ת"א 33825-11-13 דולר נכסים בע"מ ואח' נ' קדם ואח'

הרקע

1.נתבעת 3 ("האגודה") מפעילה מרכז מסחרי בכניסה לשכונת "מעוז אביב" שבתל אביב-יפו. בעברו הדרומי של המרכז ממוקם בית-קפה בשם "מטילדה", ובו מחזיקים נתבעים 1 ו-2 ("הנתבעים"). לבית-הקפה סמוך שביל-גישה. שביל זה אינו רחב דיו, כך לעמדת הנתבעים, להצבתם של שולחנות וכיסאות במספר אשר יוכל לשרת את כל באיו של בית-הקפה. הנתבעים עושים אפוא שימוש ברחבה גדולה שמעבר לפינת הבנין, בצדו המערבי של המרכז המסחרי. שם ניתן למקם עמדות ישיבה במספר גדול בהרבה.

דא עקא כי רחבה זו משתרעת לפתחו של נכס אחר שבמרכז המסחרי ("הנכס"), ואותו חוכרת מן האגודה תובעת 1. "מטילדה" החזיקה בנכס בעבר, אך היא אולצה לפנותו בפסק-דינו של בית-משפט זה מיום 5.5.2013 (תא"ח 5242-03-13 דולר נכסים בע"מ נ' קדם, כבוד השופט ישי קורן), ובהליך שננקט בהוצאתו אל הפועל. התובעות, בהסכמת האגודה, מבקשות להפעיל בנכס בית-קפה מתחרה, מרשת "Arcaffè". לעמדתן, לא ניתן לעשות כן בלא למקם שולחנות וכיסאות ברחבה, התפוסה כאמור בידי "מטילדה". הן עותרות אפוא לצו, המורה לנתבעים 1 ו-2 לסלק את ידיהם מן הרחבה. כל ניסיון לקדם הסדר של פשרה, שיאפשר לבתי-הקפה לחלוק ברחבה או ליישם פתרון פיזי אחר, לא עלה יפה. הכרעה משפטית נותרה לפיכך לבית-משפט זה אפשרות יחידה.

המערך ההסכמי

2.האגודה היא חוכרת-לדורות של כל שטחיו של המרכז המסחרי, לרבות הנכס והרחבה שלצדו. בעבר שכר מידיה את הנכס לבדו, בחכירת-משנה לדורות, מר יעקב ניסן ז"ל. החוזה עמו לא הוצג לבית-המשפט. בשנת 1981 נתגלע סכסוך בין האגודה לבין מר ניסן, ויסודו בהפרעות שנגרמו לתושבי השכונה בשל הפעלתה במקום של מסעדה. בעקבות כך הגישה האגודה לבית-המשפט תביעה לסילוק-ידו של מר ניסן מן הנכס (ת"א 20701/81). עוד בטרם הוכרעה התובענה גיבשו הצדדים לה, והיה זה בשנת 1983, הסכם של פשרה. בסעיף הראשון לו נקבע כי הנכס ישמש בשעות היום לקיוסק ולבית-קפה וכי –

"האגודה תתיר לניסן הוצאת שולחנות וכסאות לרחבה שבחזית המסעדה (להלן 'הרחבה') לפי הצורך" (נספח ג' לכתב-התביעה. הסוגריים הראשונים במקור).

אותו הסכם לא ראה ברחבה חלק בלתי-נפרד מן הנכס. ברם, הוא הוסיף על זכותו של מר ניסן בנכס את הזכות החוזית להשתמש ברחבה שבכניסה לו לשם הצבתם של שולחנות וכסאות. כוחו של הסכם הפשרה עמד לו לשנים ספורות בלבד, אך סכסוך שנתגלע לאחר מכן ומצא את ביטויו בתובענה נוספת (ת"א 23558/86) חזר ויוּשב בפשרה, ולה ניתן ביום 14.3.1990 תוקף של פסק-דין. בסעיף הששי להסדר הנוסף – אשר צד לו הייתה גם שוכרת ששכרה את הנכס ממר ניסן – נקבע כי "אין בהסכם פשרה זה כדי לפגוע בזכות שהוענקה לניסן כנקוב בסעיף 1 להסכם מיום 4.3.83" (נספח ב' לכתב-התביעה).

3.בתאריך 3.3.1999 השכיר מר ניסן את הנכס בשכירות רגילה לנתבע 2, אלון קדם, לשם הפעלתו של בית-קפה. המושכר הוגדר בהסכם: "חנות בגודל של 68 מ"ר במרכז המסחרי מעוז אביב" (נספח ה' לכתב-התביעה). שוב לא נכללה הרחבה בתיאור המושכר. זכרה כלל לא בא באותו הסכם. לאחר פטירתו של מר ניסן נקשר מנהל עיזבונו, והיה זה ביום 19.3.2007, עם מר קדם ב"נספח לחוזה מיום 3.3.99" (נספח ו' לכתב-התביעה). בסעיף 6 לנספח הוסכם בין הצדדים: "המשכיר מצהיר כי זכות השמוש ברחבה הסמוכה למושכר הוקנתה למשכיר מכוח פסק דין אשר ניתן ביום 90.[3].14 בתביעה שהתנהלה בין [האגודה] לבין המשכיר [וש]נותן ת[ו]קף להסכמים אשר נחתמו בין האגודה לבין המשכיר. המשכיר מקנה בזה לשוכר [קדם] את זכות השמוש ברחבה וזאת לתקופת השכירות בלבד...".

4.בתאריך 16.1.2008 רכשה "דולר נכסים", תובעת 1, מעיזבונו של מר ניסן את זכותו בנכס. הסכם המכר לא דיבר ברחבה, כי אם ב"נכס מסחרי" תוך ציון מספרה של תת-החלקה הרלוונטית (נספח א' לכתב-התביעה). המכירה הוכפפה לזכותה של "מטילדה" להמשיך ולהחזיק בנכס לפי המוסכם בינה לבין מר ניסן. הסכם בכתב בין "דולר" לבין "מטילדה" לא נערך מעולם (פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 14).

אך מובן הוא כי "דולר" לא יכׂלה לקנות מן העיזבון יותר ממה שהיה לו. לאמור, בכל הנוגע לרחבה היא לא רכשה זכות לחכירת-משנה. מסופקני אם היה בכוחו של העיזבון למכור ולוּ זכות לשימוש בה. התנהלותם בפועל של הצדדים מגלה כי הללו סברו כי, אכן, הזכות להרשות שימוש ברחבה נותרה בידי האגודה ובידיה בלבד. הדבר עולה משני הסכמים נוספים אשר באו לעולם בשנים שלאחר מכן. באלה אדבר מייד, אך אומר כבר כעת כי במסקנה זו די לדחיית עמדתן של התובעות כי הרחבה היא חלק בלתי-נפרד מן הנכס וכי היה מקום, עם מתן צו בהליכים להוצאתו לפועל של פסק-הדין בתא"ח 5242-03-13, להורות גם על פינויה. כך גם עלה, באורח נהיר לדעתי, מקריאת לשונו של פסק-הדין, המדבר ברחל בתך הקטנה בנכס, על מספרה של תת-החלקה שבה הוא ממוקם, ואינו מדבר ברחבה. לא היה אפוא מקום לייחס את הגשתה של התובענה שבפנַי ל"טעמי זהירות בלבד", לשון התובעות בסעיף 1(א) לכתב-התביעה, בכוונן לכך שדי היה בפסק-הדין לפינוי הנכס להוביל גם לפינויה של הרחבה.