ת"א
בית משפט השלום חיפה
|
41789-10-10
27/11/2016
|
בפני השופטת:
סיגלית גץ-אופיר
|
| - נגד - |
תובע:
ח'אלד אבומנהל
|
הנתבעת:
עיריית אום אל פחם
עו"ד מוסטפא קבלאוי
|
| החלטה |
1.לפני בקשה להורות לשמאי המקרקעין- מר סיון (להלן- "השמאי"), לשום את שוויים של המקרקעין אשר הופקעו מהתובע (300 מ"ר) (להלן- "המקרקעין המופקעים") במסגרת תוכנית חלוקה ענ/129 (להלן- "התוכנית").
2.במסגרת תגובתו של השמאי מיום 11.11.2016, פירט את הטעמים אשר לדידו מביאים לכלל תוצאה, לפיה לא ניתן לייחס למקרקעין המופקעים כל שווי, ולהלן טעמיו בתמצית:
2.1תוכנית החלוקה טרם אושרה. בהתאם- לא ניתן לערוך חישוב כולל של ההפסד/הרוח שצמח לכל אחד מבעלי המקרקעין במוש"ע כתוצאה מתוכנית החלוקה.
2.2שיעור המקרקעין המופקעים מסך המקרקעין בהם מחזיק התובע- 18.13%. מאחר וטרם נבחנה השאלה מה חלק המקרקעין שהופקע מכלל הבעלים, לא ניתן לברר את השאלה, האם שיעור המקרקעין שהופקעו גדול משיעור המקרקעין שהופקעו לכלל הבעלים אם לאו.
ממילא, אחוז ההפקעה המותר לרשות ללא תשלום דמי איזון- 40%.
2.3מאחר וביהמ"ש הורה על עריכת חוות הדעת בטרם ביצוע תוכנית החלוקה ו/או בטרם אושרה תוכנית החלוקה, יצאה חוות הדעת מתוך הנחה כי לא יהיו כל תשלומי איזון. ברי כי משתאושר התוכנית, יהיה צורך לקחת בחשבון גם רכיב זה, באופן אשר יש ויחייב את התובע בביצוע תשלומי איזון לבעלי המקרקעין האחרים.
2.4מתוך מגרשי התובע הופרשו 16.5% לצרכי ציבור, בעוד שהממוצע בכלל המקרקעין עומד על שיעור של 22%. לו היתה מבוצעת תוכנית חלוקה ומאושרת, יש והתובע היה מחוייב בתשלומי איזון, שכן בפועל אמור היה לעשות שימוש בחלק קטן יותר מהמקרקעין שבבעלותו.
2.5לצורך ביצוע תחשיב באשר לשווי המקרקעין שהופקעו, יש לברר את השאלה מה שיעור ההפרשה לצרכי ציבור מסך המקרקעין. לדוגמא- אם לבעל מקרקעין יש מגרש בגודל 1000 מ"ר, מתוכו יש להפריש 400 מ"ר לצרכי ציבור- 40%, שוויים של המקרקעין בטרם ההפרשה (ברוטו) שווה לשוויים של המקרקעין לאחר ההפרשה לצרכי ציבור (נטו), ולאותם 400 מ"ר, אין כל ערך בפני עצמו, מאחר והם מיועדים מלכתחילה לצרכי ציבור, ולא למטרות בניה. ממילא לאר ביצוע התוכנית וסלילת הכביש, שוויים של המקרקעין מושבח לעומת שוויים לאחר ביצוע התוכנית. לפיכך- גם מטעם זה- לא ניתן לייחס למקרקעין המופקעים שווי כלשהו, בשלב בו טרם אושרה תוכנית החלוקה.
3.לטעמו של התובע, על אף כל הנימוקים המועלים על ידי השמאי, יש להורות לו לשום את שווים המקרקעין המופקעים.
4.לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה ובתשובה לה, נחה דעתי כי בשלב זה יש להורות על דחייתה, תוך מתן היתר לפיצול סעדים, באופן שיאפשר לתובע לחדש תביעתו לאחר אישור תוכנית החלוקה:
4.1השמאי מונה על ידי בית המשפט כמומחה מטעמו. השמאי הבהיר כי שומתם של המקרקעין המופקעים בשלב זה, אינה אפשרית (להבדיל מסירוב שנובע מ"רצון" השמאי).
לא ניתן להורות לשמאי לבצע השומה, שעה שמודיע הוא לבית המשפט כי אין בידיו (ולצורך העניין לכל שמאי אחר) המידע הנדרש והכלים הדרושים לביצוע השומה.
4.2תביעתו של התובע ברכיב זה מקדימה את זמנה. אין בכך כדי לשלול מהתובע את