רע"א 7586/15רונן בן צבי נ' אידה אלשיך ואח'

1. האם על תובע בתביעה אזרחית להראות תשתית ראייתית להצלחה בתביעתו, על מנת לבסס בקשה לגילוי מסמכים?  

2. בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת א' נחליאלי-חייט) מיום 8.10.2015 בת"א 1378-03-14, בגדרה נדחתה בקשת המבקש לגילוי מסמכים ספציפי. 

רקע

3. עניינו של הסכסוך בין הצדדים בדירה הבנויה על גגו המזרחי של בניין ברחוב זרובבל 9 בתל-אביב, המכונה על-ידי המבקש "דירה מס' 8" (להלן:"הדירה"). הבניין עצמו, הידוע כחלקה 72 גוש 6912, נבנה בשנת 1934. בפנקס הבתים המשותפים רשומות בו 6 דירות בלבד, השוכנות בשלוש קומותיו התחתונות של הבניין. המשיבים הם הבעלים הרשומים ב-6 דירות אלו. הדירה ודירה נוספת הבנויות על גג הבניין יוצרות מעין קומה רביעית, הן נבנו לפני עשרות שנים ללא היתר בניה, ואינן רשומות בפנקס המקרקעין המשותפים. לפיכך, מבחינה קניינית הן לכאורה חלק מהרכוש המשותף.

4. הבעלות בדירות בבניין הועברה בין אנשים שונים ברבות השנים. אחד מהם, מר ראובן כהן ז"ל (להלן: "כהן"), היה בזמנו הבעלים הרשום של כל הדירות באגף המזרחי של הבניין – דירות 2, 4, ו-6. לאחר שכהן נכנס לקשיים כלכליים, נמכרו הדירות שבבעלותו באמצעות כונס נכסים. המשיבה 2 רכשה את דירות מס' 2 ו-4, בשתי הקומות של הבניין, והמשיב 6 רכש את דירה מס' 6, בקומה השלישית. המשיבים 4-5 הם בעליה של דירה מס' 5, היא הדירה הנוספת בקומה השלישית (לצורך בקשה זו, יכונו המשיבים 4-6, הם המשיבים הרלבנטיים, כ"משיבים").

5. טענתו הבסיסית של המבקש היא כי הדירה הבנויה על הגג היא דירה נפרדת, וכי מדובר בדירות לכל דבר ועניין, על אף שהדבר אינו בא לידי ביטוי במרשם המקרקעין. את העדר רישומה של הדירה הוא תולה במחדלם של המשיבים 4-5 ושל כהן, אשר לא פעלו לרישומו של הסכם שיתוף במקרקעין שנחתם ביניהם ביום 14.7.2001, ביחס לחלוקת השימוש בגג הבניין. לטענת המבקש, במהלך מכירת הדירה למשיב 6 באמצעות כונס הנכסים בשנת 2004 הוצהר כי המכירה אינה כוללת את הדירה דנן, שהיתה מושכרת אותה עת לדייר מוגן. עוד טען המבקש, כי הדירה נרכשה על-ידו מאת יורשיו של כהן בסוף שנת 2009, וכי עומדת לו הזכות לשנות את צו רישום הבית המשותף ולרשום עצמו כבעלים בדירה.

6. מנגד, טענתם של המשיבים היא כי בבניין קיימות 6 דירות בלבד, וכי מעולם לא היו בו 8 דירות. אשר לשתי הדירות המצויות בגג, אלו נבנו ללא היתר על הרכוש המשותף המוצמד לדירותיהם של המשיבים. המשיבים טוענים כי לא ניתן לקבל את טענתו של המבקש לזכויות במקרקעין, מקום בו הן נוגדות את המצב הרישומי במקרקעין מוסדרים. בנסיבות אלו, טוענים המשיבים, ממילא לא היה לכהן או ליורשיו מה למכור למבקש, ולמבקש לא עומדת זכות תביעה נגד המשיבים. עוד נטען כי גם מנוסח הסכם הרכישה של דירה מס' 6 בין כהן למשיב 6, אותו צירף המבקש לכתב התביעה, עולה כי הבעלות על דירה זו כוללת גם את הדירה על הגג. לטענת המשיבים, הדבר הוא בבחינת הודאת בעל דין מצד המבקש. אשר להסכם השיתוף בין הצדדים נטען כי משעה שזכויותיו של כהן הועברו לניהולו של כונס הנכסים, והלה סירב לחתום על המסמכים הדרושים לאימוצו ורישומו, ירד הסכם זה לטמיון ואיבד מערכו. כמו כן טוענים המשיבים, כי גם אם יתקבלו טענות המבקש לעסקה נוגדת במקרקעין, הרי שממילא עסקה זו מאוחרת לזכויותיהם של המשיבים שנגמרו ברישום ולפיכך נדחית מפניהם.

7. המחלוקת בין הצדדים הניבה מספר הליכים משפטיים בערכאות שונות. התביעה בה עסקינן היא האחרונה שבהם, ובמסגרתה עתר המבקש לסעד הצהרתי לפיו הוא בעל זכות הבעלות בדירה וכי הוא זכאי להרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלי הדירה, לאחר שיתוקן צו רישום הבית המשותף כך שיכלול את 8 הדירות הקיימות בבניין. כמו כן התבקש במסגרת התביעה מינויו של כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום האמור. במסגרת ההליכים המקדמיים הגיש המבקש גם בקשה לגילוי מסמכים ספציפיים, בגדרה ביקש כי המשיבים יגלו לו את הסכמי הרכישה של הדירות שבבעלותם, שטרי הרישום בלשכת המקרקעין, ההצהרות למיסוי מקרקעין, לרבות המסמכים שנלוו אליהם. המבקש טען כי מדובר במסמכים רלבנטיים הקשורים במישרין לליבת המחלוקת בין הצדדים, וכי ניתן יהיה ללמוד מהם על היקף הזכויות שרכשו המשיבים בבניין, ואם אלו משתרעות גם על הדירה שבמחלוקת. כמו כן נטען כי ברי שהמסמכים האמורים אינם חוסים תחת חיסיון כלשהו, וכי עצם התעקשותם של המשיבים להסתיר את המסמכים מעלה את הסברה כי מדובר במסמכים "מזיקים" מבחינתם, אשר יש לגלותם כדי לאפשר לרדת לחקר האמת. המשיבים התנגדו לבקשה, וטענו כי מדובר בבקשה טורדנית. כמו כן טענו כי היה על המבקש להראות תשתית כלשהי לעילת התביעה ולבקשה לגילוי מסמכים, לפיה כהן המנוח רכש 4 דירות נפרדות, וזאת לא עשה המבקש. משכך, כך נטען, אין כל רלבנטיות למסמכים המבוקשים וזאת מאחר שלתביעת המבקש אין יסוד. עוד טענו המשיבים כי ממילא כל המסמכים המבוקשים קיבלו ביטוי מלא במרשם המקרקעין, שאם לא כן לא היו נרשמות הזכויות, ולפיכך אין צורך בגילוים.