פסק-דין בתיק תא"מ 28135-02-11

רקע דברים

1. בפני תביעה לתשלום הסך של 51,500 ש"ח בגין נזק אשר לטענת התובעים נגרם להם בשל איחור במסירת דירה שנרכשה מידי הנתבעת.

2. התובעים רכשו מהנתבעת דירת מגורים בתאריך 17/12/2008, דירה המצויה ברח' בני ברמן 3/2 עיר ימים נתניה והידועה גם כגוש 9043 , חלק מחלקה 7 (להלן: "הדירה").

3. בתחילה, הגישו התובעים את תביעתם לבית משפט לתביעות קטנות ועתרו לחיוב הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם. בהמשך, הועברה התביעה לבית משפט השלום ובהתאם להחלטה מיום 4/9/11, תוקן כתב התביעה והתובעים עותרים לחייב את הנתבעת לשלם להם את נזקם הממשי בסך 51,500 ש"ח.

טענות התובעים

4. התובעים טוענים כי עפ"י סעיף 4(א) לחוזה המכר היה על הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים עד תאריך 30/9/2009. למועד זה זכאית הנתבעת להוסיף 90 ימי חסד, לפיכך המועד הסופי המובטח והמוסכם הינו 30/12/2009. התובעים טוענים כי קבלו את החזקה רק בתאריך 20/6/2010 באיחור של 9 חודשים ממועד המסירה,  לפי פרוטוקול המסירה של הדירה ממועד זה. התובעים מדגישים שהנתבעת קבלה מעיריית נתניה טופס  4 לדירה , רק בתאריך 9/6/2010 והנתבעת הייתה מנועה מלמסור את הדירה לתובעים לפני קבלת טופס 4- אישור איכלוס. התובעים מדגישים כי חל איסור על הקבלן לאפשר אכלוס הדירות (מסירת החזקה) בטרם קבלת טופס 4, ומפנים להוראות סעיף 157 א' ו-204 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 ולהוראות תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981.

5.  עפ"י סעיף 4(ג) לחוזה המכר התחייבה הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים מוסכמים מראש לדמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ש"ח לכל חודש איחור בהשלמת בניית הדירה עד מועד המסירה. התובעים טוענים כי הם רשאים שלא לתבוע את אכיפת הפיצויים המוסכמים, אלא לתבוע את נזקם הממשי. התובעים טוענים כי נזקם הממשי הוא הפסד קבלת דמי השכירות האמיתיים הראויים, בשיעור של 5,000 ש"ח לחודש. התובעים טוענים כי עפ"י הדין לנפגע הזכות אם לבחור בפיצויים מוסכמים עפ"י החוזה עם המפר או בכל פיצוי אחר בכפוף לחובת הנפגע להוכיח את סכום הפיצוי. התובעים בחרו למצות את זכותם בתביעת הפיצוי הממשי ולא המוסכם. להוכחת טענתם בדבר גובה הנזק הממשי צירפו התובעים חוות דעת שמאי באשר לגובה דמי השכירות הראויים לדירה.

6. התובעים טוענים כי על הנתבעת לשלם פיצוים על הנזקים הממשיים, מיום האיחור הראשון, קרי גם ב-90 ימי החסד. התובעים טוענים כי קיבלו את החזקה בדירה באיחור של 9 חודשים שבגינם על הנתבעת לשלם סך של 45,000 ש"ח לפי 5,000 ש"ח דמי שכירות ראויים לחודש, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה המתוקנת בשיעור של 6,500 ש"ח.

טענות הנתבעת

7.      הנתבעת טוענת כי התובעים קיבלו לידם את הדירה עוד ביום 23/12/2009. התובעים זומנו ב21/10/09 לעריכת "גמר חשבון", שילמו את יתרת התמורה ב23/12/09 ובמועד זה קיבלו טופס הפניה לקבלת הדירה חתום ע"י נציג הנתבעת (נספח ו' לתצהיר הנתבעת). במועד זה אף חתמו התובעים על  פרוטוקול מסירה ואישור קבלת החזקה בדירה (נספח ו' לתצהיר התובעת). לפיכך, לטענתה, הדירה נמסרה במועד לתובעים ואלו אינם זכאים לפיצוי המוסכם או לפיצוי אחר.

8.      הנתבעת אינה חולקת כי טופס 4 ניתן במועד הנטען על ידי התובעים, אלא שלשיטתה ניתן היה למסור את הדירה גם קודם לקבלת טופס 4. הנתבעת מפנה לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמתה של דירה), התשל"ז-1976, הקובעת כי  "אישור מאת מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, תשי"ח-1958, בדבר השלמת בנייתה של דירה, לפי המפרט שבהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אשר המוכר המציא לקונה, ישמש הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה לענין סעיפים 2א ו-2ב(1) לחוק". לטענת הנתבעת בהתאם לתקנה זו, ניתן למסור דירה טרם לקבלת טופס 4 כאשר ניתן אישור מהנדס לפיו הושלמה בנייתה של הדירה וניתן לגור בה. הנתבעת מפנה לאישור המהנדס מיום גינצבורג מיום 27/10/09 (נספח ח' לתצהירה) ולשיטתה לאחר קבלת האישור היא רשאית למסור את הדירה גם ללא טופס 4.

9.      לחילופין, טוענת הנתבעת כי ביום 18/1/2010 נערך נספח לפרוטוקול מסירה ובו רשימת הליקויים שתוקנו על ידה לפי דרישת התובעים, עובדה זו מעידה שהדירה נמסרה לכל המאוחר בין התאריכים 23/12/2009 לבין 18/1/2010 וזאת לאחר שנערכו  סבבי תיקונים לדירה לאחר המסירה הראשונית, ונחתם פרוטוקול פעם נוספת.

10.  לחלופי חילופין, טוענת התובעת כי בהתאם להסכם תקופת עיכוב בשל נסיבות שלמוכר אין שליטה עליהם, דוחה את מועד המסירה. הנתבעת מציינת כי  בין התאריכים 28/7/2009 ל- 18/10/2009 התקיימה שביתה בשירותי הכבאות, ויש לדחות את מועד המסירה בהתאמה במניין ימי השביתה , ויש לדחות את מועד המסירה ב80 יום נוספים.

מועד מסירת חזקה

11.  בסעיף 4(א) לחוזה המכר, התחייבה הנתבעת למסור לקונה את החזקה הבלעדית בממכר, כשהוא גמור ומחובר לרשתות החשמל, המים והגז (חיבורים קבועים או זמניים) עד ליום 30.9.09. בהמשך הסעיף נקבע כי איחור של 90 ימים במסירת הממכר לקונה ו/או איחור בגלל סיבה שאין למוכר שליטה עליה, לרבות איחור בחיבור הממכר לרשתות החשמל והביוב שלא באשמת המוכר, לא יהוו הפרת חוזה על-ידי המוכר.

12.  התובעים טוענים כי הדירה נמסרה להם רק ביום 20/6/2010 (תצהיר עדות ראשית מטעם התובע, סעיף 11). לדידם, הנתבעת קיבלה "טופס 4", שבלעדיו קיים איסור היתר אכלוס הדירה, רק בתאריך 9/6/2010, ולכן הנתבעת הייתה מנועה מלמסור את הדירה לפני מועד זה. אני דוחה את טענות הנתבעת כאילו נמסרה החזקה בדירה ביום 23/12/09; אני מאמינה לעדות התובע לפיה חתם על פרוטוקול המסירה ושילם את מלוא התמורה לצורך ביצוע התיקונים בדירה ומסירה בפועל של הדירה לחזקתו לא התקיימה.גרסתו זו נתמכת במכתבו של בא-כוחו מיום 12/1/10 לפיה התובעים אינם מוכנים לקבל חזקה בדירה מבלי שיהיה לדירה אישור אכלוס (טופס 4) וכי אכלוס הדירה טרם לקבלת אישור כאמור מנוגד לחוק (נספח ז' לתצהיר התובעים). אני מאמינה לעדות התובע כי קיבל את מפתחות הדירה רק לאחר קבלת טופס 4, ביום 9/6/10.

13.  אני דוחה את טענת הנתבעת כאילו היא יצאה ידי חובתה בהצגת אישור המהנדס כי הדירה ראויה למגורים. אישור שכזה כוחו יפה לערבויות חוק המכר שהרי עם השלמת הדירה אין עוד צורך להבטיח את ההשקעה ואולם אין הוא מהווה הרשאה למסירת הדירה לידי הרוכש ללא טופס 4.

14.  "טופס 4" מהווה אישור על-פי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א - 1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה.

15.  מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו למשל, ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ).