1.התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בניה (רטיבות) בדירתם ברחוב כליל החורש 29, ברמת ישי (להלן "הדירה"). הדירה נרכשה על ידי התובעים בהתאם להסכם שנחתם בינם ובין הנתבעת מס' 1 (הלן "הנתבעת") ביום 23.6.2008 והיא נמסרה לחזקתם ביום 25.12.2009.
הנתבעת מס' 2 (להלן "גב' קול") היא הבעלים של הדירה המצויה מעל לדירת התובעים. בבעלותה (בדרך הצמדה) גם גרם מדרגות חיצוני המוביל לדירתה ונשען על הקיר הצפוני של הבניין. הקיר הצפוני הוא רכוש משותף (מצידו החיצוני) ובחלקו התחתון הוא מהווה קיר חדר שינה בדירת התובעים, בו נתגלו ליקויי הרטיבות.
2.במסגרת כתב התביעה טענו התובעים, כי קיימת רטיבות קשה בקיר חדר השינה שבקומת הכניסה לדירה. הם טענו, כי הליקוי דווח לקבלן במסגרת תקופת הבדק והאחריות, כבר בחודש דצמבר 2010, אולם חרף תיקונים שונים שביצע הקבלן הבעיה לא נפתרה והתובעים נותרו עם חדר שלא ניתן לעשות בו שימוש כחדר שינה.
התובעים פרטו באריכות את ההתכתבויות שנערכו עם הנתבעת בקשר לליקויי הבניה ובפרט - ליקוי הרטיבות, מאז חודש דצמבר 2010, לרבות הליך בוררות שסוכל על ידי הנתבעת. לטענתם, הנתבעת השתהתה בטיפול בתיקון הליקויים, התעלמה מפניותיהם וניסיונות שערכה בסופו של דבר לתקן את ליקוי הרטיבות לא צלחו והבעיה נותרה בעינה. התובעים נאלצו לפנות למומחה, שבדק את הדירה וערך חוות דעת הנדסית ביום 28.2.2013, שכללה התייחסות לליקוי הרטיבות.
התובעים טענו, כי בעיית הרטיבות החריפה במהלך השנים. הם צרפו חוות דעת עדכנית של המומחה יצחק רוזנצוויג, לפיה המקור לבעיית הרטיבות בחדר השינה הוא המדרגות החיצוניות. על פי חוות דעתו, על מנת לפתור את הבעיה, יש לפרק את המדרגות החיצוניות, לבצע איטום ולרצף מחדש. בנוסף, יש לטפל בסדק בקיר ובצינור הניקוז ולתקן את הנזקים שנגרמו בדירת התובעים, בסך של 62,010 ₪ (כולל מע"מ). בנוסף, הוגשה על ידי התובעים חוות דעת של השמאי אסי אבני, לפיה נגרמו להם נזקים בסך 21,950 ₪, נכון למועד עריכת חוות הדעת, נוכח חוסר האפשרות לעשות שימוש בחדר השינה.
התובעים טענו, כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה לבנות את הדירה מחומרים טובים, בעבודה מקצועית, בהתאם לכל דין ולהיות אחראית לכל ליקוי ו/או פגם שיתגלו, כמו גם לבצע עבודות תיקונים במהלך תקופות הבדק והאחריות. עוד נטען, כי בנסיבות העניין איבדה הנתבעת את הזכות לתקן את הליקויים.
לטענת התובעים, המקור לליקוי הרטיבות הוא במדרגות החיצוניות המוצמדות לדירת גב' קול ולכן, היא אחראית כלפיהם על פי חוק המקרקעין, התקנון המוסכם ופקודת הנזיקין. הם טענו, כי גב' קול התרשלה בתחזוקה שוטפת של המדרגות, דבר שגרם לרטיבות בקיר דירתם ומכאן שהיא אחראית ביחד ולחוד עם הנתבעת. הם הבהירו, כי נוכח בעלותה במדרגות נחוצה גב' קול כנתבעת נוספת, כדי שלא ייפלו בין הכיסאות ובעיקר מאחר שלפי חוות הדעת מטעמם התיקון צריך להתבצע בדרך של פירוק המדרגות.
התובעים עתרו לחייב את הנתבעת לפצותם בסך של 142,770 ₪ - סך של 62,010 ₪ בגין עלות תיקון ליקוי הרטיבות, סך של 21,950 ₪ בגין הנזק שנגרם להם עקב חוסר האפשרות לעשות שימוש בחדר השינה, סך 20,000 ₪ בגין עגמת נפש, סך של 20,000 ₪ כ"פיצויים מיוחדים" וכן, הוצאותיהם בגין אגרת פתיחת תיק בארגון הקבלנים ועלויות חוות הדעת. לטענתם, יש לחייב את גב' קול בסך של 65,520 ₪, ביחד ולחוד עם החברה הקבלנית. בנוסף, הם עתרו להורות לגב' קול לאפשר לאנשי מקצוע מטעמם לבצע את התיקונים הנדרשים לטיפול בליקוי הרטיבות, ביצוע האיטום והחזרת המדרגות וכן, להורות שהתיקון ייעשה ברמת גימור סטנדרטית וכי גב' קול תהיה מנועה מלהציב דרישה או להגיש תביעה כלשהי בקשר לכך.
3.הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי המדובר בתביעה קנטרנית, משוללת יסוד ונגועה בחוסר תום לב, המהווה ניסיון פסול להתעשר שלא כדין על חשבונה, מאחר והדירה נבנתה כדבעי והיא עצמה מילאה את כל חובותיה ומחויבויותיה כלפי התובעים על הצד הטוב ביותר, מעל ומעבר לנדרש.
הנתבעת טענה, כי יש לסלק את התביעה על הסף, מאחר והיא הוגשה בחלוף תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר ולחילופין, בשיהוי ניכר. לטענתה, שמה "שורבב" לכתב התביעה ללא כל בסיס, כ"כיס עמוק". עוד טענה הנתבעת, כי בינה ובין המומחה מטעם התובעים, מר רוזנצוויג, התקיימו בעבר יחסי עבודה, אשר הסתיימו בחילוקי דעות קשים ומכאן שקיים חשש סביר, שחוות דעתו מושפעת במידה כזו או אחרת מיחסי הצדדים בעבר ויש לדחותה על הסף.
הנתבעת כפרה בטענות התובעים בקשר לליקוי הרטיבות והטילה את האחריות לליקוי על גב' קול, אשר לטעמה חייבת לדאוג לאחזקה וטיפול במדרגות החיצוניות. לטענתה, התובעים או גב' קול התרשלו בתחזוקה שוטפת של המדרגות ומכאן ליקוי הרטיבות.
הנתבעת טענה, כי תיקנה כל ליקוי בתקופות הבדק והאחריות, בדקה כל טענה מפי התובעים ובצעה עבודות איטום, אף מבלי שבדקה כלל את היקף אחריותה ואת וההצדקה לביצוע התיקונים. לגישתה, הליקויים אינם עולים כדי "אי התאמה בדירה" כהגדרת מונח זה בחוק המכר (דירות) ומכאן שאינה אחראית להם.
הנתבעת הוסיפה, כי התובעים הצהירו במועד קבלת הדירה שקיבלו את הדירה גמורה ומושלמת, לשביעות רצונם ומכאן הם מושתקים לטעון כיום לליקויים שונים, שלא פורטו במסגרת פרוטוקול המסירה.
הנתבעת טענה, כי לא סיכלה את הליך הבוררות בפני ארגון הקבלנים, אלא אך ביקשה כי הדיון על כל היבטיו יערך באופן מאוחד ולא בצורה מפוצלת (תיקונים תחילה ולאחר מכן דיון בפיצוי כספי), כפי שביקשו התובעים וכי דווקא שיטת התובעים הייתה מאריכה, מסרבלת ומקשה את הבירור.
הנתבעת כפרה בנזקי התובעים וטענה כי אין בליקויים כדי לשלול או לפגוע ביכולתם לעשות שימוש בדירה או בהנאתם ממנה. לחילופין, ככל שיקבע כי הליקויים בדירה הם באחריותה, היא עמדה על זכותה לבצע את התיקונים הנדרשים.
הנתבעת הגישה את חוות דעתו של המהנדס מרדכי שטיינר, מומחה מטעמה. לשיטתו, אמנם בעבר היתה רטיבות בדירה, אולם היא תוקנה על ידי הנתבעת וכל שנדרש הוא תחזוקה של הרובה בחדר השינה בעלות של 50 ₪.
4.התובעים הגישו כתב תשובה לכתב ההגנה, במסגרתו הבהירו כי ההודעה על ליקוי הרטיבות ניתנה בטרם חלפה שנה ממועד המסירה, עובדה השומטת את הקרקע תחת טענות הנתבעת לחלוף תקופות הבדק והאחריות. עוד טענו התובעים, כי הנתבעת הודתה במכתבה מיום 14.7.2013 בקיום הליקויים האמורים שם ובאחריותה לבצע את התיקונים, וכי יש בכך כדי להראות שאין ממש בטענותיה המקדמיות. התובעים הכחישו את טענות הנתבעת בכתב ההגנה והדגישו כי לא ניתן לעשות בחדר שימוש ראוי כחדר שינה ולכן מדובר באי התאמה כהגדרתה בחוק ומן הדין לפצותם בגין העדר היכולת לעשות שימוש ראוי בחדר, כאמור.
5.הנתבעת מס' 2, גב' קול, הגישה כתב הגנה ובד בבד הוגשה על ידה הודעה לצד שלישי כנגד הנתבעת מס' 1.
גב' קול טענה, כי טענות התובעים בנוגע לליקויי הרטיבות נודעו לה רק עם הגשת התביעה, מאחר שהתובעים (ובצדק לטעמה) רואים את הנתבעת כאחראית לתיקון הליקוי. היא הדגישה, כי טרם הגשת התביעה שררו בין הצדדים יחסי שכנות טובים, התובעים מעולם לא פנו אליה בנוגע לליקוי הרטיבות, וודאי לא טענו כנגד אופן אחזקת המדרגות החיצוניות. כיום הם גוררים אותה לבית המשפט בחוסר תום לב משום שהם רואים בה מקור נוסף לקבלת כספים, שלא כדין.
גב' קול הדגישה, כי המדרגות החיצוניות מטופלות ומתוחזקות על ידה כראוי וכי מקור הנזק, גם לשיטת התובעים, הוא רשלנות הנתבעת ואיכות בניה ירודה. עוד טענה הנ"ל, כי מעולם לא הזמינה או בצעה עבודות להחלפת המדרגות החיצוניות. למיטב ידיעתה, כל העבודות בוצעו על ידי הנתבעת, בסמוך לאחר כניסתה לבית, ביוזמת הנתבעת ועל דעתה בלבד.
גב' קול כפרה בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, ובפרט בקשר הסיבתי בין ליקוי הרטיבות לבין המעשים ו/או המחדלים המיוחסים לה במסגרת כתב התביעה. היא עתרה להורות על דחיית התביעה כנגדה. בנוסף, טענה כי במידה ויקבע כי על הנתבעת לפצות את התובעים או לתקן את הליקויים, יש לתחום זאת בזמן מוגבל, למנות מפקח, לקבוע תקופת אחריות ולחייב את התובעים והנתבעת בפיצוי בגין כל נזק שיגרם לה.
גב' קול הגישה את חוות דעתו של המהנדס יובל ענבי, המומחה מטעמה. לטענתו, סימני הרטיבות בקיר התובעים אינם עוקבים אחר גרם המדרגות, אלא מתרכזים בנקודה ספציפית שאין לה קשר למדרגות החיצוניות. עוד קבע המומחה, כי זיהה מוצא גישמה (צינור מי גשם) בסמוך לאותה נקודה, התואם את כתם הרטיבות. לטעמו, חדירת המים אינה נובעת מהמדרגות אלא מהגישמה ועלות תיקונה נעה בין 2,000 ל- 4,000 ₪, תלוי באופן התיקון וזהות המבצע. המומחה הדגיש, כי מדובר בליקוי באחריות הנתבעת, כקבלן מבצע, שכן נעשה שימוש בסוג צינור שלא מתאים לקירות ולא תואם לתקן ת"י 1205.
6.במסגרת ההודעה לצד שלישי טענה גב' קול, כי על הנתבעת מס' 1 לשפות ו/או לפצות אותה בגין כל סכום שייפסק כנגדה בתביעה דנן, מכוח היותה החברה הקבלנית והאחראית הבלעדית לטיב, איכות ובטיחות הבניה ובכלל זה איטום המדרגות החיצוניות. היא טענה, כי הנתבעת מס' 1 לא שמרה על כללי ו/או תקנות הבניה ו/או סיפקה מוצר פגום ו/או לא דאגה לבצע איטום תקין במדרגות ו/או בנתה את גרם המדרגות באופן לקוי ומשום כך הפרה חובה חקוקה ו/או התרשלה ולכן חייבת בפיצוי הנזקים שנגרמו עקב כך, ובכלל הוצאותיה בגין הצורך בהגשת הודעת צד ג'.
הנתבעת מס' 1 לא הגישה כתב הגנה כנגד ההודעה לצד שלישי, חרף החלטתי מיום 19.11.2017.
7.לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, הוריתי בהחלטתי מיום 31.1.2018 על מינויו של מר מיכאל מרטון כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובעים ויחווה דעתו לעניין ליקוי הרטיבות. לאחר שבקר בדירה, המליץ המומחה על עריכת שתי בדיקות נוספות לצורך איתור כל מקורות חדירת הרטיבות - בדיקת המטרה על קיר חדר השינה ובדיקה של צינור ניקוז מי הגשם. בחוות דעתו מיום 12.8.2018 תאר המומחה את הבדיקות שנערכו ותוצאותיהן וקבע, כי מקור הרטיבות באיטום לקוי של הקיר החיצוני והמדרגות, באחריות הנתבעת מס' 1. בחוות דעתו המשלימה מיום 9.4.2019 פרט המומחה את אומדן עלויות התיקונים - סך של 20,400 ₪ בגין תיקון איטום מפגש מדרגות עם קיר חוץ, 13,920 ₪ בגין עבודות איטום הקיר הצפוני, 8,500 ₪ בגין תכנון, 7,200 ₪ בגין פיקוח עליון וסך של 15,000 ₪ בגין פיקוח צמוד, כאשר לסכומים אלו יש להוסיף מע"מ. בהמשך, השיב המומחה על שאלות הבהרה ששלחו אליו הצדדים.
8.למרות שניכר כי מעת הגשת חוות הדעת לא היתה מחלוקת אמתית בין הצדדים באשר לעצם ליקוי הרטיבות והאחריות לו, וחרף ניסיונות להביא אותם לידי הסכמות, לא השכילו הצדדים להגיע לידי הסכמות. עם זאת, הם הגיעו לידי הסדר דיוני, לפיו יוגשו סיכומים בכתב וינתן פסק דין על בסיס החומר הקיים.
דיון והכרעה
9.התביעה נשוא תיק זה נוגעת לליקוי רטיבות ממוקד בחדר השינה הצפוני בדירת התובעים. עיון בסיכומי הנתבעת מעלה, כי היא זנחה את טענותיה המקדמיות ואינה חולקת על קיום ליקויי רטיבות בדירת התובעים ועל אחריותה לליקויים (ראה גם דברי מנכ"ל הנתבעת בפרוטוקול דיון קדם המשפט מיום 13.2.2019). עם זאת, היא העלתה השגות באשר לעלויות בהן נקב המומחה מטעם בית המשפט, כפרה בטענות התובעים באשר לנזקיהם ועמדה על זכותה לתקן את הליקויים הקיימים.
10.המומחה מרטון בקר בדירת התובעים ביום 24.4.2018, לאחר שקבל לידיו את כל המסמכים הרלבנטיים מהצדדים, לרבות חוות דעת מומחי הצדדים, ובהמשך גם תכניות אדריכלות ותכניות קונסטרוקציה.
המומחה תאר את דירת התובעים כדירה חד מפלסית, הממוקמת בקומת הקרקע של מבנה מגורים בן 2 קומות, הכולל שתי דירות, בקומפלקס מגורים הכולל שלושה מבנים. מעל לדירת התובעים ממוקמת דירתה של גב' קול, אליה עולים באמצעות גרם מדרגות חיצוני, שמהלכו גובל עם שני קירות חוץ של דירת התובעים - הקיר הצפוני והקיר המזרחי של חדר השינה. סימני הרטיבות בדירת התובעים ממוקדים בקיר הצפוני של הדירה. מעל דירת גב' קול ממוקם הגג המשותף. בצידו הצפוני של הגג יש קולטן לניקוז מי גשם, העובר דרך הקיר הצפוני של שתי הדירות. מוצא הצינור תחת גרם המדרגות הצפוני.
בביקורו בדירה, מצא המומחה סימני רטיבות בקיר הצפוני של חדר השינה הסמוך לכניסה לדירה ובשיפולי הקיר הנ"ל (בשני הקירות הניצבים לקיר זה לא נמצאה אינדיקציה לרטיבות). הוא ציין, כי ניתן היה לחוש בריח של טחב בחדר.
המומחה ציין, כי במהלך ביקורו הובהר לו שלפני מספר שנים הוחלפו חיפויי המדרגות לדירת גב' קול, בשל בעיה באריחים. בנוסף, בוצעו עבודות תיקון של צינור הניקוז על ידי קבלן מטעם הנתבעת. המומחה איתר סדק נימי בקיר ומצא כי הקיר עבר טיפול בחומר דוחה מים שקוף.
בנוסף, מצא המומחה, כי בוצע (לאחרונה) איטום מקומי חדש לאורך המעקה הצפוני וסביב מוצא צינור אויר דרך המעקה. נמסר למומחה בעת הסיור, כי העבודות בוצעו כחודש וחצי טרם ביקורו במקום, עקב רטיבות בתקרת דירת גב' קול (המומחה אכן איתר סימני רטיבות בתקרה). בגג הותקן אביזר חרושתי, לייעול ההתחברות של שכבת האיטום של הגג עם קולטן מי הגשם.
כאמור, בעקבות ביקורו במבנה, המליץ המומחה על עריכת שתי בדיקות נוספות לצורך איתור כל מקורות חדירת הרטיבות - בדיקת המטרה על קיר חדר השינה הצפוני ובדיקה של צינור ניקוז מי הגשם. ביום 26.4.2018 העביר המומחה לצדדים, עם העתק לבית המשפט, סיכום של הביקור והנחיות לביצוע הבדיקות.
בדיקת ההמטרה על הקיר הצפוני ומהלך המדרגות נערכה ביום 2.7.2018, לאחר פירוק הריצוף והסרת הצבע מהקיר. כשלוש שעות מתחילת הבדיקה התגלתה נזילה בדירת התובעים במפגש הקיר החיצוני הצפוני והרצפה. במהלך השעות הבאות המשיכו המים לחדור ולהתפשט. על פי הבדיקה אזור חדירת הרטיבות ממוקם בחלקו מתחת למהלך המדרגות ובחלקו בקו מהלך המדרגות (בגובה המדרגה הרביעית). כחמש שעות מתחילת הבדיקה התגלתה נזילה אל החלל אשר מתחת למדרגות (מחוץ לדירת התובעים) וכשש שעות מתחילת הבדיקה התגלו שני מוקדי רטיבות נוספים בקיר הצפוני. הכתמים ממוקמים מעל מהלך המדרגות ובקורלציה לסדק קיים בקיר.
בבדיקת קולטן מי הגשם וצינור ניקוז מי הגשם לא התגלתה רטיבות בדירת התובעים. מנגד, התגלתה רטיבות בדירתה של גב' קול. המומחה קבע שנדרש תיקון של הליקוי, אולם הדבר לא מצוי במסגרת התביעה דנן.
ליקוי הרטיבות בדירת התובעים התגלה במהלך חודש דצמבר 2010 ומאז נערכו פניות לנתבעת לצורך תיקון הרטיבות. המומחה קבע, כי הנתבעת נושאת באחריות לליקוי הרטיבות. בנוסף, הוא הבהיר כי נושא איטום המדרגות החיצוניות הוא חלק מתכנון המבנה המקורי ונדרש היה ליתן פיתרון לאיטום מפגש המדרגות עם הקיר החיצוני של המבנה, כמו גם לאיטום הקיר החיצוני עצמו. המומחה קבע, כי נושאים אלו קשורים לבניה המקורית ולא לתחזוקה כזו או אחרת של האלמנטים הנ"ל. לפיכך, קבע המומחה כי ביצוע התיקונים הוא באחריות הנתבעת והמליץ שהיא תבצע אותם, בעזרת קבלן משנה מיומן בעבודות איטום, וזאת ממספר סיבות - הוזלת עלויות התיקון, רצף אחריות כלפי התובעים וגב' קול (דבר שיש בו חשיבות יתירה בהתייחס לרכוש משותף) והידע שיש לה לגבי המבנה כמי שבנתה אותו מתחילה.
המומחה מרטון פרט את המלצותיו לגבי אופן תיקון ליקויי האיטום של הקיר החיצוני והמדרגות (כמו גם קולטן מי הגשם וצינור מי הניקוז בקיר הצפוני, המחדירים מים לדירת גב' קול, אף שאינם חלק מהתביעה), לרבות בקרות שיש לבצע, ופרט הצעתו למעורבותו בעבודות התיקון - תכנון ופיקוח עליון (הוא הבהיר, כי משרדו אינו מבצע פיקוח צמוד). בחוות דעתו המשלימה מיום 9.4.2019 פרט המומחה את אומדן עלויות התיקונים - סך של 20,400 ₪ בגין תיקון איטום מפגש המדרגות עם קיר חוץ, 13,920 ₪ בגין עבודות איטום הקיר הצפוני, 8,500 ₪ בגין תכנון, 7,200 ₪ בגין פיקוח עליון וסך של 15,000 ₪ בגין פיקוח צמוד, כאשר לסכומים אלו יש להוסיף מע"מ. בהמשך, השיב המומחה על שאלות הבהרה ששלחו אליו הצדדים.
המומחה קבע, כאמור, בחוות דעתו כי מדובר בליקוי שהיה קיים ממועד תקופת הבדק של הדירות ונמצא באחריות הנתבעת. נושא איטום המדרגות החיצוניות הוא חלק מהתכנון המקורי של המבנה ואינו קשור בתחזוקה שוטפת.
11.המהנדס מרטון הוא מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) לחוק לתקנות סדר הדין האזרחי. נפסק לא אחת כי כמדיניות, כי יש לקבל את חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט במקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000)). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול בכל מקרה לממצאיו ומסקנותיו של המומחה שמונה על ידיו (ראה ע"א 558/96, 1240 חב' שיכון עובדים נגד רוזנטל חנן ואח', פ"ד נב(4) 563, 569, ע"א 136/92 ביניש - עדיאל נגד דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 114, 128, ד"נ 20/85 בחרי נגד פדלון, פ"ד לט(4) 463). ישנם מקרים חריגים, בהם לא יקבל בית המשפט את מסקנות המומחה שמונה על ידו. כך למשל, כאשר עולה ממכלול הראיות, כי המסקנות בחוות הדעת נסמכו על תשתית עובדתית בלתי מהימנה או כאשר המומחה מסיק מן העובדות המונחות בפניו מסקנה שגויה (ראה ע"א 3212/03 יצחק נהרי נגד דולב חברה לביטוח בע"מ, (24.11.2005), ע"א 2160/90 רז נגד לאץ, פ"ד מז(5) 170).
בענייננו, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו של המומחה מרטון (למעט בעניין עלויות התכנון והפיקוח). חוות דעתו מפורטת, מנומקת היטב, היא נשענת על המסמכים והתוכניות שהומצאו לידיו, הבדיקות שערך וממצאי הבדיקות הנוספות שנערכו על ידי מעבדות מורשות ולא מצאתי כי בסס מסקנותיו על עובדות או נתונים שגויים או חסרים. המומחה מרטון לא נחקר על חוות דעתו ותשובותיו לשאלות ההבהרה לא שינו דבר. כפי שקבע המומחה מרטון, ואני מקבל את עמדתו בעניין זה, ליקויי הרטיבות בדירת התובעים נובעים מתכנון וביצוע לקוי של עבודות הבניה והאיטום של הקיר הצפוני והמדרגות הצמודות אליו. אין מדובר בליקוי שמקורו בתחזוקה לקויה, כטענת הנתבעת, ומוטב היה שלא תעלה טענה זו מלכתחילה, רק על מנת לנסות להסיר מעליה את האחריות למחדליה. מדובר בליקוי שמקורו ברשלנות באיטום המבנה והמדרגות לדירתה של גב' קול. למעשה, הצדדים לא כפרו בממצאיו של המומחה או מסקנותיו והנתבעת קבלה עליה בסיכומיה את האחריות המלאה לליקויים, הגם שטענה כי עלויות התיקון והפיקוח בהן נקב המומחה אינן ריאליות, והיא כפרה בנזקי התובעים בראשי הנזק השונים.
12.אני מקבל את ממצאיו ומסקנותיו של המומחה מרטון, למעט עניין תוספת הבצ"מ ועלויות התכנון והפיקוח. ליקויי הרטיבות בדירת התובעים הם ליקויים ממוקדים, שהמקור להם הובהר באמצעות הבדיקות שערך המומחה, כך שהסבירות לבצ"מ נמוכה ולבטח אין מקום להוסיף שיעור של 20% מעלות התיקונים הנדרשים (שגם כך הוערכו על ידי המומחה על הצד הגבוה). יש להפחית את שיעור הבצ"מ לכדי 10% בלבד מעלות התיקונים.
יתירה מזאת, אין מדובר בתיקון מסובך ומורכב המצריך עבודת תכנון ופיקוח יוצאי דופן וסביר להניח שבעל מקצוע אחד יוכל לתכנן ולפקח על העבודות. הימנעות מפיצול לבטח תוזיל את עבודות התכנון והפיקוח. מנגד, נדרשת תשומת לב מיוחדת בעת ביצוע התיקונים והבדיקות במהלכם, על מנת שהבעיה תיפתר במהלך אחד ולא תחזור על עצמה בעתיד. בהתחשב בעלות תיקון הליקויים, כמו גם מהות עבודות התכנון והפיקוח שידרשו, אני קובע כי עלות התכנון והפיקוח תועמד על סך של 10,000 ₪ ומע"מ.
עלות תיקון ליקויי הרטיבות בדירת התובעים, לרבות בצ"מ, מסתכמת לסך של 31,460 ₪ ומע"מ. לסכום זה יש להוסיף סך של 10,000 ₪ בגין תכנון ופיקוח על העבודות (לאור קביעותי בשאלת הגורם שיבצע את התיקונים הנדרשים, אין לשאלת עלות התיקונים השלכה בענייננו, למעט עניין עלות הפיקוח).
13.הנתבעת עומדת על זכותה לבצע את התיקונים, בעוד שהתובעים מתנגדים לכך (נראה כי סוגיה זו היא שמנעה בסופו של דבר חתימת הסכם פשרה בין הצדדים, חרף העובדה שהנתבעת לקחה על עצמה אחריות לליקויים לאחר הגשת חוות דעתו של המומחה).
על רוכש דירה מוטל לפעול במספר מישורים - לבדוק את הדירה, להודיע על קיומם של ליקויים, לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נוגדת וליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. אלא, משלא מנצל הקבלן את ההזדמנות לתקן את הליקויים או חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן את הליקויים בעצמו. באותה מידה, מאבד הקבלן את זכותו לתקן את הליקויים, מקום בו קבל הזדמנות לעשות כן, אך בצע את התיקונים באופן כושל (ראה בעניין זה בר"ע (חיפה) 1942/07 יובל סעדון נגד משהב חברה לבניין בע"מ, ע"א 472/95 זכריה זלוצין נגד יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996) וכן, ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נגד מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1) וע"א (מחוזי חיפה) 52575-05-15 יעקב גלבוע נ' רונית בן ג'ויה ואח' (20.10.2015)).
בענייננו, הנתבעת כפרה בליקויים ובמשך שנים ארוכות לא בצעה את התיקונים הנדרשים אשר מצויים באחריותה, אף שניתנה לה הזדמנות לעשות כן. ניכר חוסר אמון בין הצדדים, בפרט שעה שהליכי בוררות קודמים נכשלו וקיים חשש מפני התמשכות הליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה. במצב דברים רגיל, ראוי היה לדחות את דרישתה של הנתבעת לבצע את התיקונים הנדרשים. אלא, שהמצב בענייננו מורכב יותר ויש להידרש לשיקולים נוספים. התיקון המבוקש לא אמור להתבצע רק בדירת התובעים, אלא בשטח המשותף ובנכס הנמצא בבעלות צד שלישי - גב' קול, שיש לשמור על זכויותיה (מוטב היה לתובעים שלא יטענו כי יש לבצע את התיקון ללא צביעת כל הקיר החיצוני הצפוני ומבלי ליתן מענה לזכויותיה של גב' קול, לרבות בפן האסטטי של התיקון הנדרש). יתירה מזאת, ליקויי רטיבות, מטבעם, מצריכים בדיקות מתאימות במהלך ביצוע התיקונים ואחריות לאורך זמן, כדי למנוע הישנות הנזקים ולוודא כי נמצא פתרון יעיל ומלא של הבעיה, לשביעות רצון כל הצדדים המעורבים.
המומחה מרטון התייחס לכך בחוות דעתו והדגיש מספר יתרונות של ביצוע התיקונים הנדרשים על ידי הנתבעת. הנתבעת מכירה היטב את המבנה, ביצוע התיקונים על ידה יקנו הן לתובעים והן לשכנתם, גב' קול, רצף של אחריות על איטום המבנה ויוזיל את עלויות התיקונים. אני מקבל את עמדת המומחה במישור זה ולאור הנימוקים שפורטו לעיל, אני קובע, באופן חריג, כי התיקונים הנדרשים, בהתאם לחוות דעת המומחה מרטון, יבוצעו על ידי הנתבעת.
הנתבעת תישא באחריות לביצוע עבודות התיקון הנדרשות על פי חוות דעת המומחה מרטון, על כל חלקיה, לרבות רכישת תגמירים (חיפוי מדרגות, למשל), בדיקות מתאימות והשבת המצב לקדמותו. הנתבעת תיתן אחריות לתיקון לתקופה שלא תפחת מ - 5 שנים. תקופת האחריות תחל מיום אישורו של המפקח על סיום העבודה ותקינותה.
14.באשר לסוגיית תכנון עבודות התיקונים והפיקוח על ביצוע העבודות, מאחר והנתבעת היא שתבצע את התיקונים הנדרשים, ראוי שתכנון העבודות והפיקוח עליהן יעשה על ידי איש אמונם של הנתבעים - מומחה מטעמם, לפי בחירתם (להלן "המפקח"). יש בכך כדי לאזן את זכויות הצדדים ולהבטיח כי העבודות יבוצעו כנדרש, על פי חוות הדעת. הנתבעת תישא בשכרו של המפקח הנ"ל בעד עבודת התכנון והפיקוח, עד לסך של 10,000 ₪ ומע"מ. ככול ששכרו של המפקח שיבחר על ידי התובעים יעלה על הסך הנ"ל, יישאו הנתבעת והתובעים בתוספת, בחלקים שווים. אני ער לטענות הנתבעת, לפיהן היחסים בינה ובין מר רוזנצוויג (מומחה התובעים) הסתיימו שלא על מי מנוחות. טענה זו הועלתה באופן סתמי, ללא פירוט. גם אם אצא מתוך הנחה שהטענה נכונה, אין בכך כדי למנוע ממנו מלתכנן ולפקח על העבודות ולכן, התובעים רשאים לבחור בו כמי שיתכנן ויפקח על העבודות.
טרם ביצוע העבודות יעביר המפקח שיבחר לנתבעת ולגב' קול העתקים מהתכניות, לצורך קבלת הערות שלהן. המפקח יתחשב בהערות, בהתאם לשיקול דעתו המקצועי. הנתבעת (באמצעות קבלן איטום מורשה מטעמה ובעלי מקצוע) תפעל לתיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה מרטון, לרבות ביצוע כל הבדיקות הנדרשות.
15.התובעים טענו, כי החדר הצפוני בדירתם לא יכול היה לשמש כחדר שינה ומאז שנת 2010 הוא שימש אותם כמחסן.
נוכח ממצאיו של המומחה בדבר רטיבות קשה בחדר הצפוני, אשר נראתה היטב בעת ביצוע הבדיקות עליהן הורה המומחה, וגרמה לריח טחב ועובש, אני מקבל את טענת התובעים לפיה מאז חודש דצמבר 2010 לא ניתן היה לעשות שימוש בחדר הצפוני על פי יעודו כחדר שינה, אלא הוא שימש כמחסן. מדובר בפגיעה פונקציונאלית משמעותית בשימוש בדירה, אשר הותירה את התובעים עם חסר של חדר שינה.
השמאי אסי אבני, המומחה מטעם התובעים, קבע בחוות דעתו מיום 13.8.2017, כי עקב העובדה שלא ניתן היה לעשות בחדר הצפוני שמוש כחדר שינה, על פי יעודו, מאז חודש ינואר 2011 ועד למועד עריכת חוות הדעת (אוגוסט 2017), נגרם לתובעים נזק שהוערך על ידיו בסך של 21,950 ₪ (השמאי לקח בחשבון שהחדר שימש בפועל כמחסן ולכן, הפחית בחישוביו מהערכת הנזק, בהתאם). הנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדיות במישור זה.
חוות דעת השמאי אבני מכמתת בצורה ברורה את נזקי התובעים בגין מניעת השימוש בחדר הצפוני כחדר שינה, היא לא נסתרה במאומה ואני מקבל את מסקנות השמאי וחישוביו במלואם. הנתבעת תישא, אפוא, בנזקי התובעים בגין מניעת השימוש בחדר הצפוני כחדר שינה, העומדים כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על סך של 22,972 ₪.
16.התובעים טענו כי עקב הרטיבות בחדר הצפוני נגרמו נזקים לציוד וארון, שהוערכו על ידם בסך של 5,000 ₪.
למרות שהוכח כי מזה מספר שנים קיימת רטיבות בחדר הצפוני, התובעים לא הוכיחו כי נגרם נזק לארון או לציוד אחר במקום. הם לא צרפו תמונות של הציוד שניזוק, כביכול, לא הוגשו קבלות רכישה ולא הוגשה על ידם חוות דעת שמאי שתאמוד את הנזקים הנטענים. אני דוחה את דרישת התובעים בעניין זה.
17.באשר להוצאות התובעים בגין הליך הבוררות - סעיף 9.5 בהסכם המכר קובע תניית בוררות בין הצדדים בנוגע לאי התאמה בדירה. הסעיף נוסח על ידי הנתבעת והוא קובע כדלקמן:
"בכל מקרה של חילוקי דעות בין הצדדים בנוגע לקיום אי התאמה בדירה, סיבתה ו/או אופן תיקונה יוכרע הדבר בשלב הראשון על ידי אדריכל הבנין, והקונה יאפשר למוכר לבצע תיקונים בדירה לפי קביעת אדריכל הבנין וכן לבצע תיקונים חוזרים, אם יידרשו.
אם לאחר ביצוע התיקונים על פי קביעת אדריכל הבנין כאמור, יטען הקונה כי התיקונים לא בוצעו כנדרש ו/או כי קיימות אי התאמות שלא תוקנו – תועבר ההכרעה לבורר דן יחיד שיומנה על ידי הצדדים בהסכמה ביניהם. לא הגיעו הצדדים להסכמה על אישיות הבורר, תוך שלושים (30) ימים מיום שצד כלשהו דרש מינוי הבורר, ימונה הבורר ע"י יו"ר ארגון קבלני הבנין, מחוז חיפה... הבורר יפעל על פי חוק הבוררות... האמור בסעיף קטן זה יהווה הסכם בוררות בין הצדדים".
אין חולק, כי התובעים פעלו בהתאם להוראות סעיף 9.5 להסכם המכר. אלא, שהנתבעת סכלה את המשך הליך הבוררות, שעה שעמדה על כך שהבורר יכריע גם במחלוקות אחרות בין הצדדים, שאינן מפורטות בסעיף 9.5 להסכם המכר, לרבות שאלת הפיצוי הכספי. אמנם, התקיימה ישיבת בוררות אחת ביום 16.5.2017, בפני בורר שמונה על ידי יו"ר ארגון קבלני הבניין במחוז חיפה (ראה נספחים יא - טו לכתב התביעה), אולם הנתבעת גררה רגליה ורק ביום 11.6.2017, כשנה ושלושה חודשים לאחר שהחל ההליך, הודיעה כי לא תסכים לפיצול הדיון בערכאות שונות (ראה נספח טו לכתב התביעה). התובעים לא הסכימו לכך ולכן הופסק הליך הבוררות. הנתבעת, שבקשה לשנות מהוראות סעיף 9.5 להסכם המכר, התנהלה בחוסר תום לב, סיכלה את הליך הבוררות ולכן, עליה לפצות את התובעים בכל סכום שהוציאו לצורך קיום ההליך הנ"ל.
הנתבעת תשלם, אפוא, לתובעים את אגרת פתיחת התיק בארגון הקבלנים בסך 877 ₪ ושכ"ט עורך דינם בהליך הנ"ל, בסך של 2,500 ₪ ומע"מ. הסכומים הנ"ל עומדים כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על סך של 3,807 ₪.
18.התובעים עתרו לפצותם בסך של 20,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה להם עקב ליקוי הרטיבות בדירתם והתנהלות הנתבעת וסך של 20,000 ₪ נוספים כפיצויים מיוחדים.
התובעים סובלים מליקויי רטיבות משמעותיים בדירתם במשך שנים ארוכות ונמנע מהם השמוש בחדר הצפוני כחדר שינה. מדובר בליקויים שיש בהם כדי להפחית מהנאת התובעים מהשימוש בדירה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את התנהלות הנתבעת, את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצוע התיקונים ואת אי הנוחות הנלווית לכך (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובעים סך של 6,000 ₪ נכון להיום, בגין עגמת נפש.
מנגד, אינני סבור כי התנהלות הנתבעת כלפי התובעים עולה כדי כוונת זדון, אלא אך רשלנות בטיפול בעניינם. מדובר בנזקי רכוש, אשר ניתנים לפיצוי מלא, כולל עוגמת נפש ומניעת השימוש לתקופה הרלוונטית, כמפורט לעיל. למרות חומרת התוצאה של מחדליה, אין מקום לפסוק כנגד הנתבעת פיצויים עונשיים או מוגברים (ראה 3231/98 (מח'-ב"ש) עיזבון המנוח שלומי טולדו ז"ל נגד מדינת ישראל משרד החינוך התרבות והספורט ואח' (09.07.2001)).
19.כאמור, גב' קול אינה נושאת באחריות כלשהי לליקויי הרטיבות בדירת התובעים ולכן, אני דוחה את התביעה הכספית נגדה. עם זאת, מאחר והקיר הצפוני הוא קיר משותף ואילו המדרגות הן בבעלות גב' קול, מדובר בבעלת דין נחוצה.
גב' קול תאפשר לנתבעת, לרבות אנשי מקצוע מטעמה, לבצע את התיקונים המפורטים בחוות דעת המומחה מרטון וכן, תאפשר את עבודות הפיקוח, לצורך טיפול בבעיית הרטיבות אצל התובעים. מובהר, כי הנתבעת תהא אחראית הן כלפי התובעים והן כלפי גב' קול לתיקון הליקויים והשבת המצב לקדמותו, בהתאם לחוות דעת המומחה מרטון. הנתבעת מס' 1 תשא בהוצאות גב' קול בגין ההליך דנן.
סיכום
20.סיכומו של דבר, אני מורה כדלקמן:
א.התובעים ישכרו את שירותיו של מומחה מטעמם, שיתכנן את עבודות תיקון ליקויי הרטיבות בהתאם לחוות דעת המומחה מרטון ויפקח עליהן בהמשך, וזאת עד ליום 15.7.2019.
המפקח שיבחר ימציא לנתבעות העתקים מתכניות שיכין, לצורך קבלת הערות שלהם, וזאת עד ליום 1.8.2019. עד ליום 8.8.2019 רשאיות הנתבעות להמציא למפקח את הערותיהן. המפקח יתייחס להערות בהתאם לשיקול דעתו המקצועי.
הנתבעת מס' 1 תישא בשכרו של המפקח הנ"ל בעד עבודת התכנון והפיקוח, עד לסך של 10,000 ₪ ומע"מ. ככול ששכרו של המפקח שיבחר על ידי התובעים יעלה על הסך הנ"ל, יישאו הנתבעת מס' 1 והתובעים בתוספת, בחלקים שווים.
ב.הנתבעת מס' 1 (באמצעות קבלן איטום מורשה מטעמה ובעלי מקצוע) תפעל לתיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה מרטון ותכניות המפקח, לרבות ביצוע כל הבדיקות הנדרשות להבטחת תקינות האיטום והחזרת המצב לקדמותו, הכל בפיקוח של המפקח. הנתבעת מס' 1 תחל בביצוע העבודות, בתיאום עם התובעים, הנתבעת מס' 2 והמפקח, לא יאוחר מיום 20.8.2019 והעבודות תמשכנה באופן רצוף עד לסיומן.
ג.הנתבעת מס' 1 תהיה אחראית לתיקון במשך תקופה שלא תפחת מ - 5 שנים. תקופת האחריות תחל מיום אישורו של המפקח על סיום העבודה ותקינותה.
ד.הנתבעת מס' 2 תאפשר לנתבעת מס' 1, לרבות אנשי מקצוע מטעמה, לבצע את התיקונים המפורטים בחוות דעת המומחה מרטון וכן, תאפשר את עבודות הפיקוח, לצורך טיפול בבעיית הרטיבות אצל התובעים.
ה.הנתבעת מס' 1 תשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים:
1.סך של 22,972 ₪ בגין מניעת שימוש בחדר הצפוני.
2.סך של 3,807 ₪ בגין הוצאות התובעים בהליך הבוררות.
3.סך של 6,000 ₪ בגין עגמת נפש.
4.בנוסף, תשלם הנתבעת מס' 1 לתובעים את הוצאותיהם בגין חוות דעת המומחים מטעמם, חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, לרבות הבדיקות שנערכו לבקשתו (כנגד קבלות שיציגו התובעים) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪.
ו.הנתבעת מס' 1 תשלם לנתבעת מס' 2, באמצעות ב"כ, את הוצאותיה בגין אגרת ההודעה לצד שלישי, שכ"ט המומחה מטעמה, חלקה בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, לרבות הבדיקות שנערכו לבקשתו (כנגד קבלות שתציג הנתבעת מס' 2) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.
ז.הסכומים המפורטים לעיל ישולמו על ידי הנתבעת מס' 1 בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ח סיוון תשע"ט, 01 יולי 2019, בהעדר הצדדים.
