פסק-דין בתיק ת.א 2416-08

            א. התביעה וההליכים שבעקבותיה

1.         עניינו של פסק דין זה בתביעה המוגדרת (בסעיף 1 לכתב התביעה) כהאי לישנא:

            "בתביעה זו נתבעת אכיפתו של הסכם אשר נחתם בין התובעת לנתבעים וקיבל תוקף של פסק דין בה"פ 534/95 (מחוזי י-ם) (כבוד השופט דוד חשין) (להלן: "פסק הדין") לפיו התובעת שותפה בשיעור של 49% בזכויות המקרקעין אשר יתוארו להלן ביחד עם הנתבעת 2 שהנה הבעלים      ב-51% הנותרים של הזכויות במקרקעין. הנתבעים מנסים להתנער מהסכם זה ומכאן תביעה זו".

            בהמשך כתב התביעה (בסעיף 15) מבהירה התובעת (להלן: ישר) כי כלפי הנתבעת 2 (להלן: אור) המבוקש הוא "לבצע את ההליך של חלוקת השטח הנרכש ביחס שווי של 49%-51%". כלפי הנתבע 1 (להלן: המינהל) עולה דרישה "לקבל מהמינהל זכויות פיתוח ו/או חכירה ביחס לחלקה של התובעת בשטח הנרכש".

2.         המינהל טוען בכתב הגנתו כי אינו צד מתאים בתביעה זו, שכן אין הוא צד להסכם הפשרה. הוא מציין כי כל מחויבותו היא כלפי אור בלבד, והיא "כי יתן הסכמתו להעברת חלק מזכויות הנתבעת לתובעת, וזאת בתנאים כפי שפורטו במכתב המינהל (באמצעות הפרקליטות) לב"כ [אור] מיום 14.12.95" (ראו בעיקר סעיף 10 (א-ב) של כתב הגנתו).

3.         אור טוענת בכתב הגנתה כי דין התביעה נגדה להידחות. היא מציינת כי ישר הפרה את הסכם הפשרה בהפרה יסודית, קיבלה על כך הודעת ביטול, ולאחריה נחתם הסכם שני (להלן: ההסכם השני), שאף הוא הופר ע"י ישר (ראו סעיף 24 לכתב הגנתה של אור). בהמשך לכך ולנוכח מכלול השתלשלות העניינים מאז הסכם הפשרה, טוענת אור כי ישר אינה זכאית לאכיפתו.

4.         כאן המקום לציין כי במקביל להגשת התביעה דנן עתרה ישר לסעדים זמניים (בש"א 4279/08). בקשר לאותה בקשה הושגה הסכמה (אשר קיבלה תוקף של החלטה        ב-24.11.08) כדלקמן:

            "מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בטענה כלשהי מטענותינו, מוסכם עלינו כי המינהל יודיע למבקשת (התובעת) תוך 7 ימים מיום אישור העסקה. המבקשת תוכל, אם תראה לנכון, לפנות בדחיפות לבית המשפט שיקבע דיון דחוף בבקשה ומוסכם כי בתקופה זו (של 7 ימים מיום ההודעה) לא ייעשה שינוי במצב הקיים".

5.         בתחילה הוקדש זמן רב במגמה להגיע לפשרה שתייתר גם את ההליכים בתיק העיקרי. דא עקא שבשלב מסוים (ב-12.5.10) נמסרה הודעה כי אין מנוס מהמשך ההליכים. לאחר מכן השתרעו ההליכים המקדמיים והגשת התצהירים על פני פרק זמן משמעותי.

6.         בסופו של יום הוגש מטעם ישר תצהיר של שלמה דגן (אחד ממנהליה), מטעם המינהל הוגש תצהיר של רונן כהן-שור (סמנכ"ל לשיווק וכלכלה שם), ומטעם אור הוגשו שני תצהירים: של אהרן בלום (מנהל ובעל מניות בה) ושל שם טוב בן גיאת (מהנדס העובד בה).

7.         שמיעת הראיות התקיימה במתווה השמיעה הרצופה, הנוהג בבית המשפט המחוזי בירושלים. בדיונים שהתקיימו ב-29.12.11 וב-4.1.12 נחקרו כל המצהירים על תצהיריהם. בהמשך לכך הוגשו סיכומים בכתב, ובעקבותיהם באה השלמת טיעונים בעל פה (ב-1.2.12). לאחר כל אלה הבשיל התיק למתן פסק דין.

            ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז

8.         לאחר שקילת טענות הצדדים, על רקע מכלול חומר הראיות, הגעתי לתוצאה הבאה:

א.         התביעה נגד המינהל נדחית.

ב.         התביעה נגד אור מתקבלת, ונקבע כי הסכם הפשרה ייאכף. בקשר לכך יצוין כבר עתה כי משמעות קביעה זו אינה רק הענקת זכות לישר, אלא מצב של זכות אשר לצידה חיוב בתשלומים שיהיה על ישר לשלם לאור, כפי שייקבע להלן.

9.         אציין כבר עתה כי לתוצאה דלעיל איני מגיע כנגזרת מעדות פלונית או אלמונית. אני מגיע אליה בעיקר מתוך מה שעולה מן המסמכים, בדבר מערך הזכויות והחובות בין הצדדים ובנוגע להשתלשלות העניינים בפועל. ככל שבכל זאת יש מקום להתייחס לעדים, אומר את שלהלן. ראשית - עדות עד המינהל לא הוסיפה מהותית, והוא גם נחקר קצרות  בלבד. שנית - העדים מטעם ישר ואור היו מגמתיים, גם אם לא נתפסו באמירות מפורשות של דברים שאינם אמת. שלישית - עדי אור לקו בכך שנכנסו לתמונה בזמן אמת במועדים מאוחרים למהלכים שונים שעליהם מבוססות רבות מטענותיה, שכן הם נכנסו לתמונה רק בשנת 2003 ובשנת 2005. גם לגבי מה שלאחר כניסתם למערכה לא היה להם מידע מלא, והם לא סיפקו את מלוא הנתונים שנתבקשו. עדות העד מטעם ישר לקתה פחות, במובן זה שהדברים שהוא העיד עליהם היו כולם בידיעתו האישית, אך גם עליה כשלעצמה הייתי נמנע מלבסס ממצאים, ככל שאין לה ביסוס במסמכים או חיזוק מהם.

10.       אבהיר עתה כיצד הגעתי לתוצאה דלעיל. בתחילה ארחיב בעניין התשתית העובדתית הרלבנטית, ובהמשך אעבור לתוצאות המשפטיות הראויות, לדעתי, במכלול נתוני המקרה.

            ג. המכרז וההסכמים

11.       בשנת 1995 זכתה אור במכרז מטעם המינהל (ים/1002/95) להתקשרות בחוזה למתן רשות לתכנון ולאופציה לקבלת זכויות במקרקעין בשטח של כ-350 דונם במושב מבוא ביתר.