רשות מקרקעי ישראל בשם קרן קיימת לישראל נ' דגן ואח'

המקרקעין נושא התובענה הם בבעלות המדינה (קרן קיימת לישראל) ומנוהלים באמצעות התובעת (רשות מקרקעי ישראל. להלן גם – רמ"י), אשר העמידה אותם לרשות הנתבע 1 (להלן גם – יחזקאל דגן) למטרת תעשייה. כעבור תקופה מסוימת ומבלי שניתנה לכך הסכמת התובעת, הועברה זכות החזקה והשימוש במקרקעין הנדונים אל הנתבע 3, אחיו של הנתבע 1 (להלן גם – רונן דגן), אשר השתמש בהם למטרת מסחר ואף השכיר אותם לנתבעת 2 (להלן גם – רמי לוי). על המקרקעין אף נבנו מבנים שונים ללא הסכמת התובעת וללא היתר בניה.

מכאן תביעתה של התובעת, אשר במסגרתה עתרה לקבלת הסעדים הבאים: צו מניעה, אשר יאסור את השימוש החורג במקרקעין למטרת מסחר; חיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 823,622 ₪; הריסת המבנים שנבנו במקרקעין ללא היתר וללא הסכמת התובעת; היתר לפיצול סעדים לשם תביעת דמי שימוש ראויים עד מועד הפסקת השימוש בפועל.

א.עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

עיקרי העובדות

2.עיקרי העובדות הדרושות להכרעה בתובענה זו, אינן שנויות במחלוקת. ככל שנידרש אל עובדות אשר לגביהן ישנה מחלוקת, הדבר ייאמר במפורש.

3.במוקד התביעה עומד מגרש מספר 5 לפי תכנית מאושרת מי/329 ששטחו כ-1,790 מ"ר, שהוא חלק מחלקה 1 בגוש 30470, הנמצא במבשרת ציון (להלן – המקרקעין). המקרקעין הם בבעלות המדינה ומנוהלים באמצעות התובעת (רמ"י) (נסח של מרשם המקרקעין – נספח א' של תצהירו של מר שלמה כהן מטעם התובעת (להלן גם – תצהיר התובעת)).

על-פי המלצת משרד המסחר והתעשייה בעניין חתימה על חוזה פיתוח ללא מכרז, נחתם ביום 27.8.1984 חוזה פיתוח מהוון בין התובעת לבין הנתבע 1 (יחזקאל דגן) (להלן – חוזה הפיתוח (שם, נספח ב')). על-פי חוזה זה, הועמדו המקרקעין לרשות הנתבע 1 לשם הקמת מפעל לייצור בלוקים ומוצרי לוואי מבטון, אשר ישמשו לתעשייה (מטרת ההקצאה הוגדרה בפסקת המבוא השנייה (ה"והואיל" השני) בחוזה הפיתוח). בעקבות קיום חוזה הפיתוח, נחתם ביום 16.10.1986 חוזה חכירה מהוון בין התובעת לבין הנתבע 1 למשך ארבעים ותשע שנה (מיום 25.12.1983 ועד יום 24.12.2032) (להלן – חוזה החכירה (שם, נספח ג')). בדומה לאמור בחוזה הפיתוח, גם במבוא של חוזה החכירה נאמר במפורש, כי מטרת החכירה היא תעשייה.

4.למטרת החכירה נודעת חשיבות רבה לנוכח טענת התובעת אשר לא נסתרה, כי מאחר שמטרת החכירה היא לתעשייה בלבד, ניתנה לנתבע 1 הזכות לחכור את המקרקעין ללא מכרז. אף אין מחלוקת כי דמי החכירה המהוונים אשר נקבעו בחוזה החכירה, נקבעו על בסיס שווי מגרש שייעודו לתעשייה, הנמוכים באופן משמעותי מדמי חכירה הנקבעים למגרש שייעודו למסחר (כפי שאף עולה מחוות הדעה של השמאים שהוגשו במסגרת התובענה).

למטרת החכירה ישנה חשיבות גם לנוכח שורה של הוראות אשר נקבעו בחוזה החכירה, לרבות אלו: סעיף 4 בחוזה זה קובע כי השימוש במקרקעין מותר רק למטרת תעשייה; סעיף 9 קובע כי שינוי ייעוד המגרש, מימוש שינוי הייעוד וכל בניה במגרש מחייבים את החוכר (הנתבע 1) לבקש את הסכמת התובעת מראש ובכתב, בעוד התובעת רשאית לסרב לבקשה; על-פי הוראת סעיף 19(א), הפרת הוראת סעיף 9 היא בגדר הפרה יסודית. סעיף 19(ד) קובע כי התובעת רשאית לחייב את החוכר בתשלום דמי שימוש בהתאם לשינויים שעשה בניגוד להוראת סעיף 9.

5.ביום 5.7.2001 ניתן פסק בוררות (הבורר עו"ד יוסף תוסייה-כהן) בעקבות הליך בוררות בין הנתבע 1, הנתבע 3 ואח נוסף, שלמה דגן, אשר אושר בפסק-דין של בית המשפט המחוזי בירושלים (לא נמסרו פרטי ההליך) (להלן – הבוררות). על-פי פסק הבוררות הועברה זכות החזקה (ולא זכות החכירה, כפי שניסה מי מהצדדים לטעון) של הנתבע 1 במגרש אל הנתבע 3 (רונן דגן) תמורת דמי שכירות שנקבע כי ישולמו לנתבע 1. מספר שנים לאחר מתן פסק הבוררות ואישורו בפסק-דין, נעשו פניות מטעם הנתבעים 1 ו-3 אל התובעת בעניין העברת הזכויות בהתאם לקביעות פסק הבוררות (מכתבו של עו"ד אופיר יהלום מיום 2.12.2004 מטעם הנתבע 3 (רונן דגן) – שם, נספח ו'; מכתבו של עו"ד טומי בן-חמו מיום 12.8.2008 מטעם הנתבע 1 (יחזקאל דגן) – שם, נספח ז').