בפניי תביעה לסילוק יד.
1. התובעים הם בעלים של בניין בן שלוש קומות הנמצא ברחוב אלמקדסי 13, בשכונת ואדי גוז בירושלים (להלן - הבניין) . הנתבע ובני משפחתו מתגוררים בדירה שבקומת הקרקע בבניין (להלן - הדירה). התובעים טוענים כי הנתבע ביצע בדירה תוספת בנייה, תוך הפרה של הוראות חוק השכירות והשאילה התשל"א- 1971 (להלן- חוק השכירות והשאילה). על יסוד זאת, הם עותרים למתן סעד של פינוי.
2. מהלך הדיון יהיה כדלהלן. תחילה אדון בטענתו של הנתבע, כי הוא דייר מוגן בדירה. מסקנתי היא, כי יש לקבל טענה זו. בהמשך לכך אדון בשאלת קיומה של עילת פינוי כלפי הנתבע, על פי דיני הגנת הדייר. מסקנתי היא, כי עילה כאמור לא הוכחה. פועל יוצא של קביעות אלה הוא, כי יש לדחות את התביעה. תחילה, כאמור, לשאלת הדיירות המוגנת.
דיירות מוגנת
3. הצדדים חלוקים בשאלה האם הנתבע דייר מוגן בדירה. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, על רקע מכלול החומר שבפניי, אני קובע כי הנתבע הוא אכן דייר מוגן בדירה. אעמוד עתה על עיקרי השיקולים המבססים קביעה זו.
4. נקודת המוצא לדיון מצויה בהסכם שכירות (להלן - הסכם השכירות או ההסכם; ראו נספח א' לכתב ההגנה; נספח א'1 לתצהירי עדות ראשית מטעם הנתבע). ההסכם נכרת בשנת 1967 בין אחי הנתבע, מר בינוע סניורה (להלן - המנוח), ובין אימם של התובעים, הגב' נג'יחה אלחאלדי . בהסכם הוגדר המנוח לבדו כשוכר. ממועד חתימת ההסכם ואילך התגוררו בדירה המנוח, הנתבע (אשר היה באותה עת קטין כבן 14), אימם ואחים נוספים . בשנת 1986 עזב המנוח את הדירה ועבר להתגורר עם משפחתו בנכס אחר בשכונת בית ג'אלא בירושלים. בשנת 1986 התחתן הנתבע. הוא המשיך להתגורר עם אשתו, ובהמשך עם ילדיו, בדירה. המנוח נפטר בשנת 2002. גם לאחר מועד זה, המשיך הנתבע להתגורר בדירה עם משפחתו.
5. אף שהדבר לא נקבע מפורשות בהסכם, אין חולק כי המנוח היה דייר מוגן בדירה (סעיף 12 לכתב התביעה; ראו גם פסקה 22 לסיכומי התובעים; עדות התובע 1 בעמוד 11 לפרוטוקול). אכן, תקופת השכירות שנקבעה בהסכם היא שנה אחת. עם זאת, התנהלות הצדדים, ובכלל זה ההחזקה המתמשכת בנכס, ודמי השכירות הנמוכים ששולמו (180 דינר לשנה), תומכים במסקנה כי אכן מדובר בדיירות מוגנת. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הוראות הדין (ראו בין היתר סעיפים 9, 14 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן - חוק הגנת הדייר)).
6. אין חולק כי התובעים ידעו לכל אורך השנים על הימצאותו של הנתבע ובני משפחתו בדירה. הם לא הביעו כל התנגדות להמשך המגורים כאמור. התובעים אף קיבלו דמי שכירות מן הנתבע, הן בתקופה שלאחר עזיבת המנוח את הדירה, הן בתקופה לאחר פטירתו. מן החומר שבפניי עולה, ובמרכזו הקבלות על תשלום דמי השכירות, עולה כי בשנת 1990, הוסכם בין המנוח ובין התובע 1 על העלאה שנתית של דמי השכירות בשיעור של כ - 5% (ראו עדות התובע 1, בעמוד 13). הסדר זה המשיך לחול גם בתקופה לאחר פטירתו של המנוח, עד סמוך להגשת התביעה שבכותרת. מן החומר עולה כי גם בהמשך לכך, דמי השכירות השנתיים ששולמו בגין הנכס היו נמוכים ביותר (פחות מ - 3,000 ש"ח, בגין שנת 2009 כולה).
7. על רקע זה, אני קובע כי יש ממש בטענות הנתבע בדבר מעמדו כדייר מוגן בדירה. הנתבע מתגורר בדירה כ - 45 שנים. בגדר זה, הוא התגורר בה תקופה של כ - 16 שנים, לאחר עזיבת המנוח אותה. הוא המשיך להתגורר בה 8 שנים נוספות, לאחר פטירת המנוח. כל אותו זמן, שולמו עבור הדירה דמי שכירות נמוכים ביותר, התואמים שכירות מוגנת. התובעים עצמם מגדירים את דמי השכירות כ"דלים" (פיסקה 10 לסיכומיהם). לא חל כל שינוי בהתנהלות הצדדים לפני פטירת המנוח ולאחריה. בשום שלב, בין לאחר עזיבת המנוח את הדירה, ובין לאחר פטירתו, לא הועלתה על ידי התובעים טענה כי יש לגבות דמי שכירות ריאליים בגין שכירות הדירה. לראשונה, טענו אלה כלפי הנתבע כי אינו דייר מוגן, בשנת 2008 (עדות התובע 1, בעמוד 13). בנסיבות אלה, יפים לענייננו דברי בית המשפט העליון, לפיהם "... במקרה של שלושים שנות דיירות בדמי שכירות נמוכים בלא מחאה במקום שלפני כן דר בו דייר מוגן, פרי ההיגיון וניסיון החיים הוא שהנטל צריך להיות על המבקש לסלק את יד הזולת" (רע"א 9354/05 עבדה נ' אלעמד (2005)).
8. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח העובדה, שעד לפטירת המנוח הקבלות בגין התשלום היו על שמו, אף כי התשלום נעשה על ידי הנתבע (ראו עדותה של התובעת 3, בעמוד 15 לפרוטוקול; ראו גם עדות הנתבע, בעמוד 27). אכן, רישום הקבלות על שם המנוח מתיישב עם טענת התובעים כי ראו בו, אך לא בבני המשפחה האחרים, כדייר במובן חוק הגנת הדייר. ברם, משקלו של נתון זה נחלש נוכח ההתנהלות לאחר פטירת המנוח, בגדריה הוצאו הקבלות על שמו של הנתבע, וההסדרים לעניין שכר הדירה נותרו בעינם.
9. התובעים מבקשים להסביר את שיעורם הנמוך של דמי השכירות בכך שבעקבות האינתיפאדה בשנת 1987 היו איומים על בעלי נכסים שלא יעלו דמי שכירות, לא יגישו תביעות פינוי ולא יפנו לערכאות ישראליות (ראו עדות התובע 1, בעמוד 14). לטענתם, לא נקטו בהליכים משפטיים בשל איומים אלה. אני מתקשה לקבל טענה זו. כעולה מן המתואר לעיל, דמי השכירות הועלו מדי שנה החל בשנת 1990. זו אף זו. בשנת 2002, עת הלך המנוח לעולמו, חלפו לא פחות מ - 15 שנים מן האינתיפאדה. קשה בנסיבות אלה לקבל את ההסבר האמור להתנהלות הצדדים בפועל בזמן אמת.
10. לטענת התובעים לא היה התובע יכול לרכוש מעמד של דייר מוגן, אלא בדרך הקבועה בפרק ב' לחוק הגנת הדייר לעניין החלפת דיירים. לא ניתן לקבל טענה זו. היא מנוגדת באופן חזיתי לדרך הפעולה הברורה והעקבית של הצדדים, ובכלל זה התובעים עצמם.
11. התובעים טוענים גם כי המנוח נטש את הדירה בשנת 1986, וכפועל יוצא מכך חדל להיות דייר מוגן. לשאלה זו אין חשיבות רבה. הנתבע אינו טוען למעמד בדירה כיורש של המנוח. לכן, גם אם נטש המנוח את הדירה, אין הדבר משמיט את הבסיס מתחת טענותיו של הנתבע. בה בעת, גם אם לא נטש המנוח את הדירה, אין בכך כדי להצמיח לנתבע, כשלעצמו, זכויות כלשהן. יוער, בשולי עניין זה, כי יש ממש לכאורה בטענת הנתבעים כי לא היה עוד צורך בהגנת החוק על המנוח, שכן היה לו מקום מגורים אחר משלו (ראו גם עדות הגב' סניורה, בעמוד 23). אין בכך כדי לגרוע מן השיקולים המפורטים לעיל, המלמדים על הכרה של התובעים בנתבע כדייר מוגן בדירה.
12. התובעים טוענים כי המנוח העביר את זכות הדיירות לנתבע, בניגוד לסעיף 3 להסכם השכירות. אין ממש בטענה זו. הנתבע אינו טוען להעברת זכות הדיירות, אלא לכך שהתובעים, בהתנהגותם, הכירו בזכות האמורה מעיקרה. אעיר, כי אף שסעיף 3 האמור דורש הסכמה בכתב להעברה כאמור, התנהגותם של התובעים מלמדת הן על הסכמה כאמור, והן על ויתור על דרישת הכתב. העובדה שבמשך שנים ארוכות, גם לאחר עזיבתו של המנוח את הדירה, וגם לאחר פטירתו, המשיכו התובעים להשכיר את הנכס לנתבע תמורת דמי שכירות נמוכים ביותר, מלמדת בבירור על הסכמה וויתור כאמור.
13. כאן המקום להתייחס גם למספר טענות שהעלה הנתבע. על פי טענה אחת, השקיע הנתבע בשנות השמונים עם אחיו ואחיותיו סכומי עתק בנכס. ההשקעה הנטענת התבטאה בריצוף הבית, החלפת חלונות, וחיבור הבית לתשתית ביוב. הנתבע מבקש לראות בפעולה זו משום תשלום של דמי מפתח. טענה זו לא ניתן לקבל. ראשית, הגם שיש בעדויות מטעם התובעים תמיכה בטענה כי בוצעו פעולות שונות בדירה (ראו עדות תובע 1, בעמוד 15), לא הוצג תיעוד של ממש אודות ההשקעות הנטענות. שנית, לא הונחה תשתית עובדתית או משפטית, המאפשרת לקבוע כי היתה הסכמה שהעבודות הנטענות יהוו בבחינת דמי מפתח. שלישית, טענתו האמורה של הנתבע מנוגדת חזיתית להוראת סעיף 4 להסכם השכירות. משכך, יש לדחותה.
14. הנתבע מפנה לחשבון ארנונה של עירית ירושלים על שם הנתבע בנכס אל מקדסי. לפי המסמך האמור חשבון הארנונה רשום על שם הנתבע והגב' ויביקה סניורה, אשתו של המנוח עוד מיום 1.4.80 (נספח ד' לכתב ההגנה). עוד עולה כי חשבון הטלפון בבזק היה רשום על שם הנתבע עוד משנת 29.5.1973 (נספח ג' לכתב ההגנה). ראיות אלה תומכות בטענת הנתבע כי הוא מתגורר בדירה פרק זמן ממושך. עם זאת, הן לא מלמדות, כשלעצמן, על מעמדו כדייר מוגן דווקא.
15. לנתבע טענה נוספת, לפיה יש לראות את הסכם השכירות כהסכם שנכרת גם לטובתו ולטובת בני משפחה נוספים שהתגוררו בדירה. על פי הטענה, יש לראות את הנתבע כצד להסכם האמור. בהקשר זה טוען הנתבע, כי ההסכם נכרת עם המנוח דווקא, הואיל והלה תפקד בפועל כאב המשפחה, בעקבות פטירתו של אבי הנתבע.
16. לטענה בדבר מעמדו המשפחתי של המנוח יש תמיכה בחומר שבפניי (ראו בין היתר עדותו של מר מוחמד עאוני אנסארי, עמוד 19 לפרוטוקול; ראו גם פסקה 7 לתצהירו של מר חוסין כטיב, ועדותו בעמוד 18 לפרוטוקול). התובעים אינם חולקים עליה (פסקה 23 לסיכומיהם). אין מחלוקת גם כי הנתבע ובני משפחה נוספים התגוררו עם המנוח בנכס.