פסק דין
מחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בהקשר להסכם קומבינציה שנכרת בניהם בשנת 2002, התבררה במסגרת הליך בוררות שהסתיים בפסק בורר מיום 1/11/11 והחלטה משלימה מיום 1/12/12. פסק הבורר קיבל את תביעת המשיבים ("בעלי הקרקע") בחלקה ודחה את התביעה שכנגד שהוגשה ע"י המבקשת ("הקבלן").
החלטה זו עניינה בבקשת בעלי הקרקע לאישור פסק הבורר (הפ"ב 41456-12-11) ומנגד בקשת הקבלן לביטול חלקי ו/או תיקון ו/או השלמה של פסק הבוררות (הפ"ב 12070-01-12).
בפסק הבורר מיום 1/11/11, עניינו כאמור בתביעה ותביעה שכנגד. התביעה הוגשה ע"י בעלי הקרקע נגד הקבלן לפיצוי בגין איחור מסירה של כל אחת מדירות התמורה בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם הקומבינציה ותביעה לפיצוי שנקבע מראש בהסכם הקומבינציה. תביעה שכנגד הוגשה ע"י הקבלן נגד בעלי הקרקע העניינים שונים ולענייננו רלונטית רק עתירת הקבלן לחייב את בעלי הקרקע בפיצוי בגין אי רישום הזכויות על שמו.
הבוררת דחתה בפסק דינה את תביעת בעלי הקרקע לפיצוי מוסכם, כן דחתה את התביעה בגין איחור במסירה, אולם קבעה, כי היו שני איחורים בשלבים התכנוניים, האחד איחור בן 54 ימים בהגשת התוכנית לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר, השני איחור בן 129 ימים בהוצאת היתר בניה, ובגין ימים אלו זכאים בעלי הקרקע לפיצוי מאת הקבלן בהתאם לחישוב שייערך על פי המנגנון שהקבוע בסעיף 17 להסכם הקומבינציה. הבוררת לא ערכה את תחשיב סכום הפיצוי מתוך הנחה, כי הצדדים יוכלו לבצע זאת בעצמם, יחד עם זאת נקבע, כי היה ותתגלע מחלוקת יוכלו הצדדים לפנות אליה בבקשת הבהרה ספציפית תוך 30 יום.
תביעתו הנגדית של הקבלן נדחתה כולה. לענייננו כאמור רלוונטית דחיית התובענה לפיצוי בגין אי רישום הזכויות על שם הקבלן. פסק הבורר קבע כי בעלי הקרקע חתמו על ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד כהן מטעמם לבצע את רישום הבעלות ע"ש הקבלן, לא הוכח כי בעלי הקרקע מנעו את הרישום או מנעו עשיית שימוש בייפוי הכח, העובדות באשר להתנהלות עו"ד כהן לא התבררו לאשורן ובנסיבות אלו על הקבלן לפעול נגד עו"ד כהן.
לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר דרך חישוב הפיצויים, פנו בעלי הקרקע לבוררת בבקשה להשלמת פס"ד בהתאם לרשות שניתנה להם בגוף פסק הדין. הקבלן העלה בתגובתו לבקשה זו דרישה לקיזוז "ימים" לזכותו, כלהלן: 60 ימי "גרייס" כמפורט בסע' 17 להסכם הקומבינציה + 15 ימים מיום פרסום התוכנית ברשומות בהתאם לסע' 119 לחוק התכנון והבניה + 134 ימים בגין הקדמה במסירת הדירות. ב"השלמה לפסק בורר" מיום 1/12/11, קבעה הבוררת, כי במסגרת סע' 22 לחוק הבוררות הקובע את הנסיבות המאפשרות תיקון או השלמת פסק בורר, אין היא רשאית להידרש לטענות הקבלן בדבר קיזוזי ימים, שכן לעניין זה לא הייתה כל השמטה מקרית. כל שניתן במסגרת השלמת פסק הדין הוא הכימות הכספי של הפיצוי כפי שנקבע על ידה ואשר הועמד על ידה בפסיקתא מיום 1/12/11 על סך של 748,882 ₪.
בבקשה שבפני "לביטול חלקי ו/או תיקון ו/או השלמה של פסק הבוררות לפי סעיף 24 לחוק הבוררות תשכ"ח – 1968", מפרט הקבלן ארבעה טעמים להתערבות בפסק הבורר ובפסק המשלים, דא עקא, בעת הדיון ביום 2/5/12 צמצם אותם לשניים:
פסק הבוררות קבע כי הפיצוי יחושב בהתאם למנגנון הקבוע בסע' 17 להסכם הקומבינציה. לטענת הקבלן, סעיף זה קובע גם, כי הוראותיו לא יחולו על איחור של 60 הימים הראשונים. על כן, יש לטענתו לקזז 60 ימים אלו מסכום הפיצוי שנקבע בפסיקתא. לפיכך, סירוב הבוררת להשלים את פסק דינה בהתאם, מהווה סתירה לאמור בפסק הבוררות. כן נטען, כי על אף שבמסגרת כתבי הטענות התייחסו הצדדים בהרחבה לסוגיית הפחתת 60 הימים, אין בפסק הבוררות התייחסות למחלוקת זו. לפיכך עומדת לו עילת ביטול על פי סע' 24(5) ו (6) לחוק הבוררות.
הבוררת לא הכריעה כדבעי בשאלת אי רישום הזכויות על שם הקבלן (במסגרת התביעה הנגדית), חובה שחלה על בעלי הקרקע, בכך שקבעה כי אין לראות בבעלי הקרקע אחראים לאי הרישום ותחת זאת הטילה את האחריות לאי הרישום על עו"ד כהן שקיבל מבעלי הקרקע יפוי כח לבצע את הרישום. אי העברת הבעלות מהווה הפרה יסודית המזכה את הקבלן בפיצוי. לטענת הקבלן, הבוררת שגתה בהכרעתה באופן הסוטה מן הדין ו/או נוגד את הוראות החוזה, על כן תחשב כמי שלא מילאה את תפקידה ובנסיבות אלו קמה עילת בטלות על פי סע' 24 (3) , (5) , (6) לחוק הבוררות.
בעלי הקרקע מבקשים לדחות את בקשת הקבלן ולאשר את פסק הבוררות. לטענתם, כל שהותירה הבוררת להשלמה מתייחס לעניין מנגנון החישוב ולא לעניין הפחתת מועדים כמבוקש ע"י הקבלן; הבוררת הבהירה כי אי הפחתת ימים אינו נובע מטעות או השמטה מקרית; הקבלן מושתק מלטעון כי העדר התייחסות לטענת קיזוז 60 הימים במסגרת פסק הבוררות מהווה עילת ביטול, זאת לאחר שטען כי מדובר בטעות, מה גם, כי הפחתת ימים בהסכם הקומבינציה רלוונטית רק לאיחור במסירה ואילו בענייננו הפיצוי ניתן בגין איחור בתכנון, ובכל מקרה, על פי הפסיקה, כאשר קיים איחור מעבר לימי ה"גרייס" יש לחשבם מלכתחילה; אשר לדחיית תביעת הקבלן לחייב את בעלי הקרקע בפיצוי בגין אי רישום הנכס על שמו, נטען, כי הקבלן עצמו טוען שמדובר בשגיאה וזו אינה עילה להתערבות בפסק בורר, עוד נטען כי ממילא טרם הגיע המועד להעברת בעלות ע"ש הקבלן שכן זה טרם מילא את כל התחייבויותיו כלפי בעלי הקרקע ובכלל זה תשלום הפיצוי בגין האיחור, למרות האמור, לא ביקשו בעלי הקרקע לעכב את רישום הבעלות אלא ייפו את ידו של עו"ד כהן לבצע את העברת הזכויות, משכך אין לקבלן אלא לבא בטענות לעו"ד כהן.
הקבלן מבקש כאמור ביטול חלקי ו/או תיקון ו/או השלמה של פסק הבוררות לפי העילות המפורטות בסעיף 24 (3) (4) (5) (6) לחוק הבוררות הקובעים כדלקמן:
"(3) הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות;
(4) לא ניתנה לבעל דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו;
(5) הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו;
(6) הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לפסוק בהתאם לדין והבורר לא עשה כן;"
דין בקשת הקבלן להדחות שכן אין היא עולה בקנה אחד עם אף אחת מהעילות לביטול פסק בוררות, לא אלו שמנה בבקשתו ובכלל.
למקרא פסק הבוררות ברור לחלוטין, כי כל שהותירה הבוררת להשלמה מתמצה בחשבונאות פשוטה בהתאם למתווה שנקבע בסע' 17 להסכם הקומבינציה, שאם לא כן לא הייתה מציינת "איני מוצאת לנכון לחשב הפיצו המגיע בגין כל דירה מדירות המוכרים ואני מאמינה כי הצדדים יוכלו לבצע את החישוב הנדרש בכוחות עצמם. כמובן שאם תתגלע מחלוקת בנושא זה יוכלו הצדדים לפנות אלי בבקשת הבהרה ספציפית." (הדגשה שלי צ.צ). אין כל ספק כי אילו סברה הבוררת שמדובר במחלוקות הפותחות חזית חדשה של טענות משפטיות בעניין קיזוזי ימים, היא לא הייתה "מאמינה כי הצדדים יוכלו לבצע את החישוב הנדרש בכוחות עצמם". ויודגש, נאמר "ביצוע חישוב" ותו לא.
הקבלן מבקש לקזז ממניין הימים שנקבעו לצורך פיצוי בעלי הקרקע, את 60 ימי ה"גרייס" בהתאם לסע' 17 להסכם הקומבינציה הקובע:
"בכפוף לכל האמור לעיל הרי כל חודש של איחור בהשלמת הבניה ומסירת יחידות המוכר למוכר יהיה על הקונה לשלם למוכר, בנוסף לכל תרופה אחרת בעד כל חודש איחור ו/או עיכוב כאמור או חלק ממנו סך בשקלים השווה לשיעור המבטא 0.325% משווי הדירה לפי מחירון הקבלן. החישוב ייקבע במועד קביעת דירות המוכר ויהא צמוד מאותו מועד ואילך למדד המחירים לצרכן.