משה בן דוד חברה לבניה בע"מ נ' קואופ ישראל - רשת סופרמרקטים בע"מ

1. התובעת, משה בן דוד חברה לבניה בע"מ ( להלן: "התובעת"), הגישה תביעה כספית בסך 5,500,000 ₪ נגד קואופ ישראל רשת סופרמרקטים בע"מ (להלן: הנתבעת").

2. בהתאם לכתב התביעה, ביום 4.9.00 רכשה התובעת מיוזמת דרום בע"מ חלקים בחלקות שונות בגושים 10755 ו-10756 בחיפה (להלן" "המקרקעין"). בהתאם לתוכנית בנין עיר, המקרקעין חולקו לשלושה מגרשים שמספריהם הזמניים היו- 2004, 2007 ו-2010. לאחר רכישת המקרקעין התובעת היתה בעלים במקרקעין עם כרמל ים סוף בע"מ (להלן: "כרמל") ואזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ (להלן: "אזורים"). מגרש 2007, הרלוונטי להליך שבפני, יועד על פי תוכנית חפ/948 א'-ב' לבניית שלושה מתחמים- מתחם המיועד לבניית מגדל המגורים המערבי שזכויות הבעלות בו היו בבעלות כרמל, מתחם המיועד לבניית מגדל המגורים המזרחי שזכויות הבעלות בו היו בבעלות התובעת ומתחם המיועד לבניית מבנה מסחרי שזכויות הבעלות בו התחלקו במועד הרלוונטי בין התובעת לכרמל. לאחר ביצוע הליכי איחוד וחלוקה נרשם המתחם המסחרי כחלקה 25 בגוש 12135 וחלקה 111 בגוש 10759 (להלן: "המתחם המסחרי").

3. מכתב התביעה עולה כי בתחילת שנת 2011 פנתה הנתבעת אל התובעת והציעה לה שתקים במתחם המסחרי מרכול בשטח של 850 מ"ר שאליו יוצמדו שטחי פריקה וטעינה ושטחים נוספים ( להלן: "המרכול") ושתשכיר לנתבעת את השטחים כאמור. ביום 10.3.11, נחתם בין הצדדים מזכר הבנות להשכרת המרכול וחניון ( להלן: "מזכר ההבנות" או "המזכר") שעל פיו התחייבה התובעת לבנות את המרכול על פי היתר בניה שיינתן לבקשת התובעת שתוגש בתיאום בין הצדדים ולהשכירו לנתבעת לתקופה בסיסית של 10 שנים עם אופציה לשתי תקופות נוספות בנות 7 שנים כל אחת. נספח ההבנות אושר על ידי דירקטוריון הנתבעת. לטענת התובעת, מזכר ההבנות כלל מספר תנאים מתלים, אשר אי מילויים יכול היה להביא לביטול ההסכם: האחד, אם בתוך 180 יום מיום החתימה על מזכר ההבנות לא יינתן אישור בנק מלווה לליווי בניית המושכר (סעיף 4.1 למזכר). השני, אם בתוך 180 יום מיום החתימה על המזכר לא ייחתם הסכם עם כרמל (סעיף 4.2 למזכר) והשלישי, אם לא יתקבל היתר בניה בתוך 18 חודשים מיום החתימה על המזכר ובתוספת ארכה אוטומטית של 90 יום (סעיפים 4.3 ו-12 למזכר). עוד נקבע במזכר כי המועדים ניתנים להארכה בהסכמת הצדדים. נטען כי בסעיף 13 למזכר נקבע שאם לא יתקבל היתר בניה עד למועד המוסכם, הנתבעת זכאית לבטל את ההסכם או לדחות את המועד לקבלת היתר בשישה חודשים מידי פעם וכי אם הנתבעת לא הודיעה לתובעת על ביטול ההתקשרות בתוך 120 יום מהיום שבו היתה אמורה לקבל היתר בניה, ייחשב הדבר כהסכמתה למתן ארכה בת 6 חודשים נוספים לקבלת ההיתר. עוד נטען כי הוסכם שתנאי סעיף 13 יחולו על התחייבות התובעת לחתום על הסכם עם כרמל לרכישת מלוא זכויותיה בנכס.

4. לטענת התובעת בכתב התביעה, סמוך לחתימה על המזכר, נקטה התובעת בכל הפעולות הדרושות לקיום התחייבויותיה, חתמה על הסכם ליווי עם בנק לאומי לבנית הפרוייקט וחתמה על הסכם עם כרמל בנוגע לרכישת מלוא הזכויות במגרש 2007. נטען שביום 18.6.11, עוד בטרם השלימה התובעת את מלוא רכישת הזכויות מכרמל, העבירה לנתבעת לעיונה ואישורה את תכניות המרכול שהוכנו על פי דרישותיה והנחיותיה. ביום 31.1.12 הגישה התובעת לוועדה המקומית לתכנון ובניה את הבקשה למתן היתר לבניית המרכול. ביום 5.9.12 אישרה הועדה את מתן היתר הבניה אך האישור כלל תנאים שהיה על התובעת להשלים לשם קבלתו. ביום 17.10.12 הודיעה התובעת לנתבעת שהועדה אישרה את התוכניות וכי היא מתחילה לפעול למילוי התנאים ולקבלת האישורים לצורך הוצאת ההיתר. התובעת אף הודיעה לנתבעת כי היא מגישה בקשה להיתר חפירה, בקשה שאושרה ביום 31.10.12. נטען שטופס תשלום אגרות שהונפק שולם וכי התובעת ביצעה את עבודות החפירה. ביום 13.2.13 הודיעה התובעת לנתבעת כי היא עומדת לצקת את יסודות החניון וביצעה את יציקת יסודות המרכול, בניית הקירות התומכים והכנת התשתית ליציקת גג החניון שהיווה את רצפת המרכול. נטען כי במקביל, התובעת המשיכה לטפל ולקדם את הליכי קבלת ההיתר. נטען שבפגישות שנערכו באתר עם אדריכל הנתבעת ומנהלי הביצוע שלה ביום 16.7.13 וביום 7.11.13 דרשו נציגי הנתבעת שינויים רבים בתוכניות שהוכנו, אושרו על ידי הנתבעת והוגשו לועדה. ביום 14.10.13 הוצאה פקודת תשלום אגרות והיטלים מטעם העירייה ששולמה על ידי התובעת למחרת. ביום 9.12.13 שלחה התובעת מכתב לנתבעת אליו צירפה את פקודת התשלום ואת הצפי להתקדמות העבודות. נטען כי במועד זה התובעת לא ידעה שהוצא למרכול היתר בניה ביום 11.11.13 שכן טרם הגיע לידיה.

5. כנטען בכתב התביעה, ביום 19.12.13 שלחה הנתבעת לתובעת הודעה על ביטול ההסכם בטענה שהתנאים המוקדמים לקיום מזכר ההבנות לא התקיימו במועדם. נטען כי התובעת לא קיבלה את עמדת הנתבעת או את ביטול מזכר ההבנות ושלחה ביום 31.12.13 מכתב במסגרתו ביקשה ממנה לחזור בה מהודעת הביטול. נטען כי הנתבעת סירבה לחזור בה מעמדתה. נטען כי על אף הודעת הביטול התובעת המשיכה בבנית המרכול בהתאם לתוכניות. נטען שאף אם היה בטענות הנתבעת שהתובעת לא קיימה את התנאים המוקדמים, הרי שלאור הוראות מזכר ההבנות והתנהלות הצדדים עד למועד זה, חובה היה על הנתבעת ליתן לתובעת ארכה לתיקון ההפרות הנטענות, שלטענתה לא היו ולא לבטל את ההסכם.

6. לטענת התובעת, קודם למזכר ההבנות היה בכוונתה לבנות דירות מגורים במקום המבנה המסחרי. נטען שתוכניותיה העסקיות שונו בעקבות פניות הנתבעת. עוד נטען כי המשא ומתן עם כרמל נמשך זמן רב כי דרישותיה הכספיות היו גבוהות וכי התובעת קיבלה אותן בסופו של יום רק בהתחשב בתמורה שהובטחה לה בהתאם למזכר ההבנות. עוד נטען שדרישות הנתבעת לבניית המרכול היו ספציפיות וחלקן גרמו להגדלת הוצאות הבניה. נטען כי במהלך כל התקופה החל ממועד החתימה על מזכר ההבנות, לא התקבל כל רמז לפיו אין בכוונת הנתבעת לקיים את מזכר ההבנות או כי יש לה טענה כלשהי כנגד התובעת. נטען שהנתבעת שידרה לאורך כל התקופה שברצונה לקיים את מזכר ההבנות ולהשלים את העסקה. לטענת התובעת, הנתבעת לא אישרה לה בכל עת הארכת מועדים לקיום התנאים המתלים, אולם סעיף 14 למזכר ההבנות קבע מפורשות שאם הנתבעת לא הודיעה על ביטול ההתקשרות תוך 120 יום מהמועד שנקצב לתובעת לקיים את התנאים המתלים "יראו אותה כמי שהסכימה לדחיית המועד לקבלת ההיתר לתקופה של 6 חודשים נוספים". נטען כי הודעת הביטול עומדת בסתירה מוחלטת להתנהלות הצדדים והיחסים במהלך כל התקופה וכי התנהגות הנתבעת מלמדת על הסכמתה להארכת המועד לקבלת היתר הבניה. נטען שלו היה לתובעת ספק לא היתה משלמת את האגרה והוזכר שבמועד שליחת הודעת הביטול הושלם החלק הארי של בניית שלד החניון. נטען כי התובעת הסתמכה על התנהגות הנתבעת ועל המצג שהוצג לה לפיו בכוונת הנתבעת לקיים את מזכר ההבנות וכי היא נכנסה להשקעות כספיות בלתי מבוטלות. עוד נטען שבשנת 2012 הוצא היתר החפירה ובאופן מעשי החלה התובעת לבצע את עבודות בניית המרכול. נטען כי הנתבעת התעלמה מהשקעות התובעת ופעלה בחוסר תום לב. עוד נטען כי התנהלותה לאורך כל הדרך יוצרת השתק ומניעות לטעון כי התובעת הפרה את ההסכם. נטען כי הודעת הביטול נשלחה בשל העובדה שבאותו מועד הנתבעת צמצמה את היקף פעילותה וכי סקר מגמות ברשתות מזון בשנים 2010-2013 מאמת טענה זו. נטען כי על הנתבעת היה ליתן לתובעת הודעה מוקדמת בדבר כוונתה לבטל את ההסכם ולקצוב לה זמן סביר לקיום התחייבויותיה.

7. באשר לנזק שנגרם נטען כי שיווק המרכול לאחר ביטול המזכר על ידי הנתבעת נתקל בקשיים (לאור מגמת רשתות המזון לצמצם פתיחת סניפים חדשים וכן בשל העובדה ששלד המרכול נבנה על פי תכנון מיוחד לנתבעת שאינו תואם דרישות גופים אחרים). נטען כי התובעת נאלצה לבצע שינויים במבנה בשל כך וכי רק ביום 9.12.14 הצליחה התובעת למצוא קונה למבנה נטען כי התמורה שהושגה (בסך 6,600,000 ₪ בתוספת מע"מ) נופלת בהרבה מהתמורה שנקבעה במזכר ההבנות. נטען כי הנזק הכספי שנגרם לתובעת מגיע לסך של 7,160,000 ₪ כעולה מחוות הדעת של זייד את זייד בע"מ שצורפה לכתב התביעה. נטען כי על הנתבעת לפצות את התובעת בגין הנזק וההפסדים שנגרמו לה וכי היא מעמידה את תביעתה לצרכי אגרה על סך של 5,500,000 ₪ בתוספת מע"מ.

עמדות הצדדים בתצהיריהם 

8. מטעם התובעת הוגש תצהיר על ידי משה בן דוד, הבעלים ומנכ"ל התובעת (להלן: בן דוד"). בן דוד פירט בתצהירו אודות התובעת, עיסוקה וניסיונה בתחום הבניה. עוד פירט אודות זכויות התובעת במקרקעין הרלוונטיים לכתב התביעה. בתצהירו, חזר בן דוד על הנטען בכתב התביעה בנוגע למשא ומתן שהתנהל עם הנתבעת שנמשך למעלה משנתיים, במסגרתו הוחלפו טיוטות רבות שעברו שינויים והתאמות עד אשר נחתם הסכם ההבנות. עוד חזר על תנאי ההתקשרות, לרבות התנאים המתלים כפי שפורט בכתב התביעה בהרחבה ופירט על פעולות התובעת לאחר חתימת ההסכם. בן דוד פירט אודות הליכי התכנון לקראת הוצאת ההיתר, הפגישה שהתקיימה ועל קבלת הודעת הביטול מטעם הנתבעת. לדבריו, קיבל את הודעת הביטול בהלם מוחלט היות וניתן בשלב זה היתר בניה ובניית המרכול היתה בעיצומה. נטען לחוסר תום לב מטעם הנתבעת היות ומזכר ההבנות לא בוטל ולא היתה זכות לבטלו במועד בו נשלחה הודעת הביטול. עוד נטען כי שליחת הודעת הביטול לאחר קבלת היתר הבניה, מהווה חוסר תום לב מוחלט. נטען כי התנהגות הנתבעת היוותה הסכמה לאיחור בהשגת ההיתר. בן דוד פירט שבעקבות הודעת הביטול פנה לנתבעת לחזור בה מעמדתה אך הנתבעת נותרה בעמדתה לפיה התובעת הפרה את ההסכם בשל אי קיום התנאי המתלה. נטען כי הוא פנה מספר פעמים נוספות לנתבעת ופנה בהמשך למתווכים על מנת לנסות לשווק את המרכול. בו דוד פירט אודות תוצאות התיווך והבהיר מדוע הסכים בסופו של יום לתנאי העסקה שהוצעה לו. עוד התייחס בו דוד בתצהירו לעמדתו של בא כוחו דאז- עורך הדין בית הלחמי ז"ל וטען כי הוא נרתע מסיבה שאינה ברורה לו, מנקיטת הליכים משפטיים, לרבות בעניינים אחרים. עוד התייחס בתצהירו לסיבה בגינה לטענתו הנתבעת ביטלה את ההסכם וטען כי הדבר נובע משינוי מגמה בשוק המרכולים ואין הדבר קשור לתובעת או למועד קבלת היתר הבניה. בן דוד פירט בנוגע לנזקי התובעת. בתצהיר נוסף שניתן בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 24.8.16 טען בו דוד שהוא לא איתר מסמכים נוספים שנדרשו על ידי הנתבעת וכי לא קיים מכתב נוסף מיום 31.12.13 פרט למכתב בין עו"ד בית הלחמי ז"ל לנתבעת שגולה. נטען כי לא נמצא מכתב לעורך הדין בית הלחמי ז"ל מיום 16.2.14 או מיום 26.2.14 וכי הוא אינו מסתיר מסמכים ומחלוקתו עם עורך הדין בית הלחמי ז"ל ידועה.

9. תצהיר נוסף מטעם התובעת ניתן על ידי נתנאל ארנון, שותף בחברה לשיווק דירות ופרוייקטים "נ.י אתגרים שיווק פרוייקטים בבניה בע"מ", הפועלת בעיקר באזור חיפה והקריות. המצהיר פירט שבמסגרת תפקידו הוא משווק פרוייקטים חדשים בבניה עבור חברות רבות וביניהן התובעת. לדבריו, עד למחצית השניה של שנת 2014 לא היה לו קשר למרכול והוא שיווק דירות שנבנו באתר וידע שהמרכול מיועד לקואופ. נטען כי בתקופה זו, פנה אליו בן דוד בבקשה שיסייע בשיווק המרכול שכן מתווכים שאליו פנה לא הצליחו להביא קונים רציניים. המצהיר ציין שלא פרסם את הנכס באמצעי התקשורת שכן הוא אינו נוהג לפרסם וכי הוא ושותפו יצרו קשר עם חברות מתחום המרכולים ושיווק המזון על מנת לאתר רוכש. הוא הוסיף שבין היתר פנו לרמי לוי, לאחים חמו ולמחסני להב אך הם הבהירו שאינם מעוניינים במרכול ולא נתנו הצעה לרכישת הנכס. נטען שבהמשך פנה לאמיר בטצייג שעימו יש לו הכרות אישית והוא הציע לרכוש את המרכול בסך של 6,600,000 ₪. לדבריו, בן דוד לא הביע שביעות רצון מההצעה אך מאחר וחלפו חודשים רבים ולא נמצא קונה או שוכר רציני, הוא נלחץ והחליט למכור לאחר משא ומתן לא ארוך.

10. תצהיר נוסף ניתן על ידי דני שוורץ, העוסק בתיווך ושיווק נכסי מקרקעין מזה 38 שנים. לדבריו, הוא עוסק בייזום ושיווק פרוייקטים לבניה וכן שיווק את הפרוייקטים שנבנו על הקרקעות נשוא ההליך. לטענתו, יש לו הכרות רבת שנים עם בן דוד וכי שיווק בעבר דירות שבנה. בנוגע למרכול, טען המצהיר שבתחילת שנת 2014 פנה אליו בן דוד במטרה לאתר שוכר או רוכש למרכול. הוא פירט בתצהירו כיצד ניסה לאתר לקוחות וטען שבין היתר פנה לג'וני אבסארי, בעל זיכיון סופר פארם, למר אבי רחמים, למר אמנון חן רו"ח לפז מירון חברת נופי רוממה ועוד נוספים ששמותיהם אינם זכורים לו. לדבריו, הנכס לא עורר התעניינות ובמשך מספר חודשים קיבל הצעת רכישה בודדת שנראתה לו נמוכה, מה הגם שהיתה הצעה לקבלת אופציה ולא הצעת רכישה. הוא ציין כי הודיעה על כך לבן דוד במכתבו מיום 11.6.14 ובן דוד דחה את ההצעה. המצהיר טען שלא פרסם את הנכס באמצעי התקשורת היות ואינו מנהל את עסקיו בתקשורת אלא במגעים אישיים. עוד טען כי ניסה למצוא רוכש או שוכר אחר ללא הצלחה עד שנודע לו שהנכס נמכר.

11. מטעם הנתבעת צורף תצהיר שניתן על ידי ערן הופמן, סמנכ"ל בכיר וראש מטה בקואופ, שבתקופה האמורה היה עוזר מנכ"ל ולאחר מכן סמנכ"ל סחר, העובד בנתבעת ממרץ 2012 (להלן: "הופמן"). לטענת הופמן, לנתבעת 46 סניפים עירוניים ועוד כ-150 סניפים במרחב הכפרי ברחבי הארץ ומעסיקה בין 1,000 ל-1,100 עובדים. נטען שאין קשר בין הנתבעת לבין קואופ הריבוע הכחול/ רשת מגה. הופמן נשאל בתצהירו האם מישהו מהשדרה הניהולית של הנתבעת שהיה מעורב בחתימה של מזכר ההבנות עובד כיום בנתבעת והשיב בשלילה. עוד נשאל לגבי פרק הזמן שחלף מטיוטת עקרונות מספטמבר 2008 למזכר ההבנות שנחתם במרץ 2011 והשיב שעולה מהמסמכים שהיו חילוקי דעות בעניין המפרט הטכני סביב היקף עבודות ההתאמה, אשר על התובעת היה לבצע בעצמה ועל חשבונה. הוא הוסיף שהוסכם בסופו של יום שהתובעת תישא על חשבונה, בין היתר, בביצוע עבודות ההתאמה, לרבות חיבורי תשתית וחשמל, בהתאם למפרט הטכני שצורף למזכר ההבנות. לטענת הופמן, שטח המושכר על פי מזכר ההבנות לא יעלה על 850 מ"ר בהתאם לסעיף 19.3 למזכר. עוד נשאל מהו מדד הבסיס בהתאם למזכר והשיב שמדובר במדד שנקבע ביום 15.2.11 וכי אומנם במסמך רשום 14.2.09 אך מדובר בטעות סופר היות וחישוב מדד בסיס הוא מיום החתימה או קבלת היתר הבניה ולא מיום תחילת המשא ומתן. המצהיר נשאל בתצהירו בנוגע לדו"ח "0" מחודש אפריל 2011 שהוכן לפרוייקט והשיב שהמדד בסעיף 5.ה מתייחס למדד ינואר 2011 שהתפרסם בפברואר 2011 ולכן מדד הבסיס הנכון הוא פברואר 2011 ומדובר בטעות סופר.

12. הופמן נשאל בתצהירו באשר לחבויות המשכירה, על פי מזכר ההבנות בנוגע לעבודות ההתאמה של המרכול והשיב שהמשכירה התחייבה לבצע על חשבונה את עבודות ההתאמה, בהתאם לרשימה המפורטת במפרט הטכני, הכוללת מעלית נוסעים, חיבור לחשמל במתח גבוה, חדר טרנספורמציה ושנאים לחנות, לשאת בעלות תכנון רישיון עסק, ריצוף וחיפוי ועוד. באשר לתנאים המתלים במזכר טען כי ישנם 3 תנאים מתלים כמפורט וכי מעבר לארכה של 6 חודשים ההסכם בטל ומבוטל אלא אם ישנה הסכמה בכתב שלו להארכה. הופמן נשאל בתצהירו מהם המצגים שהציגה התובעת לקואופ לעניין קבלת היתר הבניה והשיב שבפגישה מיולי 2013 נמסר שעדיין אין היתר בניה וכי בפגישה מיום 7.11.13 נמסר שהתקבל היתר בניה וישלח אליהם צילום. נטען שלאחר שלא התקבל צילום כאמור, ביום 3.12.13, לאחר שיחת טלפון נשלח מייל במסגרתו הנתבעת ביקשה לקבל את ההיתר וביום 9.12.13 התקבלה תשובה שהיתר הבניה התקבל ביום 14.10.13 ונשלח עותק פקודת גביה מאותו מועד. נטען שלאחר מכן, שלחה הנתבעת ביום 19.12.13 מכתב לתובעת שלא התקיים התנאי המתלה של היתר בניה ולפיכך ההסכם בטל ומבוטל. הופמן השיב שתעודת ההיתר התקבלה ביום 11.11.13. הוא נשאל מדוע ההסכם בטל ומבוטל והסביר שההסכם נחתם ביום 10.3.11 ולפיו יש לקבל היתר בניה בתוך 18 חודשים ממועד החתימה דהיינו 10.9.12, לאחר ארכה של 90 יום וארכה נוספת של 120 יום התאריך הינו 10.4.13 ולאחר ארכה נוספת של 6 חודשים- 10.10.13. מכאן, היות ולא התקבל היתר ולא ניתנה הסכמה בכתב להארכת המועד, המזכר הפך בטל ומבוטל. עוד נשאל מדוע הנתבעת הודיעה על הביטול באותו מועד והשיב שכאשר התקבל מכתב התובעת מיום 9.12.13 נבדק הסטטוס של מזכר ההבנות אל מול היועץ המשפטי של הנתבעת והתברר שההיתר התקבל שלא בהתאם למועדים וכי המזכר הפך בטל ומבוטל. נטען שעם קבלת ההיתר מתחילים להימנות מועדים לסיום בניית המרכול וביצוע השקעות על ידי הנתבעת לקראת פתיחת המרכול ובין היתר לנוכח זאת, היה חשוב לנתבעת לראות את היתר הבניה שהתקבל.

13. הופמן הופנה בתצהירו למכתב מיום 26.2.14 מעורך הדין בית הלחמי ז"ל וכן למכתב מיום 17.2.14 ונשאל מה הוא למד מהם. הוא השיב שעולה כי התובעת היתה מודעת לאיחור בקבלת ההיתר כאשר שילמה את פקודת הגבייה וזאת בהתאם לסעיף 14 א' למכתב. עוד השיב כי מדובר בתביעה מופרכת והסביר שבחישוב של התובעת לא נלקחה בחשבון העלות שהיתה בביצוע עבודות ההתאמה של המפרט הטכני במזכר ההבנות המסתכם בעלות של 2.5 מיליון ₪, דבר שנחסך מהם במכירת הנכס. נטען שבחישוב העלות החודשית של דמי השכירות, על פי חוות דעת המומחה, יש הפרש של כ-250,000 ₪ בלבד. באשר לחוות דעתו של המומחה אגסי נטען שהוא התייחס למדד של דמי השכירות על פי פברואר 2009 אך מדד הבסיס הוא פברואר 2011 ולכן עליית המדד מסתכמת ב-5.2%, כך שדמי השכירות החודשיים הממודדים על פי מזכר ההבנות עמדו על 56,413 ₪ בלבד, בעוד שבהתאם לחוות דעתו של המומחה דמי השכירות הם 57,950 ₪ ולמעשה המוכרת הרוויחה מעל 100,000 ₪ על פני תקופת השכירות. עוד טען הופמן כי לא יתפלא אם לכך התכוון עורך הדין בית הלחמי במכתבו מיום 16.2.14 עת ציין כי "אין כל קשר בין המספרים הדמיוניים שציינת במכתבך למציאות".

העדויות בבית המשפט 

14. העד, מוטי זייד, אישר בעדותו את האמור בחוות דעתו מיום 1.3.15 (סומנה ת/33) (להלן: "המומחה" או "זייד"). המומחה אישר שערך חישוב לגבי שווי הנכס אילו מזכר ההבנות היה בתוקף מתוך נקודת מוצא שדמי השכירות יעמדו על 65 שקל למ"ר לפי מדד ינואר 2009. עוד אישר כי יצא מנקודת מוצא שאלו יהיו דמי השכירות לכל אורך חיי הנכס. המומחה אישר שבמזכר ההבנות דמי השכירות מובטחים רק אם זה בתוקף ל- 10 השנים הראשונות. כאשר נאמר לו שלא ידוע מה היו דמי השכירות לאחר מכן הסביר-"אני חייב לציין שאחת הסיבות, בין היתר, שעשיתי סקר מחירים ובחנתי את השוק והסבירות לדמי שכירות של 65 שקל מינימום ויש גם בהסכם 2.5% מהפדיון. זאת אומרת שסביר להניח שדמי השכירות הם ראלית הרבה יותר גבוהים בנוסף לכך, גם שווי הנכס בכללותו גבוה יותר מהיוון ההכנסות כפי שהגעתי. זו הסיבה שראיתי לנכון כשמאי...". המומחה הופנה לעמוד 19 לחוות דעתו ואישר שהשווי אליו הגיע בסך של 9,860,000 שקל הוא רק על סמך היוון הכנסות. המומחה טען שדמי השכירות הם לא רק ראליים אלא אפילו על הצד הנמוך, כאשר לטענתו דמי השכירות ב- 10 השנים הם נמוכים מהצד הראלי, כלומר ניתן לראות בהם רצף המשכי וזאת הסיבה שנקב בטווח ארוך בהיוון הכנסות. המומחה אישר שהיות ומדובר בשווי ריאלי ניתן היה להשיג שוכר בסכום הזה (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 15.11.16 ש' 7- עמ' 6 ש' 2).

15. המומחה אישר שעל פי היוון ההכנסות הגיע למסקנה ששווי הנכס 9,860,000 שקל. הוא נשאל האם נכון לומר שלא נגרם שום נזק לו היה נמצא קונה לנכס במחיר הזה והשיב-"לא. לא מסכים. אפרט בקיצור. רכישת נכס באה לידי ביטוי בשני מישורים: 1 בחינת התשואה מנכס ואכן יש בה 9 מיליון שקל. אך בעיני המשקיע עומד מה שוויו הראלי של הנכס האם יקנה נכס על בסיס תשואה או לחלופין יהיה לו בסיס ראלי יותר על בסיס הנכס. אני בדקתי ברשות המסים והנכס שלנו נמכר לאחרונה ב- 13,280,000 שקל. זאת אומרת שלכאורה הרוכש שקנה ב- 13 מיליון עמד בפניו נגיד באופציה של 9 מיליון רואה ראליות גם מעצם הרכישה עצמה. בנכסים נדלניים הם גם עולים". לטענת המומחה, לו הנכס היה נמכר ב-9 מיליון היה נמכר בהפסד. הוא הוסיף שמהות חוות דעתו היא אינה שווי הנכס וכי בעמוד 3 לחוות דעתו הוא מפנה לבחינת הערך ולא שווי בפן הכלכלי. המומחה אישר בעדותו שישנן מספר גישות לשום שווי של נכס שאחת מהן היא גישת ההכנסה בה השתמש לשום את הנכס. הוא הוסיף שבמקרה זה התבקש לבחון את הערך הכלכלי-החוזי לא את הנושא הנובע מהשווי. המומחה אישר שגישת ההכנסה לא מביאה לידי ביטוי את שווי הנכס (עמ' 6 לפרוטוקול ש' 3-27).