שטינברג ואח' נ' לילינבלום 13 בע"מ ואח'

פסק דין

א. פתח דבר

לפניי תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, בגדרה עותרים המבקשים (להלן: "שטיינברג") להצהיר כי הערת אזהרה שנרשמה ביום 29.11.2012 ביחס למקרקעין הידועים כגוש 6422 חלקה 64 בעיר תל אביב-יפו (להלן: "המקרקעין") לטובת המשיבה 3, גילית אחזקות בע"מ (להלן: "גילית"), נרשמה בניגוד להסכם שנכרת ביום 14.4.2010 בין שטיינברג לבין המשיבה 1, חברת לילינבלום 13 בע"מ (להלן: "לילינבלום"), ובסתירה להערת האזהרה שנרשמה לטובת שטיינברג לפי ההסכם האמור. עוד מבוקש להורות על מחיקתה של הערת האזהרה מיום 29.11.2012.

המקרקעין הם בניין ברח' לילינבלום 13 בעיר תל אביב.

ביום 14.4.2010 נכרת בין שטיינברג לבין לילינבלום הסכם לפיו רכשו שטיינברג מלילינבלום את מלוא הזכויות במקרקעין למעט "זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר יוותרו בבעלות המוכרת (לילינבלום – ח.ב.) אשר ינוצלו אך ורק על-ידי העתקתם למקרקעין אחרים" (להלן: "הנכס")", תמורת סכום של 16 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. לאחר כריתת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת שטיינברג על המקרקעין.

ביום 20.5.2012 נכרת בין לילינבלום לבין גילית הסכם לפיו מכרה לילינבלום לגילית את מלוא זכויות הבנייה הקיימות לנכס הניתנות לניוד (להלן: "זכויות הבנייה"), והערת אזהרה במקרקעין נרשמה לטובת גילית ביום 29.11.2012.

עיקרו של ההליך שלפניי הוא בהערת האזהרה שנרשמה לטובת גילית. שטיינברג טוענים כי ללילינבלום לא הייתה כל זכות לפי ההסכם עימם לרשום הערת אזהרה לטובת גילית, הסותרת, לטענת שטיינברג, את זכויותיהם במקרקעין. לטענת שטיינברג, לילינבלום הפרה את הסכם המכר שנכרת עימם, בכך שמנעה את השלמת רישום הזכויות הבעלות במקרקעין על שם שטיינברג במטרה להקדים ולרשום הערה סותרת לטובת גילית.

מנגד טענו לילינבלום וגילית (להלן: "המשיבות") כי המניע האמיתי העומד מאחורי התביעה הוא רצון שטיינברג לגזול את זכויות הבנייה שנותרו בידי לילינבלום, ואשר נמכרו לגילית. לילינבלום טוענת כי זכאית הייתה, לפי ההסכם, להבטיח את בעלותה בזכויות הבנייה ברישום הערת אזהרה, גם בלי קשר למכירת זכויות הבנייה לגילית. המשיבות הבהירו כי הן מסכימות לרישום זכויות הבעלות של שטיינברג בנכס תוך שמירת זכויותיה של גילית בזכויות הבנייה. עוד טענה גילית כי גם אם ההסכם לא קבע באופן פוזיטיבי שלילינבלום רשאית לרשום הערת אזהרה על זכויות הבנייה, הרי שמחובת תום הלב מחויבים היו שטיינברג להגיע לפתרון מוסכם עם המשיבות שיבטיח את זכויותיהן של המשיבות בזכויות הבנייה.

בסיכומיהם, הגדירו שטיינברג את השאלה היחידה שבה הם עותרים להכרעה והיא - האם לילינבלום הייתה רשאית לרשום הערת אזהרה לטובתה של גילית על זכויות הבנייה.

אמנם, בהמרצת הפתיחה טענו שטיינברג בקצרה, על אף שלא התבקש כל סעד בעניין, כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שנותרו אצל לילינבלום לפי ההסכם הינן כל זכויות הבנייה שהיו קיימות עד לחתימה על ההסכם, ואילו זכויות בנייה בלתי מנוצלות שנוספו למקרקעין לאחר יום החתימה על ההסכם שייכות להם, וגם גילית בסיכומיה התייחסה לטענות אלו. ברם, לאחר שבסיכומיהם גידרו שטיינברג את המחלוקות הטעונות הכרעה רק לשאלה אחת ויחידה, הרי שהדיון לפניי מצומצם להכרעה בשאלה זו בלבד.

ב. העובדות

ביום 14.4.2010 נכרת בין שטיינברג לבין לילינבלום הסכם לפיו נמכר לשטיינברג נכס שהוגדר כמלוא הזכויות במקרקעין "למעט זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר יוותרו בבעלות המוכרת אשר ינוצלו אך ורק על-ידי העתקתם למקרקעין אחרים" (ההדגשה במקור – ח.ב.; ראה ה"הואיל" לפני האחרון במבוא להסכם, בעמ' 2).

יצוין כי למקרקעין זכויות בנייה נוספות מעבר לאלו אשר נוצלו לצורך בניית הבניינים שעל הקרקע, חלקן מכח תוכנית בניין עיר החלה על המקרקעין וחלקן מכח תכנית שימור החלה על המקרקעין (נספח ד' להמרצת פתיחה).

במסגרת התחייבותו לפי ההסכם, הצהיר הקונה (שטיינברג- ח.ב.) "כי ידוע לו כי יכול ועיריית תל אביב/הוועדה המקומית תל-אביב תבקש לרשום הערת אזהרה על המקרקעין וזאת כתנאי לניוד זכויות הבניה הבלתי מנוצלות והוא נותן את הסכמתו מראש ומתחייב לחתום על כל מסמך אשר יידרש לצורך רישום הערה כאמור.

אם תהיה מניעה בהעברת הזכויות לאור רישום ההערה הנ"ל יפעל המוכר לאפשר ביצוע העברת הזכויות" (סעיף 4.1.4 להסכם).

לילינבלום הבהירה כי תניה כאמור הוכנסה להסכם בינה לבין שטיינברג בשל חששה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ממצב דברים בו ינוידו זכויות בנייה מן המקרקעין למקרקעין אחרים, ולאחר מכן בעל הזכויות במקרקעין יעבירם לצד ג', אשר יטען בתורו כי זכויות הבנייה במקרקעין הן שלו חרף ניודן, הואיל ולכאורה מדובר בזכויות צמודות מקרקעין (סעיף 22 לתצהירו של משה שהרבני, מנהלה של לילינבלום).

לאחר כריתת ההסכם ועם תשלום מלוא התמורה, נרשמה הערת אזהרה לטובת שטיינברג על זכויות לילינבלום בנכס. ברם, זכויות הבעלות במקרקעין טרם נרשמו על שמם. עוד קודם למכירת זכויות הבנייה לגילית, ביקשה לילינבלום להבטיח את בעלותה בזכויות הבנייה. הפתרון שהציעה היה חכירת שטח של 1 מ"ר מתוך המקרקעין, ללא זכות חזקה, אליו יוצמדו זכויות הבנייה. בסופו של דבר, שטיינברג התנגדו לפתרון זה. לפיכך רשמה לילינבלום ביום 29.11.2012, חצי שנה לאחר שנכרת ההסכם עם גילית, הערת אזהרה על המקרקעין לטובת גילית.

מכאן התובענה שלפניי.

ג. דיון והכרעה

חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") איננו מגדיר באופן ברור מהן זכויות בנייה ומה סיווגן. המקום היחידי שבו מוזכרות זכויות בנייה בחוק המקרקעין הוא תחת פרק ו' "בתים משותפים", במסגרת סימן ג'1, העוסק בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה בין דיירים בבית משותף. שם מוגדרות זכויות בנייה כ"זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה".