1. התובעים הגישו נגד הנתבע תובענה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות על סך של 30,539 ש"ח. בכתב התביעה נטען כי ביום 28/11/93 חתמו הצדדים על חוזה שכירות מוגנת אשר הופר באופן נמשך על ידי הנתבע. אכן התובע 1 (להלן, גם "דניאל") והתובע 2 (להלן, גם "דוד"), הם הבעלים של המקרקעין נשוא ההליך בפניי הנמצא ברחוב לוד 3, בחיפה (להלן- "המושכר"). אין עוררין כי לאורך השנים טיפל אביהם של התובעים, המנוח אברהם בוטבול ז"ל (להלן- "המנוח"), בסוגיית השכירות.
2. הנתבע התגונן בפני התביעה. הוא ציין כי הוא אכן דייר מוגן לאחר ששילם דמי מפתח בסכום של 35,412 ש"ח למנוח. מלכתחילה מתגדרת הגנתו של הנתבע בטענה אחת בלבד. על פי חוזה השכירות הדירה שהושכרה לו מורכבת משלושה חדרים, מטבח, נוחיות ושירותים, ואולם בפועל נמסרה לחזקתו דירה המורכבת משני חדרים, מטבח, נוחיות ושירותים, כאשר החדר השלישי הנותר שבמושכר הושכר על ידי התובעים לצד ג' , בשכירות בלתי מוגנת.
3. בהחלטתי מיום 11/10/09 דנתי בעתירת הנתבע לסילוק התביעה על הסף. דנתי בטענת הנתבע להתיישנות החוב הכספי של דמי השכירות. רשמתי שם כי בדעתי לסלק התביעה על הסף ככל שעסקינן בתקופה שעד ינואר 96'. עוד הוספתי וביארתי כי בדעתי להידרש לתביעת דמי השכירות שנתבעו החל מאוקטובר 2001 ואילך.
התחבטתי, ככל שעסקינן בתקופת הביניים שמינואר 96' ועד אוקטובר 2001. גדר הספקות נבע מכך שהובהר לי שהוגשה תובענה לבית משפט זה לתביעות קטנות ב- ת.ק 2775/01 על ידי המנוח נגד הנתבע (להלן- "התביעה השלישית"). לא הונח בפניי כתב התביעה. הובהר לי כי בפסק דין מיום 10/03/02 נמחקה התביעה השלישית עקב מחדלו של המנוח מלהתייצב לדיון כאשר נרשם ש
"התובע יוכל להגיש תביעה חדשה". הטעמתי שם כי "
עניין זה טעון ליבון שלאורו אכריע האם התביעה הכספית בגין תקופת ביניים זו, התיישנה אם לאו" (סעיף 11). משעה שהתובעים אינם מתייחסים כל עיקר לנתון זה, הנני קובע כי דמי השכירות בגין תקופת ביניים זו, אף הם התיישנו ולא אדרש להם.
4. בנתון לכך קבעתי בהחלטתי הנ"ל כי "
הנתבע אינו טוען, וממילא אף אינו מראה, כי שילם דמי שכירות אי פעם". ציינתי כי בכתב הגנתו של הנתבע, בתביעה השלישית, נרשם שעקב ההפרה הנטענת בגין כך שנמסרה לו דירה בת שני חדרים אכן "
הנתבע שילם דמי שכירות- אך מאחר והתובע לא שעה לדבריו ולא הוציא את הדייר מהחדר שהוא מחזיק בו שלא כדין- הפסיק לשלם את שכר הדירה כדי ללחוץ על התובע להוציא את הדייר". לנוכח זאת הבהרתי כי "
הפלוגתא היחידה שתידון, איפוא, בהקשר זה היא לעניין טענת הגנה זו של הנתבע, והיא טענת ההגנה המהותית היחידה שבפניי" (סעיף 7).
ועוד הבהרתי בהחלטתי הנ"ל כי אין עוררין שהנתבע הינו דייר מוגן, הגם שלנוכח התביעה שבפניי, ככל שאקבע שהנתבע לא שילם דמי שכירות, ואוסיף ואדחה את הגנתו לעניין מניין החדרים שהתחייבו התובעים להשכיר לו, יכול שהתובעים יהיו זכאים לפסק דין של פינוי.
5. הוריתי, איפוא, על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו המפורט של דניאל, ותצהירו של דוד, התומך בו. מטעם הנתבע הוגש תצהירו-שלו. כן הוגש תצהירו של עו"ד עודד סער (להלן- "עו"ד סער"). אחר הדברים הללו הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. לאחר שאלו הונחו בפניי והבעתי תהיות שהבעתי בהחלטתי מיום 29/06/11, ועל יסוד הנלמד מתגובות ב"כ שני הצדדים, בדעתי ליתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה, כמשאלתם המשותפת.
6. בכתב התביעה נטען כי בעלי הדין חתמו על חוזה שכירות. נהיר, ולו לשיטת שני בעלי הדין, כי הדברים חסרי שחר. אכן אין עוררין שעו"ד סער התבקש לערוך הסכם שכירות מוגנת. טיוטה של הסכם שכירות זו היא מיום 28/11/93 ואין עוררין שהיא לא חתומה. אכן, המשכירים הנטענים שם הם המנוח ודוד והשוכר הנטען הוא הנתבע. אכן במבוא להסכם צוין כי המשכירים הם "
הבעלים של הדירה בת 3 (שלושה) חדרים מטבח ונוחיות ושירותים בקומת הקרקע, ברחוב לוד 3, חיפה...".
חרף העובדה שטיוטת החוזה לא נחתמה, ועל כך להלן, אין עוררין שבין בעלי הדין נקשרו יחסי שכירות מוגנת, לנוכח העובדה שאין עוררין שאכן הנתבע שילם בגינם דמי מפתח.
7. ועל שום מה לא נחתם חוזה השכירות? עיון בתצהירו של דניאל מצביע על כך ש"
בשל חילוקי דעות שנוצרו בין אבי לנתבע ביחס לנוסח החוזה (סעיף 6),
אשר הוכן על ידי
עורך דין של הנתבע, לא נחתם ההסכם עד היום בשל האמור בסעיף 6 לטיוטת ההסכם עליה לא היה מוכן הנתבע לוותר וכך גם אבי. כך גם ביחס לתיאור הדירה כאילו הינה מכילה 3 חדרים" (סעיף 5).
אכן דניאל מתמודד עם הטענה אודות "
החדר השלישי". הוא מציין כי "
המדובר בדירת שני חדרים בלבד! ככל שמדובר ב'חדר הנוסף'
אליו מתייחס הנתבע אציין ואדגיש כי במסגרת המו"מ שלפני כריתת החוזה הוצע לנתבע לשכור את החדר הזה שהינו יחידת נפרדת וחיצונית לדירה הנ"ל, תוך התניה כי ישקם את אותו חדר שהיה שבור והרוס. מר מסלחה סירב להצעה ולכן שיפץ אבי בעצמו את החדר שהינו כאמור יחידה נפרדת וחיצונית לדירה. כאמור- טענת מר מסלחה ביחס ל'חדר הנוסף' בגינו הוא מסרב לשאת בדמי השכירות, אינה אלא אמתלה שנועדה לתמוך בהתעקשותו לא לשלם דמי שכירות כמתחייב" (סעיף 8).
עיון בתצהירו של הנתבע מצביע על כך שהוא אינו מתמודד, כל עיקר, עם הדינאמיקה המתוארת על ידי דניאל, אם לעניין אופיו הייחודי של החדר הנוסף, שהינו יחידה נפרדת החיצונית לדירה, אם לעניין דברים שהוחלפו בעניינו, ולא הולידו כל שכירות שלו. הנתבע, באופן סתמי, דן בהתחייבות להשכיר דירה בת 3 חדרים, הא ותו לא.
8. להלן אדרש, ואכריע, בעיקר המחלוקת שהוצבה לעיל. לא למותר להבהיר כי לטעמי, וגם בהינתן שאאמץ את גרסתו של הנתבע בסוגיה שבמחלוקת, אין מנוס מלהורות על פינויו לנוכח הפרה בוטה שלו, ולו בהינתן קבלת גרסתו.
9. שהרי מה המשמעות של קבלת גרסתו של הנתבע? עולה הימנה שמאז שנת 93' הוא מחזיק בדירה בת שני חדרים, ולא בת שלושה חדרים. לכאורה, איפוא, עליו לשלם כדי שני שליש מן הסכומים ששילם. לנוכח העובדה ששילם דמי מפתח בסכום של 35,412 ש"ח, הוא אמור היה לשלם שני שליש מן הסכום האמור, ולהיות זכאי, לטעמו, לשליש בסכום של 11,804 ש"ח. על אותה דרך הוא אמור היה לשלם, כל העת, דמי שכירות מוגנים שהתחילו בסכום של 120 ש"ח לחודש, ותחתם הוא אמור היה, לטעמו, לשלם 80 ש"ח בלבד.
משאלו הם פני הדברים מצפה הייתי מהנתבע שיגיש תובענה נגד התובעים להשבת סך 11,804 ש"ח הנ"ל, אך מנגד שיקפיד לשלם, באופן דקדקני, כל חודש בחודשו, דמי שכירות מופחתים, בסכום של 80 ש"ח, כפי שהם עולים ומתעדכנים מעת לעת. למצער, ובדוחק, מצפה הייתי שהנתבע ימסור לתובעים הודעת קיזוז פורמאלית ובכתב, שהוא מקזז את דמי השכירות, כדי סכום של 11,804 ש"ח.
10. דמי השכירות הנתבעים על ידי התובעים עולה לסך של 30,539 ש"ח. אכן, מטעמי התיישנות הם לא יזכו בסכום האמור, ואולם לעניין דיון זה, בו עליי להידרש להתנהלותו ולהתנהגותו של הנתבע מאז תחילת יחסי השכירות, אדרש-גם-אדרש לו. לשיטת הנתבע, איפוא, הוא אמור היה לשלם לנתבעים שני שליש מן הסכום האמור, דהיינו סך של 20,359 ש"ח. מנגד הוא היה זכאי, לכאורה, להשבת סך של 11,804 ש"ח. גם לשיטה זו עומדת לחובתו יתרה בסכום של 8,555 ש"ח. כך, מבלי שאדרש למשמעות החמורה הנלמדת מכך שביחסי שכירות בכלל, ושכירות מוגנת בפרט, יש חשיבות מכרעת להתמדה
לתשלום הסדיר החודשי ולא לצבירתו, ולו לתשלומו בחלוף שנים רבות וארוכות.
11. עד הנה הינחתי, שרירותית, כי "גריעת" החדר השלישי עולה כדי שליש. דומה שאף בכך נטיתי חסד לנתבע. כאמור אין עוררין כי הנתבע שכר, בנוסף לחדרים, מטבח, נוחיות ושירותים. ממילא שוויה של "הגריעה" נמוך יותר, שמא כדי רבע. נהיר שהחישוב אז יחמיר עוד יותר עם התנהלותו הנפסדת של הנתבע.
12. עתה שומה עליי להידרש, איפוא, למחלוקת לגופה. בחינת חומר הראיות שבפניי תעלה שבתחילת הדרך יכול שכפות המאזניים נוטות לחובת התובעים. ואולם מהר מאוד הן חוזרות ונוטות, באופן מודגש ומובהק, לחובתו של הנתבע. טרם שאדרש לכך ראוי לסקור את ההליכים המשפטיים שהתקיימו עד להגשת התביעה שבפניי.
13. תחילה הגישו המנוח ודוד תביעה לבית משפט לתביעות קטנות בחיפה שנדונה בפני כב' השופט (כתוארו אז) וגנר ב-ת.ק 5778/96 (להלן- "התביעה הראשונה"). אין עוררין כי היא הסתיימה, בסופה של דרך, בפסק דין שניתן על פי התביעה, לנוכח אי התייצבותו של הנתבע לדיון. על פי פסק דין זה חויב הנתבע לשלם סכום של 1,584 ש"ח, המבטא חוב דמי שכירות מחודש פברואר 95' ועד דצמבר 95'.