חי ביטוחים סוכנות לביטוח נ' סופר-חורי מבנים ואח'

תביעה זו עוסקת במכר מקרקעין, בשאלה האם נמכר נכס פגום ומי צריך לשלם את היטל ההשבחה.

רקע

1.החברה התובעת הינה חברה שעיסוקה העיקרי הינו ביטוח אולם מהראיות שהובאו בתיק, עלה כי הייתה מעורבת בעסקאות מקרקעין עוד טרם העסקה נשוא תיק זה. מר פיני חג'ג', (להלן: "פיני"), מנהל בחברה התובעת, היה זה שפעל בשמה לקשירת עסקת המקרקעין. פיני אישר בחקירתו כי שותף ומנהל משותף נוסף בתובעת עד לשנת 2012 היה אחיו, מר שי חג'ג' אולם טען כי אחיו לא טיפל בפועל בעסקה נשוא התביעה. העסקה נוגעת למקרקעין שהינם בשטח כ- 4,700 מ"ר המצויים באזור התעשייה בעיר נתיבות, בגוש 39583 חלקה 204. על המקרקעין היו בנויים 16 אולמות תעשייה בשטחים שונים ובסך הכול 1,871 מ"ר בנוי לתעשייה המושכרים לשוכרים שונים, (להלן: "הנכס"). הנתבעת 1, חברת סופר חורי מבנים בע"מ, (להלו: "חברת חורי") וכן הנתבעת 2, חברת אלון סופר חברה לבניין בע"מ, (להלן:" חברת סופר") היו הבעלים של הנכס ערב העסקה שנערכה בשלהי שנת 2006 ובהתאם להסכם הראשון שבין הצדדים מיום 30.11.06. בין הצדדים נערך הסכם שני שתיקן את ההסכם הראשון וזאת ביום 2.1.17. ההסכם השלישי והאחרון הינו מיום 21.1.07, (להלן: "ההסכם"). הנתבע 3, מר מוריס סופר, (להלן: "מוריס"), והנתבע 4, מר עמוס חורי, (להלן: "חורי"), בעלי ענין בחברות המוכרות, ערבו באופן אישי להתחייבויות החברות המוכרות כלפי התובעת.

2.התמורה שעל התובעת היה לשלם לפי ההסכם עמדה על סך כולל של 1,087,000$. בהתאם להסכם נותר סכום בנאמנות להבטחת סילוק שעבוד שהיה על הנכס וכן להבטחת תשלומי מסים. המוכרות לפי ההסכם הצהירו שאין כל פגם או מגבלה על הנכס למעט שעבוד לטובת בנק הפועלים, כן הצהירו על כי זכויותיהן נקיות מכל חוב, עיקול, שעבוד וכל זכות אחרת לצדדים שלישים. התובעת הצהירה שלצורך השלמת התמורה היא מקבלת הלוואת משכנתא מבנק לאומי לישראל ושיש לה אישור עקרוני לכך, (ראו: "הואיל" סעיף "י"). את התובעת, רוכשת הנכס ייצג בעסקה שנרקמה, הנתבע 5, עורך הדין בלפור קיוויתי, (להלן: "עו"ד קיוויתי" או "עוה"ד"). הנתבעים 1-4 לא היו מיוצגים בעסקה.

3.לטענת התובעת, כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם, במהלך חודש יולי 2007, התברר לה במפתיע וזאת תוך כדי מהלך שערך בנק התובעת, בנק לאומי, לקבלת שמאות על הנכס, כי הנכס שרכשו פגום, שכן כפי שעלה מחוות הדעת של השמאית אביגיל ביטון מיום 24.7.07, בדקה היא את התוכנית המפורטת החלה על הנכס, תוכנית 22/104/03/22, (להלן: "התוכנית"), אשר נקבע בה כי תנאי להיתר בנייה הינו רישום זיקת הנאה ולפיה מגרש 204 יהיה כפוף לזכות חניה של חלקה 32 כמגרש נהנה, כי ענין זה לא בוצע ושמדובר בהקצאה תכנונית ולא קניינית, אולם במידה ותירשם זיקת הנאה ברישומי ממ"י לטובת חלקה 32 הדבר יהווה הגבלה שתשפיע באופן ישיר על שווי הנכס. כאן המקום לציין כי חלקה 32 הינה חלקה המצויה בסמיכות, עליה בנוי אולם שמחות, "אולמי לוגסי", שבבעלות חברת ארמונות לוגסי בע"מ. לא הייתה מחלוקת כי האמור בעניין החניה בא לטפל בקושי שבמתן היתר לאולם השמחות שהיה ללא מקומות החניה הנדרשים לפי התקנים החלים. התובעת טענה כי מדובר בזיקת הנאה קניינית שאינה הדירה. הנתבעים טענו שמדובר ברשות שימוש הניתנת לביטול בכול עת, (להלן: "רשות השימוש"). אין מחלוקת כי נושא החניה לא הוזכר בהסכם שבין הצדדים והינו הבסיס לטענות התובעת כנגד הנתבעים ולנזקים שנגרמו לה בשל התנהלותם זו. בשורשם של דברים ישנה בחלק הראשון של התביעה, מחלוקת עובדתית בשאלה האם התובעת ידעה על נושא החניה וביקשה שלא יצוין בהסכם או שפשוט לא ידעה. הקביעה העובדתית הנגזרת ממחלוקת זו תוכרע כפי שיפורט וינומק להלן בגוף פסק הדין.

4.חלקה השני של התביעה עניינה בשאלה האם הנתבעים התחייבו בהתאם להסכם לשלם את היטל ההשבחה העתידי שיוטל בשל השינוי העתידי הצפוי בנכס מייעוד של תעשייה לייעוד של מסחר, אשר אמור לחול על בעל המקרקעין במועד העתידי בו יאושר שינוי היעוד. כאן המקום לציין כי בבעלות הנתבעים היה מגרש גובל, מגרש 203 שנמכר ליזם גבי טרבלסי עמו פיני אישר שהתייעץ במהלך המו"מ לרכישת הנכס וזאת לצרכים עתידיים אותם יזם טרבלסי, ליזמות מסחרית, להקמת מרכז קניות חדיש ומודרני שישרת את תושבי הסביבה, מרכז שיקום בין היתר על הנכס נשוא התביעה. עוד יש להוסיף כי הנכס אותו רכשה התובעת נמכר בשתי פעימות בתקופה של פחות משנתיים מאז נרכש וזאת עד לשנת 2009, כאשר כפי שעלה, הרוכשים מהתובעת, מכרו את הנכס הלאה בשנת 2011, לבעלים הנוכחיים.

תמצית טענות התובעת:

5.טוענת התובעת כי הנתבעים 1-4, בעלי נכסים המנוסים בעסקאות נדל"ן ביצעו כלפי התובעת ביודעין ובחוסר תום לב הסתרה של עובדות הנוגעות למגבלה ממשית אודות הנכס. ביחס לעו"ד קיוויתי הנתבע 5, נטען כי כשל במילוי תפקידו כמי שהיה אמור להגן על התובעת כלקוחתו שהרי לצורך כך שכרה את שירותיו. טוענת התובעת כי מטרת העסקה לרכישת הנכס הייתה השאת שוויו באמצעות שינוי ייעודו מתעשייה למסחר כאשר הנתבעים לקחו על עצמם את החיוב בהיטל השבחה לצורך כך. טוענת התובעת כי הוצג בפניה מצג שמדובר בעסקה פשוטה, כי שינוי הייעוד פשוט ומהיר ולתובעת יהיו רווחים נאים מהעסקה. לטענת התובעת, המגבלה הממשית שחלה על הנכס הינה הענקת זיקת הנאה לטובת אולמי לוגסי, התחייבות המהווה מגבלה מהותית ומשמעותית שעל הנכס. טוענת התובעת כי זיקת הנאה זו משמשת מכשלה לשימוש שניתן לעשות בנכס. לטענת התובעת, רק בחודש יולי 2007 ולראשונה, לאור בדיקות שמאית הבנק את הנכס גילה פיני לראשונה את המגבלה שחלה על הנכס לפי התוכנית התכנונית הפרטנית. פיני ביקש חוות דעת משפטית להבנת משמעות הדברים וקיבל את חוות דעתה של עו"ד ענת מאירי מטעמו המתייחסת למגבלה שחלה. יחד עם זאת, לטענת התובעת, חוות הדעת לא סייעה לה בפעולות שנקטה לצמצום נזקיה. לטענת התובעת, יש לסמוך על עדות העד מטעמה פיני ולעומת זאת לדחות את עדותם של עדי הנתבעים כולל עדותה של מזכירת הועדה המקומית שתמכה בגרסת הנתבעים ובפרט ביקשה התובעת לדחות את הטענה ולפיה פיני ידע על הפגם לו התובעת טוענת במועד מוקדם יותר לחוות דעת שמאית הבנק שלו. לשיטת התובעת הפגם במקרקעין חמור מאוד וגרם לה נזק אדיר ומשמעותי. טוענת התובעת כי המגבלה שהוסתרה ממנה קשה ביותר והינה בגדר זכות קניינית לטובת מגרש אחר, זכות שאינה מוגבלת ואינה ניתנת לחזרה. בכול הנוגע להיטל ההשבחה העתידי בשל שינוי היעוד מתעשייה למסחר, טוענת התובעת כי מההסכם ברור שעל הנתבעים לשלם עבור היטל ההשבחה, כי זהו אומד דעת הצדדים, וכי עו"ד קיוויתי התרשל בכך שהותיר בידיו סכום פיקדון נמוך ביותר שאינו משקף את היטל ההשבחה הצפוי. לפיכך התובעת תבעה את נזקיה כפי שפורטו בכתב התביעה וביקשה סעד הצהרתי עתידי בדבר חבות הנתבעים בהיטל ההשבחה העתידי.