונו של האישור כדלקמן:
"הריני לאשר בזאת שמר אשר תשובה השוכר, סיים את תקופת השכירות בחנות ברח' ז'בוטינסקי ב"ב, ושילם למשכירה את חובו בשכ"ד עבור תקופת השכירות.
3 שקים שמספרם:...
לא הוחזרו לשוכר והמשכירה מתחייבת לא להפקידם".
התובעת הכחישה טענת ב"כ הנתבעת לפיה הכספים שקיבל הדייר הקודם מהנתבעת בעסקת הרכישה נמסרו לתובעת במעמד חתימתה על הסכם השכירות ובעבור חוב דמי שכירות.
אם כך, מדוע בכלל נכח הדייר הקודם במעמד החתימה על הסכם השכירות עם הנתבעת? תוכן האישור מעיד על קיומו של חוב דמי שכירות ודן בתשלום חוב והתחייבות התובעת שלא להפקיד שקים של הדייר הקודם אשר נותרו בידיה כך שאינו מתיישב עם הכחשתה של התובעת.
הסברה של התובעת במעמד חקירתה הנגדית כי השקים של הדייר הקודם אבדו לה והתשלום בוצע במזומן ולכן התבקש נוסח זה של האישור על ידי הדייר הקודם אינו אמין ואינו מתיישב עם המילים "שילם את חובו בשכ"ד" בנוסח האישור. (עמ' 19 בפרוטוקול שורות 11-16).
לאחר מכן התערער ביטחונה של התובעת בגרסה זו והיא מודה כי יכול להיות ששולם לה חוב דמי שכירות של הדייר הקודם באותו מעמד (עמ' 19 בפרוטוקול שורות 20-22).
לבסוף יצא המרצע מן השק והתובעת מספרת:
אשר לא שילם לי על המקום בכלל, על המקום הזה של המחסן הקטן מלכתחילה ואני לא דרשתי ואז רק אם תהיינה בעיות כתוצאה מזה, לא רציתי להיות זאת שאני חייבת לתקן כשהוא נהנה מזה 3 וחצי שנים". (עמ' 21 בפרוטוקול שורות 18-21).
8. בהמשך חקירתה הנגדית חוזרת בה התובעת אף מהכחשתה על ידיעה בדבר קיומם של נזילות מים במושכר והבאת נתון זה לידיעת הנתבעת.
בעמ' 22 בפרוטוקול אומרת התובעת:
"בטוח שבאותו מעמד שנתתי להם לחתום לא יכולתי לתת להם לחתום על, תחתמו על ההסכם הזה...אז אני כנראה דיברנו על זה, שדיברתי ואמרתי להם את זה...כי אחרת הם לא יכלו, בשביל מה הם חותמים? מה זה פתאום חותמים? מי פתאום בא לחתום?...דיברנו על זה במקום של, האווירה הייתה מאוד נינוחה, מאוד נעימה, מאוד נחמדה וכשנתתי להם לחתום על הדבר סיפרתם את הסיפור הזה שפעם הייתה זה ואבא שלו תיקן, אחרת אני לא אתן לבן אדם לחתום."
אלא שגרסה זו עומדת בסתירה לטענתה בסעיף 37 כתב התשובה לפיה לא ידעה על נזילות מים במושכר ולא הודתה בכך באוזני הנתבעת.
9. התובעת הכחישה כי הנתבעת הודיעה לה על ביטול הסכם השכירות.
תחילה טענה כי לא ידעה כלל כי הנתבעת לא החזיקה בפועל בחנות (עמ' 16 בפרוטוקול שורות 21-23).
לטענתה נודע לה כי הנתבעת אינה נמצאת במושכר לאחר שהפקידה את השקים הראשונים רק בינואר 2019, שלושה חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות והם לא נפרעו (עמ' 30 בפרוטוקול שורות 27-31).
כאשר נחקרה מתי נודע לה כי המושכר אינו מאוכלס על ידי הנתבעת, ענתה כי התברר לה בדיעבד כי הנתבעת מעולם לא תפסה חזקה במושכר (עמ' 32 בפרוטוקול שורות 21-23) אך אינה מציינת מתי נודע לה מידע זה.
התובעת סיפקה הסבר לפיו הפקידה את השקים על מנת שתוכל לתובעם בהוצאה לפועל אך לא טרחה לברר עם הנתבעת מדוע חזרו ללא פירעון ולא טרחה לברר האם הנתבעת מחזיקה בכלל במושכר.
למרות שהתובעת מתגוררת באותו בניין בו מצוי המושכר, טענה כי שכבה בביתה לאחר ניתוח שעברה במשך חודשים ולכן לא ראתה כי המושכר סגור.
גרסה זו עומדת בסתירה לטענתה כי ראתה את הדייר הקודם במושכר במשך חודשיים לאחר תחילת השכירות ואמר לה שהוא עובד של הנתבעת.
כמו כן גרסתה עומדת בסתירה לנספח 4 לכתב התשובה ממנו עולה כי הניתוח בוצע באוגוסט 2019, דהיינו, זמן רב לאחר תחילת תקופת השכירות כאשר באותה עת כבר לא נפרעו 7 שיקים ואף עומד בסתירה לטענת התובעת בכתב התשובה לפיה פרסמה את המושכר להשכרה כבר באפריל אותה שנה.
לאחר מכן, גרסתה משתנה כאשר היא נשאלת מדוע לא בדקה את המושכר כאשר השקים חוזרים ואינם נפרעים ואז היא מודה:
"למה הצ׳קים חוזרים? כי הבנתי שבאיזשהו מקום הוא, לא יודעת, ידעתי שהוא לא נמצא שם, זה אמרו לי השכנים, הוא לא נמצא שם...ידעתי שהוא לא נמצא כי כל הזמן הוא לא נמצא שם."
(עמ' 34 בפרוטוקול שורות 25-28).
10. במעמד חקירת הנתבעים, הסתבר כי הנתבעים לא בטלו את הסכם השכירות ולא הייתה להם כוונה כזו עת ביטלו את הסכם הרכישה עם הדייר הקודם.
מעידה הנתבעת בדברה על מעשיו של בן זוגה:
"הוא רצה להתחיל לנהל את החנות, הוא ניהל מגעים עם ספקים אחרים." (עמ' 48 בפרוטוקול שורה 28) וזאת לאחר 3 שבועות בו הניחו לדייר הקודם לפנות את הסחורה שוויתרו עליה.
אז גילו כי החנות הוצפה במים.
עובדה זו נתמכת בעדות הדייר הקודם כפי שניתנה בבית דין צדק שם ציין כי כבר לאחר יומיים ממועד החתימה על הסכם השכירות, הוצפה החנות במים (פרוטוקול הדיון עמ' 1 שורות 23-24).
לטענת בן זוגה של הנתבעת, טלפן למחרת השיחה המוקלטת לתובעת וביטל את הסכם השכירות ואף ביקש את השיקים חזרה.
משום מה, שיחה זו לא הוקלטה או לפחות לא הוגשה בתיק בית המשפט.
עם זאת, גרסתו עולה בקנה אחד עם העובדה שהתובעת לא הפקידה את השקים הראשונים של השכירות אלא רק שלושה חודשים לאחר מכן ועם פרסום המושכר להשכרה באפריל 2019.
11. יובהר כי גם אם לא הודיעה הנתבעת לתובעת על ביטול הסכם השכירות, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי אף התובעת ראתה בהסכם השכירות כבטל עת פרסמה את המושכר להשכרה באפריל 2019.
אך האם חבה הנתבעת את דמי השכירות עד לאותו מועד?
סעיף 9(א)(2) בחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971 פוטר את הנתבעת מתשלום דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם במושכר על ידי המשכיר. אישור הרשות המקומית בדבר היות המושכר בלתי ניתן לשימוש מעיד על כך כי שווי המושכר פחת לאפס ולכן פוטר את הנתבעת מתשלום מלוא דמי השכירות.
האם חתימתה של הנתבעת על הנספח להסכם השכירות מסיר בפועל את האחריות של התובעת לליקוי שבדרך שבשגרה מוטל על המשכיר?
כבר מצינו כי התובעת ידעה ואף צפתה כי עם בוא החורף יסבול המושכר מחדירת מים הנובעת מבנייה שביצע הדייר הקודם במושכר ולכן החתימה את הדייר הקודם על מסמך המטיל עליו את האחריות ואת הנתבעת המתחייבת לפנות רק אליו בתיקון הרטיבות ובכך פעלה התובעת לפטור את עצמה מאחריות לפגם.
תניה זו אינה חוקית ומאפשרת ביטולה וכך הנני מורה.
בנסיבות אלה, האחריות לתיקון הפגם נותרת על שכמה של התובעת ובסירובה לתקן – אינה זכאית לדמי השכירות.
12. אשר על כן, הנני לקבוע כי בדין ביטלה הנתבעת את הסכם השכירות ואינה חבה לתובעת את דמי השכירות במיוחד כאשר מעולם לא החזיקה בפועל במושכר.
סוף דבר הוא כי התביעה נדחית והנני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 8,000 ₪.
תיק הוצאה לפועל 521852-02-21 יסגר.
ניתן היום, ז' אלול תשפ"ג, 24 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.
