תא"ח 7878-04-16 שץ נ' תורגמן

1.התובע והנתבע חתומים על חוזה לפיו התובע משכיר לנתבע לול. התובע הגיש תביעה זו לפינוי מושכר, בטענה שהנתבע הפר את החוזה הפרות יסודיות ואחרות, דבר שאילץ את התובע לבטל את החוזה (ולחילופין הקנה לו זכות לבקש מבית המשפט לבטל את החוזה). 

2.התובע, חקלאי בן למעלה מ-80 שנים ובעל הזכויות במשק חקלאי מס' 53 בכפר יהושע, טען בכתב התביעה כי בתחילת חודש אפריל 2014 פנה אליו הנתבע וביקש לשכור ממנו את לולו. הצדדים ניהלו משא ומתן בעל פה וסיכמו על תנאי החוזה לרבות תקופת השכירות, דמי השכירות וצירוף מע"מ לדמי הזכירות על ידי הנתבע. הנתבע מסר כי הוא יכין חוזה בכתב. על-פי הנטען, ביום 6.4.2014 "הנתבע...הופיע בבית התובע" (פס' 5), והאיץ בו לחתום עליו, תוך שהתחייב והבטיח לתובע כי הרשום בחוזה בכתב משקף את התנאים שסוכמו בין הצדדים. טענת התובע, הוא האמין לנתבע וחתם על החוזה מבלי לקרוא אותו. התובע הצהיר כי לאחר החתימה על החוזה הנתבע השאיר לו עותק "ולאחר שהלך קראתי אותו" והסתבר לו כי הנתבע הוליכו שלל והטעה אותו במכוון. זאת, בכך, למשל, שהצדדים הסכימו על תקופת שכירות בת 10 שנים ואילו בחוזה שבכתב הוקנתה לנתבע אופציה בת 10 שנים נוספות, ובכך שבניגוד למוסכם לא נרשם בחוזה כי דמי השכירות על סך 1300 ₪ לחודש לא כוללים מע"מ. נטען, כי לאחר שהתובע קרא את החוזה הנתבע הודה בטעות בקשר למע"מ והסכים לשלם את המע"מ בנוסף לדמי השכירות. התובע טען כי הוא דרש לתקן את ההסכם כדי שיתאים לתנאים המוסכמים בעל פה, אולם שהנתבע יצר סחבת במשך חודשים רבים תוך הבטחות שהענין יוסדר. לטענת התובע, כאשר הוא הבין כי הנתבע מוליכו שלל, הוא דרש להעלות את התיקונים על הכתב, ובתגובה לכך חזר בו הנתבע מכל התחייבויותיו.

לטענת התובע הנתבע הפר את החוזה שבכתב בשורה של נושאים:

א. נטען כי הנתבע הרס את תריסי המתכת משני צדדיו של הלול לכל אורכם שהיוו בעצם את קירות האורך שלו (כ-240 מ"ר) – תריסים אשר עלו לתובע ממון רב – ותלה במקומם וילון פלסטיק.

ב. נטען, כי הנתבע העביר את זכות השכירות לידי אחיו שלומי. "בחלוף 8 חודשים לאחר החתימה על הסכם השכירות הופיע בבית התובע מר שלמה תורג'מן, אחיו של הנתבע" והודיע כי הנתבע ביקש ממנו לשלם בעבורו את דמי השכירות והוצאות צריכת מים וחשמל. נטען, כי שלומי מסר לתובע המחאה "תוך שהוא מסובבו בכחש בקש שהחשבוניות ירשמו על שמו מטעמים של נוחות", ו"התובע בתום לב נענה לבקשתו".

ג.נטען, כי בחוזה שבכתב התחייב הנתבע לשלם דמי שכירות והחזר הוצאות עבור צריכת מים וחשמל מדי חודש בחודשו, אך לאחר מספר חודשים "הסכימו הצדדים כי תשלום דמי השכירות והחזר ההוצאות עבור המים והחשמל של הלול יהיה ב-10 לכל חודש עבור שני החודשים הקודמים...". לטענת התובע, מאז התשלום עבור חודשים אפריל ומאי 2015, אשר בוצע ביום 7.6.2015, לא שולמו דמי השכירות או ההוצאות בגין צריכת מים וחשמל עבור הלול. נטען, כי התובע נאלץ לשלם הוצאות אלה במקום הנתבע כל עוד הנתבע לא נרשם באגודה כחייב הישיר לתשלומם. לטענת התובע, הוא התקשר לנתבע מספר פעמים בדרישה לשלם אך הנתבע לא עשה כן, אף לא עד 16.9.2015. לשיטת התובע, הוסכם בחוזה כי אי תשלום דמי השכירות והחזר הוצאות בגין מים וחשמל במועד מהווים הפרה יסודית, והתובע שלח לנתבע הודעת ביטול המבטלת את החוזה.

ד.הנתבע התחייב לשלם את מסי הארנונה החלים על הלול, אך הנתבע לא שילם כלל את מסי הארנונה מיום החתימה על ההסכם ועד לביטולו, ואילץ את התובע לשלמם במקומו. ביום 18.10.2015 או בסמוך לכך פנה שלומי לתובע וביקש לשלם את דמי השכירות וסכומי החזר ההוצאות המולנים. התובע סירב לכך ועמד על כך שהוא כבר ביטל את החוזה. לאחר מכן שלח שלומי שיק לתובע בצירוף מכתב שבו הודיע שלומי כי הוא השוכר של הלול. ממכתב זה עולה כי הנתבע העביר את זכות השכירות "ללא ידיעה וללא הסכמת התובע" לשלומי או שיתף אותו בזכות זו תוך הפרה יסודית של החוזה.

3.הזכות לבטל חוזה בגין הפרה כפופה לעקרון תום הלב (ראו ע"א 1407/92 י. ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, 52 (1993); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 668-670 (2009) (להלן: שלו ואדר) ואסמכתאות שם). הגעתי למסקנה שהתובע הפעיל ומפעיל את זכות הביטול באופן שאינו העולה בקנה אחד עם חובת תום הלב, וכי דין תביעת הפינוי להידחות.

4.הטענה לפיה הנתבע העביר זכויות בחוזה לידי אחיו שלומי תוך הפרה יסודית של החוזה, היא אחת מהטענות המרכזיות בתביעה. התובע הצהיר כאמור כי "הנתבע...הופיע בביתי" במעמד חתימת החוזה. אולם, בחקירתו הנגדית מסר התובע, לראשונה, כי אחי הנתבע שלומי נכח יחד עם הנתבע בביתו כבר במעמד חתימת החוזה (פרוטוקול 28.9.2016 ע' 6 ש' 25-26). כאשר נשאל מדוע לא ציין זאת בתצהירו השיב התובע "שלומי נכנס ויצא, לא הוציא הגה מהפה. אולי זו הסיבה" (ע' 7 ש' 3).