1. התביעה היא לפנוי מושכר עקב הפרת חוזה.
ביום 8.3.09 רכשה התובעת מחברת שכון ופיתוח לישראל בע"מ נכס. חברת שכון ופיתוח השכירה קודם לכן את הנכס לנתבעת. תחילה ל-60 חודשים מ-1.5.03 ועד ליום 30.4.08 ובהמשך הוארכה תקופת השכירות ל-60 חודשים נוספים עד ליום 30.4.13. בהסכם ניתנה לנתבעת האופצייה להאריך את תקופת השכירות בשנתיים נוספות. עוד נקבע בהסכם כי דמי השכירות השנתיים בסך 183,600 ש"ח ישולמו מראש בתשלומים חצי שנתיים.
כתבי הטענות
2. על פי כתב התביעה לאחר הרכישה נכנסה התובעת לנעלי המוכרת שכון ופיתוח והודעה על המחאת הזכויות הועברה לנתבעת 8 חודשים לפני התשלום הראשון שהיה אמור להשתלם לתובעת - ביום 1.11.09. על אף פניות בעניין זה מראש ולאחר מכן לא שולם התשלום, וביום 24.11.09 שלחה התובעת הודעת ביטול. רק ביום 9.12.09 העבירה הנתבעת את התשלום. לטענת התובעת מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ועל הנתבעת היה לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 24.12.09 כעולה מהודעת הביטול.
בכתב ההגנה נטען כי ביסוד התביעה ניסיון לשפר את תנאי השכירות. ההודעה על המחאת הזכות נשלחה אך ביום 11.6.09 למנהלת חשבונות זוטרה בנתבעת. על פי ההסכם היה על הנתבעת להעביר את התשלום עבור החודשים נובמבר-אפריל עד ליום 10.11.09. ביום 30.11.09 הודיעה הנתבעת לתובעת כי פג תוקפם של אישורי המס של התובעת וביקשה ממנה לדאוג לכך שאם לא כן לא ניתן יהא לשלם. ביום 7.12.09 הועבר על ידי התובעת אישור נכוי מס במקור וביום 9.12.09 נעשתה העברה בנקאית של התשלום. ביום 3.5.10 גם שילמה הנתבעת את דמי השכירות עבור החודשים מאי-אוקטובר 2010. לטענת הנתבעת התניה עליה מסתמכת התובעת להוכחת טענתה כי מדובר בהפרה יסודית היא תניה גורפת שאיננה סבירה ואין זה סביר לבטל הסכם בשל איחור קל שחלקו באשמת התובעת. כיוון שההפרה לא יסודית היה מקום ליתן אורכה לפני הודעת הביטול אך זו לא ניתנה, ועל כן הביטול לא תקף. הודעת הביטול נעשתה גם בחוסר תום לב בשים לב לכך שלאחר שניתנה, הציעה התובעת התקשרות תמורת דמי שכירות גבוהים בהרבה. כיוון שמדובר בביטול שנעשה לצורך ניצול תנאי השוק הוא אינו תקף ומכל מקום גם אינו צודק כאמור בהוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) שכן נבע מאשמת התובעת. לטענת הנתבעת ממילא בחרה התובעת בהתנהגותה בקיום החוזה ולא בביטולו בקבלת דמי השכירות.
3. התובעת ויתרה במהלך שמיעת הסכומים על טענות נוספות שהעלתה בכתב התביעה ככל הנוגע לאי תשלום לועד הבית כעילה לביטול החוזה, לאחר שטענותיה בהקשר זה עלו לאחר שהחוזה כבר בוטל על ידה (ר' עמ' 55, שורות 23-22).
הטענות בסיכומים
4. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו הוכח כי העובדים הרלוונטיים בנתבעת ולמעשה כל הנהלת מחוז ירושלים של הנתבעת ידעו אודות המחאת הזכות ויש לדחות את הטענה כי התובעת חיפשה, לצורך ההודעה על המחאת הזכות, פקידה זוטרה. יש להעדיף את עדותה של אותה פקידה כי הודיעה אודות ההמחאה לכל הגורמים הרלוונטיים לרבות המנהל האדמיניסטרטיבי של מחוז ירושלים בכללית, על פני עדותו של האחרון בעניין זה. עוד טוען ב"כ התובעת כי לא היעדרם של אישורי המס עליהם נודע לתובעת רק ביום 7.12.09 היא שגרמה לעיכוב בהעברת התשלום וממילא אין בכך כדי להצדיק את אי העברת התשלום כולו. עוד טוען ב"כ התובעת כי מאחר והצדדים פרטו באופן ספציפי את נושא התשלום אין רלוונטיות לטענת הגורפות. מכל מקום גם בהיעדר הסכמה בין הצדדים כי ההפרה תיחשב ליסודית, יש לראות את התנייה בענייננו כתניה שהפרתה יסודית. גם אם אין מדובר בהפרה יסודית עדיין עמדה לתובעת הזכות לבטל את החוזה לאחר שהלכה למעשה נתנה אורכה. לבסוף טוען ב"כ התובעת כי לא התנהלות הנתבעת כגוף בירוקרטי גדול היא שגרמה לתוצאה של אי התשלום אלא התנהלותם של אנשים ספציפיים בנתבעת שהתנהגו בזלזול, אדישות והתנשאות כלפי בעלי התובעת.
בסיכומיה חזרה ב"כ הנתבעת על הטענה ולפיה כל תכלית התביעה היא להעלות את דמי השכירות. זאת, על אף שבעלי התובעת ידעו על הסכם השכירות, תנאיו ותקופתו לרבות האופציה הקיימת עת נרכש הנכס על ידם. התובעת בהתנהלותה עם ההודעה על המחאת הזכות הערימה קשיים על הנתבעת שהינה גוף גדול מרובה סניפים אשר הנהלתו בתל-אביב. עוד טוענת הנתבעת כי התובעת ידעה כל העת כי הנתבעת מעוניינת לשלם וכי מקור העיכוב יסודו בין היתר בעובדה שהמסמכים לא נשלחו ישירות למורשי החתימה בתל-אביב. להודעת הביטול לא קדמה כל הודעה בדבר מתן אורכה לתיקון ההפרה ובאותו מכתב של הודעת הביטול נדרשה הנתבעת לשלם את דמי השכירות. אשר להעברת אישורי המס באיחור טוענת ב"כ הנתבעת כי גם העיכוב בן מספר הימים מהאישור ועד המצאת אישור המס הוא באחריות התובעת. לטענת ב"כ הנתבעת ההוראה בהסכם הקובעת כי ההפרה יסודית היא תניה גורפת שלא היתה סבירה בעת כריתת ההסכם ואין ליתן לה תוקף במיוחד לאור הסדר משלים הקבוע בחוזה ואשר לפיו נקבע הסדר של הפרשי הצמדה וריבית בגין פגור בתשלום. האיחור בענייננו בן מספר הימים אינו עולה כדי הפרה יסודית, קל וחומר כאשר לפחות חלק ממנו הוא באשמת התובעת. לטענת ב"כ הנתבעת עצם משלוח הודעת הביטול נעשה בחוסר תום לב. עוד טוענת ב"כ הנתבעת כי ביטול הנעשה מחמת ניצול תנאי השוק אינו תקף וזה המצב במקרה הנוכחי. לבסוף טוענת הנתבעת כי התובעת בחרה בהתנהלותה בקיום החוזה ולא בביטולו.
דיון
5. בסעיף 6.3 לנספח ב' לחוזה בו הוארך הסכם השכירות עד ליום 30.4.13 עם הענקת אופציה לשנתיים נוספות כך נאמר: "
דמי השכירות ישולמו בתשלומים חצי שנתיים, מראש בתחילת כל חצי שנה, עד ליום ה-10 בחודש, בתוספת הפרשי הצמדה למדד ובתוספת מע"מ כדין".
על פי ההסכם היה איפוא על הנתבעת לשלם את דמי השכירות עד ליום 10.11.09. בפועל שולמו דמי השכירות רק ביום 9.12.09. ביום 24.11.09 שלחה התובעת הודעה על ביטול ההסכם. בין הצדדים מחלוקת מי אחראי לאיחור בתשלום. בעוד שלשיטת התובעת אחראית הנתבעת באופן בלעדי לאיחור, לטענת הנתבעת האיחור נבע הן מאחר וההודעה על רכישת הזכויות על ידי התובעת נעשתה לגורמים לא מתאימים בנתבעת והן מאחר והתובעת עיכבה העברת אישורי מס שהיה מקום להעבירם קודם להעברת התשלום.
6. טענת הנתבעת ולפיה ניתנה ההודעה על רכישת הזכויות על ידי התובעת לגורמים הלא נכונים, נשענת על כך שהפניות אל הנתבעת החל מחודש יוני 2009 נעשו אל מנהלת החשבונות נאורה מורלי העובדת במחוז ירושלים של הנתבעת (ר' נספחים ד, ו, ז לתצהיר מנהל התובעת). הגב' מורלי העידה כי העבירה את הפנייה הראשונה בנושא שנוי הבעלים אותה קיבלה ביוני 2009 אל עו"ד מזרחי מהלשכה המשפטית בהנהלת המחוז (ר' עמ' 29, שורות 14-1). מכתב זה לא נענה על ידי הנתבעת. הגב' מורלי העידה כי עדכנה אודות פנייה נוספת שנעשתה אליה על ידי ב"כ התובעת ב-29.7.09 הן את עו"ד מזרחי, הן את מר אדלר שהינו החשב הממונה עליה, הן את מר יורם סגל המשמש כמנהל אדמיניסטרטיבי של מחוז ירושלים בתובעת והן את מישל עמר מנהל הנכסים, זאת הן טלפונית והן במיילים (ר' עמ' 30, שורות 9-1). מר סגל העיד כי אליו לא פנתה הגב' מורלי אלא ככל הנראה פנתה לממונים עליה מר אדלר החשב ומנהלת הכספים של המחוז (ר' עמ' 43, שורות 13-8; 27-25; עמ' 45, שורות 6-3). בכל מקרה גם לעדותו נודע לו על חילופי הבעלות מאדלר באוקטובר 2009 (ר' עמ' 48, שורות 2-1).
לעדותו של מנהל התובעת נעשתה פנייה לגב' מורלי לאחר שפקידה בשו"פ ממנה רכשה התובעת את הנכס, ציינה כי הגב' מורלי היא איש הקשר לתשלומים (ר' עמ' 15, שורה 28 - 16, שורה 2). עם זאת, סבורה אני כי היה מקום שהתובעת תפנה בהודעה על חילופי הבעלים לא אל הגב' מורלי, אלא אל גורם בכיר יותר בנתבעת. בפרט כאשר לא קיבלה כל תגובה לפניותיה מיוני ומיולי 2009. אין זה סביר להניח כי הגב' מורלי שהינה מנהלת חשבונות בסניף מחוז ירושלים של הנתבעת היא הגורם המוסמך להודיע לו על חילופי הבעלות.
מנגד אף לעדותו של מר יורם סגל נודע לו על חילופי הבעלות באוקטובר 2009 במהלך שיחה עם אדלר (ר' עמ' 48, שורות 2-1). כשנשאל מדוע אם הצליח לסדר את התשלום תוך ימים ספורים לאחר ההודעה על ביטול ההסכם, לא עשה כן קודם לכן באוקטובר, כשנודע לו על חילופי הבעלות על מנת למנוע את ההפרה, כך השיב: "
אמרתי שנודע לי לקראת סוף חודש אוקטובר ואני שוב חוזר ואומר שבדרך כלל כשאנו עובדים בהתנהלות שוטפת מול בעלי הנכסים זה מערכת הדדית ואפילו חברית בחלק מהמקרים. אם ביקשתי לפגוש את האנשים ויקח עוד שבוע או שבועיים כי הם או אני לא יכולים להגיע לפגישה לא קרה שום דבר. לא מסתכלים על התאריך של 10.11 כקו אדום. בדרך כלל כשמדובר במערכת יחסים כזו שגם החלפת בעלים, שגם התנהלות שלהם לאורך כל אותה תקופה לא היתה מסודרת, גם להם לקח 7-6 חודשים להגיע אלי אז יקח עוד שבוע, לא קרה כלום. אז היינו נפגשים במשרדי שותים קפה. כך בדרך כלל נוהגים" (ר' עמ' 48, שורות 24-18). מעדותו של מר סגל עולה כי הגורמים האחראים על אישור שנוי הבעלות במקרים כדוגמת המקרה הנוכחי הם גורמי הנהלה בתל-אביב (ר' עמ' 44, שורות 3-1).
אכן לא ברור מה אירע עם פניות התובעת בחודשים יוני - יולי לגב' מורלי שככל הנראה נמסר עליהם לגורמים שונים בנתבעת, הגם שלא שוכנעתי במידה מספקת כי הועברו בזמן אמת למר סגל עצמו. לא מר אדלר ולא הגב' מזרחי הובאו לעדות, ויתכן כי הודעות התובעת "נפלו בין הכיסאות". עוד יתכן כי אילו פנתה התובעת מלכתחילה לגורמים אחרים בהנהלת המחוז, היתה התוצאה נמנעת. מנגד, ניתן היה למנוע את התוצאה גם בשלב בו הובא הדבר לידיעתו של מר סגל אף לגירסתו, גם אם לא באמצעות פנייה ישירה, אך זאת לא נעשה. עמדתו ולפיה "לא מסתכלים על התאריך של 10.11 כקו אדום" איננה מתיישבת עם דיני קיום והפרת חוזה במשפטנו.
7. ביום 19.10.09 פונה התובעת בשלישית בכתב אל מנהלת החשבונות הגב' מורלי ובו תזכורת על כך שקרב המועד של תשלום דמי השכירות המחצית שנתיים (ר' סעיף 10 לתצהירו של אפרים כלי). בעקבות אותו מכתב פנתה מנהלת החשבונות של הנתבעת אל בעלי התובעת והיפנתה תשומת ליבם לכך שנפלה טעות בשעור המע"מ לרעתם. בעקבות זאת יצא ביום 29.10.09 מכתב מתקן מידי התובעת ולפיו הסכום הנכון הינו 119,688 ש"ח ולא 118,661 ש"ח כפי שמצויין במכתב הדרישה הקודם (ר' סעיף 11 לתצהיר). במכתב זה מובעת תודה למנהלת החשבונות על הדיוק והזריזות. משחולפים מספר ימים נוספים והתשלום לא מועבר פונה מנהל התובעת לגירסתו טלפונית לגב' מורלי לקבל הסבר לאי העברת התשלום וביום 18.11.09 - לגירסת התובעת, 8.11.09 - לגירסת הנתבעת אף התנהלה שיחה עם מר אדלר הממונה על הגב' מורלי, אך זאת ללא תוצאות (ר' סעיפים 15-13 לתצהירו של אפרים כלי). הן מעדותו של מנהל התובעת והן מעדותה של הגב' מורלי עולה כי במהלך אותם ימים הודע למנהל התובעת כי מר יורם סגל מבקש להיפגש עימו, אך הוא למעשה סירב (ר' עמ' 17, שורות 26-19; עמ' 19, שורה 28 - עמ' 20, שורה 12; עמ' 33, שורות 16-5). לעדותו מאחר וראה בכך נסיון לקשור בין התשלום לבין הפגישה. ביום 24.11.09 שולחת כאמור התובעת הודעת ביטול. לאחר הודעת הביטול, אושרה ביום 29.11.09 העברת התשלום לידי התובעת. לאחר מכן נעשית פנייה על ידי הנתבעת לתובעת על מנת שהאחרונה תעביר אישור של ניכוי מס בתוקף. לגירסת התובעת כך נעשה ביום 7.12.09 ובו ביום הועבר האישור (ר' סעיפים 21-20 לתצהירו של מנהל התובעת). לגרסת הנתבעת הודע לתובעת על היעדר האישור כבר ביום 30.11.09 באמצעות פנייה טלפונית של הגב' מורלי (ר' סעיף 17 לתצהירה של נאורה מורלי). כך או כך מדובר בהתרחשות שלאחר משלוח הודעת הביטול ואין בה איפוא רלוונטיות לשאלת זכותה של התובעת ליתן הודעת ביטול ביום 24.11.09.
8. אין ספק כי אי התשלום על ידי הנתבעת עד ליום 24.11.09, כאשר הוראות החוזה מחייבות אותה לשלם עד ליום 10.11.09 היה בגדר הפרת חוזה.
האם עמדה לתובעת הזכות לבטל את החוזה ביום 24.11.09? לטענת התובעת עמדה לה הזכות לבטל את החוזה הן לאור היות ההפרה בגדר הפרה יסודית מוסכמת ולחילופין מכח היותה הפרה יסודית מסתברת כאמור בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. הוראת סעיף 6 קובעת כי :