ת"א 53888-12-11 טל נ' פאונדרס טי-אם רייל אסטייס אנד אינבסטמנט בע"מ ואח'

כללי

לפניי תביעה להשבה ולפיצויים בגין הפרת חוזה לרכישת דירה להשקעה בעיר לאס וגאס – נוודה ארה"ב.

העובדות

ביום 16/05/04 נכרת הסכם מכר מקרקעין בין הנתבעת 5 (להלן – "ווסט נוודה"), באמצעות הנתבעת 1 (להלן – "פאונדרס"), לבין התובע (ראו – נספח 1 לתצהיר התובע). בהסכם נקבע כי המוכרת – ווסט נוודה – תמכור לתובע דירה בת 3 חדרים במתחם דירות המצוי בעיר לאס וגאס, תמורת סך של 138,132 דולר (סעיף 11 להסכם). בסעיף 12 להסכם נקבע כי במעמד חתימת ההסכם ישלם התובע לווסט נוודה מקדמה בשיעור של 25% מן התמורה, וכי יתרת התמורה: "תמומן על ידי משכנתא מתאימה שנלקחה ע"י המוכרת" (סעיף 12(א) להסכם). סעיף 15 להסכם מסדיר את אופן ניהול הפרויקט. סעיף זה קובע כי חברת ניהול מטעם ווסט נוודה תשכיר את הדירות בפרויקט, תגבה את דמי השכירות מהשוכרים, ותממן באמצעותם את הוצאות ניהול הפרויקט, ואת החזר המשכנתא הנ"ל. הצדדים צפו כי לאחר פירעון הוצאות הניהול ותשלומי המשכנתא יוותר רווח כספי מסויים, ובסעיפים 15.14 – 15.15 להסכם נקבע כיצד יחולק הרווח:

"15.14 החל מתחילת תקופת הניהול ובמשך 5 שנים – כל עוד טרם הועברו הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו וטרם סולקה מהדירה המשכנתא של המוכרת – תזכה המוכרת את הקונה בהכנסה שנתית בגין השכרת הדירה וניהולה. ההכנסה תהא נקובה בדולר של ארה"ב ותעמוד על סך כולל של 12% (להלן – "הרווח השנתי המובטח"), כמפורט בנספח המצגת הכלכלית המצ"ב ומסומן כנספח 1, המחושבים על בסיס זיכוי במזומן של 7% מההון העצמי (25% מהתמורה) (להלן – "הזיכוי במזומן"), ומזיכוי קרן המשכנתא של הקונה (75% מהתמורה) לכשתוסדר, בסך של 5% נוספים, וזאת בגין תשלומי החזרי המשכנתא (להלן – "זיכוי קרן המשכנתא"). זיכוי קרן המשכנתא יבוצע לפי טבלת סילוקין מפורטת שתימסר לקונה בעת חתימת הסכם זה, ותעודכן כל חמש שנים על פי תנאי שוק המשכנתאות והריביות הרלבנטיות לאותה עת במדינת נוודה ארה"ב....

15.15. ב-10 השנים הנוספות של תקופת הניהול, כלומר החל מהשנה ה-6 של תקופת הניהול ואילך, ובמידה שהקונה בחר לסלק את המשכנתא של המוכר ולהסדיר את המשכנתא על שמו, יחושב הרווח השנתי שישולם לקונה על בסיס החלק מהכנסות השכירות במסגרת הניהול ב-POOL המתייחס לדירה, פחות סך ההוצאות".

במילים פשוטות יותר, ההסכם קובע כי בחמש השנים הראשונות מובטחת לתובע תשואה בשיעור של 7% מההון העצמי שהוא השקיע ברכישת הדירה (הכוונה לאותם 25% ששולמו עם חתימת ההסכם), ושתשואה זו תועבר לתובע במזומן אחת לרבעון. ובנוסף, הובטחה לתובע תשואה נוספת בשיעור של 5% מיתרת הסכום (הכוונה לאותם 75% שמומנו באמצעות המשכנתא), והוסכם כי תשואה זו תועבר ישירות לפירעון המשכנתא. שתי ה"תשואות" הללו הוגדרו בסעיף 15.15 להסכם ובמצגת הכלכלית שצורפה לחוזה, כ-"12% תשואה שנתית מובטחת למשך 5 שנים ראשונות" למרות שמבחינה חשבונית הגדרה זו אינה מדויקת (ראו – המצגת הכלכלית שצורפה כעמ' 7 לנספח א' לתצהיר התובע). אשר לשנה השישית ואילך – לגבי תקופה זו לא הובטחה תשואה מינימלית כלשהי, אלא נקבע כי התובע יקבל את חלקו היחסי ברווחי חברת הניהול ככל שיהיו כאלו.

עד כאן הוראות ההסכם.

כאמור לעיל, פאונדרס שווקה את הפרויקט עבור ווסט נוודה. במהלך השיווק המציאה פאונדרס לידי התובע חומר פרסומי/ שיווקי, אשר יש לו חשיבות לענייננו. כך, פאונדרס הציגה לתובע מסמך שכונה על ידו "מצגת" (נספח 8 לתצהיר התובע). בפתח המצגת מופיעה הכותרת: "פאונדרס בית ההשקעות שלך", ובעמוד השני שלה נכתב כי:

"חברת פאונדרס מציעה לך לרכוש נכס להשקעה באחד מהאזורים המתפתחים ביותר בלאס וגאס בדרום מערב העיר, שם ממוקם פרויקט המגורים האקסקלוסיבי CHAPEL HILL, המשווק בלעדית על ידי פאונדרס".