1.על בסיס הסכם בעל פה לשכירת בית אריזה מסרה הנתבעת לתובעת שיקים לתשלום דמי שכירות לשנה. התובעת מצידה ביצעה התאמות בבית האריזה לפי דרישות הנתבעת. לאחר מספר חודשים ולאחר שפרעה שיקים בגין ארבעה חודשי שכירות, עזבה הנתבעת את בית האריזה. התובעת עותרת לחייב את הנתבעת ומנהלה לפרוע את יתרת השיקים עד לתום שנת השכירות. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד בה עותרת להשבת דמי שכירות בגין חודשיים ולפיצויים בגין הפרה נטענת של התחייבויות התובעת להתאמת בית האריזה לדרישותיה.
רקע וטענות הצדדים
2.התובעת, חברה העוסקת בייצור חקלאי וגידולי שדה הינה הבעלים של מבנה חקלאי במושב שרשרת אשר משמש כבית אריזה. הנתבעת, שהנתבע הוא מנהלה, הינה חברה שעיסוקה גידול, מיון, שיווק וייצוא של גידולים חקלאיים.
בשנת 2010 נוהל משא ומתן בין הבעלים ומנהל התובעת, עמר מוריס (משה) (להלן:משה), לבין הנתבע בו סוכם כי הנתבעת תשכור מהתובעת את בית האריזה במושב שרשרת (להלן: המושכר) למשך שנה. סוכם כי התובעת תבצע התאמות במושכר לבקשת הנתבעת ודמי השכירות יעמדו על סך חודשי של 25,000 ₪. הנתבעת מסרה לתובעת שש המחאות בסך 50,000 ₪ כל אחת לתשלום דמי השכירות לשנה. שני השיקים הראשונים (בסכום כולל של 100,000 ₪) נפרעו והנתבעת עזבה את המושכר בסוף שנת 2010 והעתיקה פעילותה לבית אריזה אחר. (הצדדים לא הציגו את השיקים שנפרעו אולם על בסיס השיקים לא נפרעו ועומדים בבסיס עילת התביעה, אשר מועד פירעונם כל חודשיים, ניתן לקבל טענת התובעת כי נפרעו בימים 15.12.10 ו- 15.10.10).
3.התובעת עותרת לחיוב הנתבעת לפרוע את יתרת השיקים עד לתום שנת השכירות, בסך של 200,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לטענתה שיפצה את המושכר והתאימה אותו לצרכי הנתבעת בהשקעה כספית משמעותית על בסיס התחייבות הנתבע כי השכירות תמשך שנה לפחות. עוד טוענת התובעת כי ניסתה לעגן את ההסכמות בהסכם שכירות אולם הנתבע נמנע מלחתום עד שעזב את המושכר בפתאומיות. בכתב התביעה מיוחסת אחריות אישית לנתבע על בסיס טענה להרמת מסך בטענה כי מסר שיקים תוך ידיעה שלא ייפרעו ותוך שניצל לרעה את מסך ההתאגדות.
הנתבעת מודה כי היה הסכם בעל פה כי תשכור את המושכר אולם זאת בכפוף להתאמות שתבצע התובעת הכוללות בניית משרדים והעמדת מכונות מיון לתוצרת חקלאית לשימושה של הנתבעת. נטען כי התובעת הפרה את התחייבותה בכך שלא סיפקה מכונות מיון תקינות ולא השלימה את הבינוי לו התחייבה. לטענת הנתבעת, בגין הפרות התובעת לא יכלה לעשות שימוש במושכר לעסקיה ולאחר ששהתה בו רק כחודשיים נאלצה להעתיק פעילתה למקום אחר. הנתבעת מאשרת כי מסרה שיקים בחודש ספטמבר 2010 (בטעות נרשם בכתב ההגנה 2011) אולם לטענתה מאחר והתובעת הציגה טיוטת הסכם אשר לא כללה את הסיכומים בין הצדדים לא נחתם הסכם ולא הבשיל המשא ומתן לכדי הסכם מחייב. על בסיס טענות הגנה אלו הגישה הנתבעת תביעה שכנגד בה עתרה להשבת 50,000 ₪ ששילמה בגין שכירות, וכן עתרה לפיצויים בגין הפרת ההסכם עקב הגדלת העלויות בהעדרן של מכונות מיון במושכר.
דיון והכרעה
האם נכרת הסכם שכירות ומה היו תנאיו
4.ממכלול הנסיבות והתנהגות הצדדים עולה כי נכרת בין הצדדים הסכם בעל פה לפיו תשכור הנתבעת את המושכר לתקופה של שנה תמורת סכום כולל של 300,000 ₪ אשר ישולם בתשלומים דו חודשיים של 50,000 ₪. הנתבע בעדותו אישר כי היה סיכום לשכירות של שנה אולם לטענתו לאחר שמסר את השיקים לא עמדה התובעת בהתחייבויותיה (עמ' 28, ש' 12 – 28). שני הצדדים לא הציגו מסמכים ברורים מהם ניתן לקבוע את תקופת השכירות שסוכמה ואף בכתבי הטענות ובתצהירם לא נקבו במועדים מסוימים. לפי עדות משה, המשא ומתן עם הנתבע החל באפריל 2010 לערך לאחר חג הפסח, ולפי דרישותיו החלה התובעת לבצע התאמות במושכר שעיקרן בניית חממה קטנה לאחסון קרטונים ובניית משרדים וחדרי שירותים בקומת גלריה בתוך המושכר. לטענת משה, לאחר שהתובעת השלימה את התאמת המושכר מסר לה הנתבע בראשית ספטמבר 2010 את השיקים עבור שנה מראש ותפס חזקה במושכר (עמ' 19, ש' 24). בהמשך עדותו הבהיר כי תקופת השכירות נקבעה מקבלת החזקה ביום 1.9.10 ועד ליום 30.8.11 והסכים לקבל את השיקים מיום 15.10.10 כל חודשיים.
אל מול עדות זו, הנתמכת אף במסמכי הנתבעת כי הוציאה משלוחי ירקות מיום 20.10.10, מסר הנתבע בתצהירו גרסה עמומה באשר למועדים בהם שהתה הנתבעת במושכר. בתצהירו נמנע הנתבע מפירוט תאריכים של המשא ומתן ותפיסת החזקה וטען בסתמיות כי הנתבעת שהתה במושכר "כחודשיים". בעדותו אישר הנתבע כי ביקר במושכר פעמים רבות, ניהל משא ומתן ארוך, ראה שיש שיפוצים לפי דרישותיו. עדותו של הנתבע לא הייתה עקבית ובחינתה אל מול גרסתו בתצהיר מובילה למסקנה כי הנתבעת קיבלה חזקה במושכר בתחילת ספטמבר לכל המאוחר, לאחר שהתובעת ביצעה את ההתאמות בו. הנתבע אישר בעדותו כי היה במושכר מאוגוסט אולם לא החל לעבוד אז (עמ' 28, ש' 4). מסקנה זו עולה גם מהטענה בסעיף 19 לתצהיר הנתבע, כי כחודשיים לאחר ששהתה הנתבעת במושכר הציגו לה טיוטה של הסכם שכירות, אל מול עדותו בה טען כי עיין בטיוטת ההסכם בראשית אוקטובר 2010 ושהה במושכר עד לסוף דצמבר (עמ' 30, ש' 18 – 25).
לפיכך מקבל אני את גרסת התובעת כי החזקה במושכר נמסרה לנתבעת בספטמבר 2010 וממועד זה החלה תקופת השכירות, גם אם הנתבעת החלה בפעילות רק בסוף אוקטובר 2010.
5.לא נסתרו טענות התובעת כי ביצעה לבקשת הנתבע עבודות בינוי במושכר שעיקרן בניית חממה מחוץ לו ובניית משרדים וחדרי שירותים בקומת גלריה במושכר. לטענת התובעת השקיעה בהתאמת המושכר סכומים ניכרים על בסיס ההנחה כי הנתבעת תשהה במקום לפחות שנה ותשלם סכום כולל של 300,000 ₪. התובעת צירפה לתצהירו של משה מסמכים רבים המעידים על רכישות חומרי בניה אשר שימשו לטענתה לביצוע עבודות הבינוי במושכר. מאחר ומסמכים אלו צורפו רק כדי לחזק את טענת התובעת כי ביצעה השקעה כספית ניכרת כדי להתאים את המושכר לצרכי הנתבעת, אין צורך להכריע אם כל המסמכים שצורפו נוגעים לעבודות אלו. כמו כן אין צורך לקבוע במדויק את הסכום שהשקיע התובעת, שיעור שאף היא לא טרחה לפרט בתצהירו של משה. עם זאת, מעדות משה ועיון במסמכים מהימנה עלי גרסתו כי החל ממאי 2010 החלה התובעת בעבודות הבינוי שבוצעו בעיקרן על ידי עובדיה ותוך שימוש גם בחומרים שנמצאים במלאי של התובעת מעסקיה האחרים. גם אם לא מצאה גרסה סדורה מטעם משה להיקף ההשקעה, ניתן לקבל עדותו כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, גם אם לא מגיעה לחצי מיליון שקלים כטענתו. משה הסביר את ההגיון העסקי מאחורי ההשקעה טרם חתימת הסכם שכירות. לפי עדותו המושכר עמד ריק וסבר כי השקעה בו כדאית כדי לקבל דמי שכירות לשנה, גם אם נמוכים מעלות ההשקעה, מאחר וההשקעה יכולה לשמש גם להשכרה עתידית ותעלה את הסיכוי כי ימצאו שוכרים נוספים למושכר. ממכלול הנסיבות יש לקבל את גרסתו של משה כי רק לאחר שהנתבע אישר כי התאמת המושכר הושלמה, מסר הוא את השיקים.
אל מול גרסתו של משה הציג הנתבע גרסה סתומה באשר לאי ההתאמות במושכר בין הבטחות התובעת לביצוע בפועל, בכל הנוגע לתוספות הבינוי. למרות מספר הזדמנויות בחקירתו הנגדית לפרט מה הובטח ולא בוצע, לא נתן הנתבע כל הסבר ממנו ניתן להבין איזה מחדל מיחס לתובעת (עמ' 30). הנתבעת לא פירטה כל פניה, בכתב או בעל פה, לתובעת במהלך תקופת השכירות כדי לתקן תקלות נטענות במושכר ולכן אין בידי לקבל גרסת הנתבע כי התובעת לא סיפקה מושכר תקין או לא עמדה בהבטחתה להתאימו לצרכי הנתבעת. יוער כי גם אם הייתה הפרה מעין זו של התובעת, לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ולו רצתה הנתבעת לבטל את ההסכם בגין אי התאמתו לצרכיה, היה עליה לתת לתובעת הזדמנות לתקן את המחדלים הנטענים. על כן, בכל הנוגע לבינוי ומצב המושכר, לא הייתה לנתבעת עילה לביטול ההסכם.
מכונות המיון של תוצרת חקלאית
6.בתצהיר הנתבע טען כי התובעת התחייבה לספק עם המושכר מכונת מיון לעגבניות שרי ומכונת מיון לפלפלים. אשר למכונת המיון לעגבניות, לא נטען כי היה לנתבעת צורך בה ומהעדויות עלה כי כן היו טרם השכירות במקום מכונות שונות שפונו לבקשת הנתבעת, לכן אין כל רלבנטיות לטענות ביחס למכונה למיון עגבניות. ביחס למכונה למיון פלפלים, אין בידי לקבל את גרסת הנתבעת כי חלק מתנאי השכירות היה כי התובעת תספק לנתבעת מכונה למיון פלפלים תקינה, שהייתה בתוך המושכר. אמנם שני הצדדים נסמכו בעיקר על עדות בעלי הדין, ללא עדים חיצוניים, אולם על הנתבעת שטוענת לתנאים מיוחדים בהסכם השכירות, הנטל להוכיח טענותיה. לא מצאתי כי הנתבעת עמדה בנטל להוכיח כי תנאי לשכירות היה מסירת המושכר עם מכונה למיון פלפלים תקינה. מהעדויות עלה כי אכן היה שימוש חלקי במכונה למיון פלפלים, אולם לא הוכח כי התובעת התחייבה מראש כי אותה מכונה תעמוד תקינה לשימוש התובעת. מהימנה עלי עדותו של משה כי מראש תכנן הנתבע לעשות שימוש במושכר בעיקר לאריזת תוצרת חקלאית שירכוש מחקלאים בתוך מכולות לייצוא "המכלה". לאחר שנדרשה הנתבעת גם למיין תוצרת ומאחר ובעת השכירות המכונה הייתה שייכת לחברת מגדלי הערבה, ניתנה הסכמה למיון פלפלים ואף בוצע מיון בסיוע עובדי התובעת.
אל מול גרסת התובעת שוב נותרה הנתבעת עם אמירות כלליות של הנתבע, ללא חיזוק בראיות חיצוניות. גם אם מכונת מיון הפלפלים לא עבדה באופן תקין, לא הוכח כי הייתה על התובעת חובה לתקנה. הנתבע העיד כי הגיע טכנאי לטפל במכונה אולם הנתבעת סירבה לשאת בעלות התיקון. בנסיבות אלו, גם אם הופרה התחייבות התובעת לספק מכונה תקינה, לא הוכח כי ניתנה לתובעת הזדמנות לתקן מחדליה ולא פירטה הנתבעת את מהות התקלה במכונה ועלות תיקונה.
7.לתמיכה בטענות הנתבעת העיד עובד מטעמה, אסיף סבג, אשר עבד כמנהל עבודה בנובמבר – דצמבר 2010. העד הבהיר כי לא הצליחו למיין תוצרת באמצעות המכונות במושכר ולכן רכשו סחורה ממוינת. עוד ציין כי בנובמבר עבדו חלקית במיון ידני בסיוע עובדים שנשכרו לצורך כך ובהמשך עברו לרכישת סחורה ממוינת. העד אישר כי בתקופה האמורה היו מחירי הירקות בישראל גבוהים.
לאחר בחינת מכלול הראיות הגעתי למסקנה כי הנתבעת לא הייתה זכאית לבטל את ההסכם על בסיס הטענה כי לא סופקו לה מכונות מיון תקינות. אכן עלה כי היקף עבודתה של הנתבעת במושכר הייתה מצומצמת, מסוף אוקטובר 2010 עד לעזיבת המושכר, אולם לא הוכח כי היקף העבודה הקטן נבע ממחדלי התובעת.
למרות שלא הובאו ראיות מפורשות אודות מחירי הירקות במועדי השכירות, שני הצדדים אישרו את הטענה כי עד לדצמבר לערך אין כדאיות כלכלית בייצוא מאחר ומחירי הירקות בישראל יקרים יותר מהמחירים בחו"ל. לפיכך מסתבר יותר כי הנתבעת בחרה לעזוב את המושכר נוכח עלות השכירות הגבוהה ומיעוט הכנסות. מעדות הנתבע עולה כי עבר לעבוד במתכונת עסקית שונה, בה השכיר רק משרדים בבית אריזה אחר בסכום צנוע של 3,000 שח לחודש ונכנס לשותפות בתוצרת עם בעל בית האריזה.
מהאמור לעיל עולה כי הנתבעת התחייבה להישאר במושכר למשך שנה שלמה ועל בסיס הבטחת הנתבע נמסרו שיקים של הנתבעת. עוד בטרם מסירת השיקים, על בסיס הבטחת הנתבע כי ישכור את בית האריזה, עשתה התובעת התאמות במושכר לפי דרישות הנתבע. הנתבע אישר כי הסיכום היה לשכור את המושכר למשך שנה ולא הצביע על עילה מוצדקת לסיום יחסי השכירות קודם.
לאור ממצאים אלו לא מצאתי יסוד לטענת הנתבע כי עזיבת המושכר נעשתה בתיאום עם התובעת ועל דעתו של משה. הנתבע הסתפק באמירה סתמית כי משה אמר לו באחת הפעמים בהן התריע כי התובעת לא עומדת בהתחייבויותיה: "תצא מהמשרד אתה סתם מפריע..." (סעיף 22 לתצהיר הנתבע). יותר מסתברת עדותו של משה כי רצה לעגן את ההסכמות מול הנתבע בהסכם בכתב, אולם לאחר שקיבל שיקים עבור כל שנת השכירות מראש, לא עמד על עריכת הסכם בכתב. לא ניתן לקבל את גרסת הנתבע כי עיין בטיוטת הסכם שכללה תנאים שלא היו מקובלים על הנתבעת מאחר וסביר כי לו הייתה נערכת טיוטה כאמור היה לתובעת אינטרס להציגה כראיה לכך שהנתבע נמנע מחתימה על הסכם שכירות.
8.לפי סעיפים 3 ו- 19 לחוק השכירות והשאילה פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה — לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג. אשר לתקופת שכירות שלא נקבעה בהסכם קובע החוק כי , רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני ואז תסתיים השכירות, כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר. למרות הוראות החוק, התובעת הוכיחה כי השקיעה במושכר לבקשת הנתבע על בסיס הבטחתו כי הנתבעת תשכור את המושכר למשך שנה שלמה. בנסיבות אלו אין להחיל את המנגנון בחוק ולא סביר כי התובעת הייתה מסכימה לאפשר לנתבעת לעזוב את המושכר בהתראה של חודש לאחר השקעות משמעותיות במושכר.
על כן עולה כי הנתבעת לא הציגה כל נימוק אשר אפשר לה להפר את התחייבותה להישאר במושכר למשך שנה ועל כן עליה לפרוע את יתרת התשלומים עבור דמי השכירות. עילת התביעה הוגדרה כתביעה חוזית ובעילה שטרית, על בסיס ארבעה שיקים שצורפו לכתב התביעה. מאחר והוכחה העילה החוזית ממילא אין לנתבעת הגנה כנגד העילה השטרית כאשר הנטל על הנתבעת להוכיח כי התובעת לא נתנה תמורה עבור השיקים. ברור כי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח טענת הגנתה כנגד השיקים ולא הוכיחה כי חל כישלון תמורה מלא.
על כן אני על הנתבעת לשלם לתובעת את תמורת השיקים כמפורט להלן:
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.2.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.4.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.6.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.8.2011.
אחריותו האישית של הנתבע
9.בכתב התביעה טענה התובעת לאחריות אישית מכוח הרמת מסך וניצול לרעה של האישיות המשפטית של הנתבעת. בתצהירו של משה אין כל התייחסות לעילה זו ודי בטעם זה כדי לדחות את הדרישה לחיוב הנתבע באופן אישי. בחקירתו אישר משה כי אין בסיס לייחוס תרמית לנתבע תוך ניסיון להונות את התובעת על ידי משיכת שיקים מחברה שלא תוכל לפרוע אותם, והטענות נכתבו בטעות בכתב התביעה על ידי בא כוחו הקודם. בעדותו הבהיר כי רואה בנתבע אחראי באופן אישי מאחר וכל המשא ומתן נוהל מולו. אכן ניתן לייחס אחריות אישית לבעל תפקיד בחברה שלא בדרך הרמת מסך, אולם יש לפרט כנדרש את העילה ולהוכיחה בשלב הבאת הראיות. התובעת לא עמדה בנטל זה ולכן לא ניתן לייחס אחריות אישית לנתבע לחובות הנתבעת.
בע"א 2792/03 יצהרי נ' טל אמפורט (מוצרי היער) בע"מ, 14.12.06 הובהרו המסלולים להטלת אחריות אישית על נושא משרה שלא דרך הרמת מסך. עולה מהמבואר שם כי אחריותו האישית של נושא משרה בחברה, שמקורה בחוזה שנטלה על עצמה החברה והפרה אותו, תוטל רק במקרים נדירים דוגמת תרמית. במידה שיש בהתנהגותו של נושא המשרה כדי לקיים את כל יסודות העוולה בה הוא נתבע, ניתן לגבש אחריות אישית. לצורך גיבושה של חובת זהירות אישית עצמאית של המנהל, נדרש לבסס מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשיגרתית של נושא משרה בחברה. בנוסף ניתן לבסס את אחריותו על בסיס שאינו חוזי טהור ואינו נזיקי טהור, אלא על בסיס חובת תום הלב.
התובעת לא עמדה בנטל להוכיח אחריות אישית של הנתבע באחת הדרכים המנויות לעיל ועל כן דין התביעה כנגדו להידחות.
התביעה שכנגד
10.לאור מסקנתי כי הנתבעת שהתה במושכר במשך ארבעה חודשים וחייבת לשלם עבור יתרת דמי השכירות עד לתום שנת השכירות, נשמט הבסיס תחת דרישת הנתבעת להשבה חלקית של דמי השכירות ששילמה. קביעותי לעיל כי התובעת לא הפרה את ההסכם מונעות מהנתבעת לדרוש גם את רכיב הפיצויים הנטענים בגין הפרת ההסכם.
מעבר לאמור לעיל, הנתבעת לא הוכיחה כלל את הנזקים שנגרמו לה. לתצהיר הנתבע צורפו חשבוניות ותעודות שיגור תוצרת חקלאית אולם לא ניתן לדלות מהן את הטענה בסעיף 31 לתצהירו כי נגרמו לנתבעת הפסדים בסך 27,500 ₪ מאחר ורכשה תוצאת מוגמרת. מדובר בטענה סתמית שלא פורט כנדרש שיעורה וממילא שעה שנקבע כי שהתובעת לא התחייבה לספק מכונת מיון תקינה, אין בסיס לדרישה זו. הוא הדין ביחס לטענות ביחס להעסקת עובדים שעסקו במיון והוצאות הובלה. טענות אלו לוקות בפגמים האמורים ולא הוכחו. על כן, דין התביעה שכנגד להידחות.
סוף דבר
11.התובעת השכירה לנתבעת בית אריזה על בסיס הסכם בעל פה לפיו התובעת תבצע התאמות במושכר והנתבעת תשכור אותו למשך שנה. לאחר שסיימה התובעת את ההתאמות במושכר השתמשה הנתבעת במושכר במשך ארבעה חודשים ועזבה אותו ללא הסכמת התובעת וללא עילה. על כן חייבת הנתבעת לשלם לתובעת את דמי השכירות המוסכמים עד לתום שנת השכירות.
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את תמורת השיקים שמסרה, כמפורט להלן:
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.2.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.4.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.6.2011.
50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.8.2011.
לא הוכחה אחריות אישית מצד הנתבע 2 ואני מורה על דחיית התביעה כנגדו. לאור התנהלות הנתבע כמנהל הנתבעת ולמרות שלא מצאתי כי אחראי באופן אישי לחובות החברה, אין צו להוצאות בגין דחיית התביעה כנגדו.
התביעה שכנגד נדחית.
הנתבעת תישא בשכר טרחת עו"ד, בגין התביעה ודחיית התביעה שכנגד, בסך של 20,000 ₪ וכן בהוצאות התובעת.
ניתן היום, י"א אדר ב' תשע"ו, 21 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
