רישום בספרי המקרקעין אינו מהווה הגנה בעבירות תכנון ובניה

החלטתי לזכות את הנאשמת.

1.     פתח דבר

1.1.             עניינו של פסק דין זה הינו כתב אישום שהוגש כנגד הנאשמת בגין שימוש חורג. החריגה הנטענת היא שימוש בדירה אחת לצרכי שתי יחידות דיור נפרדות ועצמאיות. אותן שתי יחידות דיור רשומות בפועל כדירות נפרדות בלשכת רשם המקרקעין ונוהגות כשתי דירות נפרדות מזה שנים. כך גם מבחינת רישומי הארנונה. הרישום הנפרד צועד אחור עוד בטרם הפכה הנאשמת לבעליה של יחידת דיור אחת, ולאחר מכן אף לבעלת יחידת הדיור השניה.

1.2.             עד לפני מספר שנים היתה כל יחידת דיור בבעלות עצמאית של בעלי זכויות שונים. הנאשמת היתה בעלת הזכויות ביחידה אחת, ורק בשנת 2010 רכשה מצד שלישי הזכויות ביחידה השניה. רכשה מבלי שידעה שהיא רוכשת את חלקה השני של דירתה שלה. רכשה ולא עשתה שום שינוי  באף אחת משתי יחידות הדיור. רכשה והפכה לנאשמת כאן.

1.3.             יוטעם כי אפילו המאשימה התייחסה בשנת 2009 בנפרד ליחידות הדיור. כאשר נתגלתה חריגת בניה ביחידת הדיור השניה, זו אשר רכשה מאוחר יותר הנאשמת - הגישה המאשימה כתב אישום רק כנגד הבעלים דאז של אותה יחידה. כתב האישום התייחס, כאמור, אך ורק לאותה יחידה שניה כאילו אכן מדובר בדירה נפרדת.

1.4.             להשלמת התמונה ייאמר כי נראה שלאחר הביקורת מטעם המאשימה פעלה הנאשמת על מנת לחדול מהשימוש החורג. כך העד מטעם המאשימה אישר כי הנאשמת בנתה קיר כניסה אחד לשתי יחידות הדיור עם דלת כניסה אחת וכן כי  הרסה מטבח אחד; וכך מצד הנאשמת נטען כי השוכרת אשר היתה ביחידת הדיור השניה פונתה. לעובדות אלה חשיבות רבה שכן אף הזיכוי אליו הגיעה הנאשמת בפסק דין זה אינו מתיר לה לבצע בעתיד כל שימוש בניגוד להיתר שהוצא לדירתה.

1.5.             הגעתי למסקנה כי יש לזכות את הנאשמת שכן מכלול המצגים שעמדו בפניה עת רכשה יחידת דיור נפרדת, מבלי שידעה שאת מחצית דירתה שלה היא רוכשת - מכלול זה יש בו כדי להוות הגנה. בין אם הגנה של טעות במצב הדברים ובין אם טענת הסתמכות והגנה בהתאם לסעיף 208(ב) לחוק התכנון והבניה. 

2.     המצגים השונים שהיו בפני הנאשמת

2.1.      הנאשמת רכשה 'דירה' נפרדת הנמצאת בקומת המגורים בה התגוררה

2.1.1.    הנאשמת קיבלה בשנת 2008, לדבריה במסגרת הסכם גירושין, את הזכויות בדירה מס' 7 בבית המגורים נשוא כתב האישום. שנתיים התגוררה הנאשמת במקום, ושנתיים הגיעה אל דירתה כאשר באותה קומה שכנה דירה נוספת בבעלות נוספת. שתי יחידות הדיור נמצאו כאשר דלת כל אחת מהן בצידו האחר של משטח העליה מהמדרגות, כדרכן של דירות בבתים משותפים.

2.1.2.    כאשר החליטה הנאשמת לרכוש את הדירה השכנה - אפשר בהחלט ולא סברה כלל שאת מחצית דירתה שלה היא רוכשת. אין זה מופרך להאמין שאדם המכיר את קומת מגוריו, יודע כי מול דלת דירתו שוכנת דירה נפרדת בבעלות נפרדת - אכן טועה לחשוב שהדירה הנפרדת אינה חלק מדירתו שלו. לטעות כנה זו, ולהסתמכות זו על מצב דברים סביר - אתייחס בהמשך.

2.2.      גודלן של שתי היחידות

2.2.1.    נסח רשם המקרקעין מגלה כי יחידת הדיור המקורית של הנאשמת נרשמה בשטח של כ -139 מ"ר ואילו יחידת הדיור השניה אותה רכשה הנאשמת הינה בשטח של כ - 165  מ"ר. שטחים אלה כוללים, בכל יחידת דיור - שטח פנימי של כ - 54 מ"ר וכן מרפסת גג וגג.

2.2.2.    אמנם אין בשטח כשלעצמו כדי להוות שיקול בקביעת חלוקת דירה או שימוש חורג.  עם זאת - אדם הנכנס דרך דלת נפרדת ליחידת דיור בשטח כולל של 165 מ"ר, יחשוד פחות שמא מדובר בדירה מחולקת אשר רק את מחציתה הוא רואה. אדם כזה אשר יטען שסבר כי אין מדובר ביחידה מפוצלת - סביר ביותר שתתקבל טענתו.   

2.3.    הרישום הנפרד בלשכת רשם המקרקעין

2.3.1.    כעולה מנסח רשם המקרקעין - הבנין נרשם כבית משותף עוד במסגרת תיק משנת 1999. החלוקה במסגרת הבית המשותף יצרה שמונה חלקות משנה ששתיים מהן - הן שתי יחידות הדיור שמצאו דרכן אל פסק דין זה.

2.3.2.    נכון כי הרישום בספרי המקרקעין אין בו כדי ללמד על המצב התכנוני. בודאי לא רישום שנעשה לפני שנים, ואף בשנת 1999. לענין זה ניתן להפנות אל עא 11965/05   עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור, שם התייחס בית המשפט לקונקלוסיביות הרישום בספרי רשם המקרקעין וקבע כי זו אינה יוצרת זכות שאינה קיימת. ולעניינינו - רישומה של יחידת דיור כדירה נפרדת - אינה יוצרת היתר לאותה יחידת דיור לשמש כדירה נפרדת. הרישום בספרי המקרקעין אינו גובר על דיני התכנון והבניה והאמור בו אינו ממציא בדיעבד היתרי בניה ואישורי שימוש שלא הוצאו על ידי רשויות התכנון והבניה. 

ובאשר לאדם אשר רכש נכס מקרקעין תוך הסתמכות על הרישום בספרי המקרקעין, מה עליו? על כך ניתנת תשובה ב הילכת מרדכי קליין, המצטטת את בית המשפט המחוזי בערכאת קמא של אותו ערעור ולפיה:

"השאלה הקשה יותר בהקשר זה... נניח שהיחידה הנדונה, שנרשמה כדירה, נרכשת על-ידי צד שלישי שסמך על הרישום הנדון בפנקסים, פעל בתום-לב, נתן תמורה ושכלל את זכותו, כנדרש בסעיף 10 הנדון... האם סעיף 10 לחוק מגן על הרוכש לא ביחס למיהות בעל הזכויות, אלא גם ביחס למהות הזכויות?...