פרידמן בן עמי ואח' נ' ו.מקומית חולון ואח'

פסק – דין

1.בפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב מיום 14/4/08 שניתנה בתיק חל 5161/06, אשר דחתה את הערר שהגישו המערערים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, שניתנה ביום 22/11/2005 ולפיה נדחתה תביעת המערערים לתשלום פיצויים לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ח-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בגין תוכנית ח/14/1א' ברח' גולומב 15 חולון.

2.הערעור הוגש בתחילה רק נגד המשיבה 1. המשיבות 2-3 צורפו לאחר מכן, למרות התנגדות ב"כ המערערים. משנמחקה בקשת רשות ערעור על ההחלטה (בש"מ 5835/09), הוגשה תעודת עובד ציבור מטעם המשיבות 2-3.

3.תיק זה הועבר אלי לצורך מתן פס"ד לאחר צאתה של כב' השופטת ברוש, אשר התיק היה בטיפולה, לגמלאות. לאחר שלא הוגשו תגובות לאחר החלטתי מיום 4/12/2001, ניתן בזה פסק דין.

4.רקע עובדתי

(א)המערערים ואדם נוסף (מר אלי מור) חתמו ביום 25/2/79 על חוזה לרכישת זכויות ביחס לחנויות המהוות יחידות משנה 1-6 בחלקה 106 בגוש 7176 ברח' גולומב 15 חולון (להלן: "החנויות" או "הנכס").

החוזה צורף כמע' – 1 (א) למוצגי המערערים ויכונה: "ההסכם". המערערים ומר מור הוגדרו בהסכם כ"הקונים".

במבוא להסכם נכתב בין היתר:

"הואיל והמוכרים הינם המחזיקים הבלעדיים ובעלי הזכויות של חכירת משנה לדורות ביחס לחנויות...

והואיל ויחידי המוכרים קיבלו את חכירת המשנה ביחס לחנויות, מאת קרן קיימת לישראל (להלן: "המינהל")

והואיל והמוכרים מעוניינים למכור לקונים את כל זכויות הבניה מעל החנויות ובצירוף החלקים הצמודים לעיל... והקונים מעוניינים לרכוש את זכויות הבניה...".

הנכס שנרכש יוגדר להלן: "הנכס" או "המקרקעין". על המקרקעין מצוי מבנה מסחרי בן קומה אחת, הכולל מספר חנויות.

(ב)ביחס לנכס חלה תוכנית מתאר לחולון ח/1 (להלן: "תוכנית המתאר"), אשר במסגרתה ייעודו של הנכס נקבע כ"אזור מסחרי" (תוכנית המיתאר צורפה מע' – 4 למוצגי המערערים).

(ג)עד אשר אושרה תוכנית ח/14/1א' (שהיא תיקון 14א' לתוכנית המיתאר) אשר כונתה בענייננו: "התוכנית הפוגעת"; שפורסמה למתן תוקף ביום 20/6/02 (צורפה כמוצג מע' – 7), ניתן היה להקים על המקרקעין, אחת משתי אפשרויות:

אפשרות א': מבנה מסחרי, 35% משטח המקרקעין לקומה, בשלוש קומות וכן קומת מרתף.

אפשרות ב': מבנה מגורים, 30% משטח המקרקעין לקומה בשלוש קומות.

(ד)לאחר אישור התוכנית הפוגעת ייעוד המקרקעין הוא לאזור מגורים ג'.

ב"כ המערערים טוען, כי שינוי היעוד לאזור מגורים ג' גרם לכך שהותרה בניה של 2 קומות בלבד (בעוד שערב התוכנית הפוגעת היו זכויות ל-3 קומות מעל קומת קרקע מסחרית) תוך הקטנת הצפיפות ל-10 יחידות דיור לדונם נטו, כך שהתוכנית הפוגעת הקטינה את מס' יחידות הדיור.

ב"כ המשיבה מדגיש כי התוכנית הפוגעת לא שינתה את יעוד הנכס ואת השימושים המותרים בו. וגם לאחר התוכנית ניתן להקים במקרקעין או מבנה למגורים או מבנה למסחר.

(ה)המערערים הגישו כנגד המשיבה 1 תביעה לפיצויים בהתאם לסע' 197 לחוק התכנון והבניה.