ת"א
בית המשפט המחוזי
|
22192-12-10
03/12/2014
|
בפני השופט:
פרופ' עופר גרוסקופף
|
| - נגד - |
התובעת:
שזר ייעוץ פיננסי ותכנון אסטרטגי בע"מ
עו"ד יצחק גלזנר
|
הנתבעות:
1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה
2. מועצה מקומית גדרה
עו"ד דניאל גלס
עו"ד אשר אפריאט
עו"ד מאיר מירסקי
|
| פסק דין |
עניינה של תביעה זו בדרישה כי הנתבעות, רשות מקומית ורשות תכנון מקומית, יפצו בעלת קרקע על הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מעיכוב במתן היתר בניה. התביעה הוגשה על הסכום של 27,427,000 ש"ח, ואולם בשונה מסכום התביעה, המופקע בעליל, אין התביעה עצמה מופרכת כלל ועיקר. הנתבעות בחרו שלא לפעול במשך תקופת זמן משמעותית (למעלה מ- 9 חודשים) על פי החלטת ועדת ערר ופסיקת בית משפט מחוזי, שהורו על הוצאת היתר הבניה לתובעת. בכך הפרו את חובתן החוקית, ועל כן עליהן לשפות את התובעת בגין הנזק שנגרם לה עקב כך. זוהי תמצית העניין. להלן הפירוט.
רקע עובדתי
1.אלה העובדות שאינן שנויות במחלוקת, הנחוצות לצורך הדיון בתובענה:
א. שזר יעוץ פיננסי ותכנון אסטרטגי בע"מ (להלן: "התובעת") היא הבעלים של מגרש בגדרה (חלקה 31 וחלק מחלקה 126 בגוש 4585. להלן: "המגרש"). המגרש יועד על פי תב"ע משנת 1990 ל"מוסדות מרפא, נופש מלונאות", ואולם בשנת 1993 אושרה תב"ע שהרחיבה את ייעודו "גם לבתי אבות, דיור מוגן" (להלן: "התב"ע"). יצוין כי תנאי לבניה על המגרש לפי התב"ע הוא אישור "תוכנית בינוי המפרטת את השימושים והתכליות של המבנים אשר במגרש... באישור הוועדה המחוזית" (סעיף 11 לטבלת הוראות הבניה שבתב"ע מס' זמ/534/2, אשר פורסמה למתן תוקף ב- 18.2.1993).
ב. התובעת רכשה את המגרש ב- 12.3.2003 מחברה בשם שמחוני-לופו חברה לבניה בע"מ (להלן: "בעלת המגרש הקודמת"). בעלת המגרש הקודמת ניהלה בשעתו התדיינות משפטית מול הנתבעות, המועצה המקומית גדרה (להלן: "המועצה" או "המועצה מקומית גדרה") והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, זמורה (להלן: "הוועדה" או "ועדת התכנון זמורה") בקשר לאפשרות הבניה על המגרש. בסופו של דבר נחתם ביום 15.8.2002 הסדר גישור, שקיבל תוקף של פסק דין (החלטת רשם בית המשפט העליון מיום 3.9.2002 בע"א 3521/98), בין בעל המגרש הקודמת לבין הנתבעות (להלן: "הסדר הגישור". הסדר הגישור צורף כנספח א' לתצהיר ליאור מדהלה, שהוגש מטעם המועצה המקומית גדרה. להלן: "תצהיר מדהלה"). ההוראה המרכזית בהסדר הגישור היא סעיף 2, שזו לשונו:
"[הנתבעות] מתחייבות כי ככל שהדבר תלוי בהן, הן תסכמנה ותיתנה ביטוי לכך בכתב, על פני כל תכנית שתוגש להן, כי ניתן יהיה לבנות על [המגרש] את אחת החלופות שלהלן ומבלי לשנות את אחוזי הבניה הקיימים:
א. 168 (מאה שישים ושמונה) יח"ד לפי הוראת משה"ש ביעוד של "בית אבות" כמשמעותו על פי כל דין, תוך שמירת זכות הבעלים כי בית האבות ינוהל בדרך הניהול המקובלת בדיור מוגן.
ב. 70 (שבעים) יח"ד למגורים בבניה רוויה.
ג. 5 (חמש) יח"ד צמודות קרקע לכל דונם."
ג.התובעת רכשה כאמור את המגרש כחצי שנה אחרי שהושג הסדר הגישור. כחודש לאחר רכישת המגרש, ביום 14.4.2003, נחתם בין התובעת לבין עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), אשר פעלה בשם מדינת ישראל – המשרד לקליטת עליה, חוזה מקבצי דירות (מתן שירותי דיור) המתייחס למגרש (להלן: "החוזה עם עמידר". צורף כנספח ה' לתצהיר יוסי מסיקה, שהוגש מטם התובעת. להלן: "תצהיר מסיקה"). במסגרת החוזה עם עמידר התחייבה התובעת כי תבנה על המגרש עד סוף שנת 2004 מבנה מגורים ובו 198 יחידות למגורים (מהם 99 יחידות בנות חדר אחד ו- 99 יחידות למגורים בנות שני חדרים), אשר יושכרו לעמידר החל מה- 1.1.2005 למשך 10 שנים על פי התנאים שפורטו בחוזה. יצוין כי על פי החוזה עם עמידר זהות ה"אורחים" אותם תשכן עמידר ביחידות המגורים מסורה לשיקול דעתה הבלעדי של עמידר, ולתובעת "לא יהא כל שיקול דעת או זכות להחליט בנוגע לזהותם של האורחים במקבץ הדירות..." (סעיף 7.2.1 לחוזה עם עמידר).
ד. התובעת החלה בהליכים לאישור תוכנית בינוי מעודכנת לבית אבות שכללה 223 יחידות דיור. ביום 21.9.2003 החליטה הוועדה להעביר את התוכנית לאישור הוועדה המחוזית (ראו מכתבו של מהנדס ועדת התכנון זמורה, מר רוני ורדי מיום 29.9.2003 (להלן: "מהנדס הוועדה ורדי"). נספח ז' לתצהיר מסיקה). ביום 13.1.2004 דנה ועדת משנה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") בתוכנית, והחליטה לאשרה בכפוף למילוי מספר תנאים שפורטו בהחלטה (החלטת הוועדה המחוזית צורפה כנספח ח' לתצהיר מסיקה).