לפני בקשת הנתבעת, עיריית תל אביב יפו (להלן: "
העירייה"), לסילוקה על הסף של התובענה שבכותרת.
המדובר בתובענה אשר הוגשה בגין נזקים שנגרמו לתובעות, כך לטענתן, בעקבות סירובה שלא כדין של העירייה לאפשר לתובעות לאכלס מבנה שבבעלותן כ"מקבץ דיור לעולה" בין השנים 1999-2003.
העירייה, מצדה, הגישה בד בבד עם כתב הגנתה את הבקשה שבכותרת, במסגרתה היא טוענת, בין היתר, כי יש לסלק את התביעה על הסף בשל העדר עילת תביעה. לטענתה, בשום מועד לא הייתה בתוקף החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או של העירייה עצמה, לפיה מסורבת בקשת התובעת בקשר עם אכלוס המבנה כמקבץ דיור לעולה. זאת, משום שהתובעות מעולם לא הגישו בקשה רשמית כלשהי או תכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או אף לעירייה עצמה במסגרת הליכי רישוי כדין כלשהם.
בהתאם להחלטתי מיום 10.6.09 תדון בקשת הסילוק תחילה, זאת בשים לב לעובדה שהבקשה מעוררת את השאלה המשפטית המרכזית בתיק זה.
1.
העובדות שלעניין
א.
כללי
התובעת 1, משכנות רזיאל תל אביב בע"מ, הינה הבעלים של המבנה שברח' רזיאל 4 ביפו (להלן"
המבנה"). התובעת 2, נאות רזיאל ניהול בע"מ, הינה חברת אחות של התובעת 1.
המבנה נשוא התובענה הינו אחד מהבניינים הראשונים שהוקמו בעיר תל אביב-יפו. התב"ע המקורית החלה על המבנה הינה תכנית "החוקה", אשר אושרה על ידי הנציב העליון בשנת 1933 והיא מאפשרת שימושים שונים ובכללם "
השכרת חדרים עם או בלי אוכל, בתי מלון ופנסיונים".
במהלך השנים הופקע המבנה מבעליו ההיסטוריים, הפך למשרדי שירות הבטחון הכללי, ולאחר מכן הועבר בתוך מערכת הביטחון לשימושו של השק"ם. לצורך כך הוסב המבנה משימושו המקורי על פי התב"ע במסגרת שימוש חורג והוא הפך לבניין משרדים. כמו כן, נכנסו לתוקף תכניות נוספות החלות על המבנה ותיקונים לתכניות, בהם תב"ע 479 משנת 1956, המהווה תיקון לתכנית המקורית משנת 1933.
החל משנת 1995 חלה על המבנה תכנית 2572 "מתחם ככר השעון יפו", אשרמייעדת את המתחם לאזור של מלונאות ונופש, עם אפשרות לשימושים מסחריים (תכנית 2572 צורפה כנספח א' לתשובת העירייה לתגובת התובעות לבקשה לסילוק על הסף).
בהתאם לאמור בתכנית, התכליות המותרות במבנה הן "
מגורים בכל הקומות" ובמסגרת שימוש למגורים "
הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר שימוש לפנסיונים בבניין שלם, באגפים שלמים או בקומות שלמות בלבד" (ראו סעיף 10.1 לתכנית 2572). התכנית קובעת בסעיף 31, כי ככל שקיימת סתירה בין הוראות התכנית והוראות התכניות התקפות בתחומה, תקבענה הוראות תכנית 2572.
בשנת 1999 רכשה התובעת 1 את המבנה ומיד לאחר מכן התקשרה התובעת 2 בחוזה מקבצי דירות (מתן שירותי דיור) עם "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "
עמידר"). על פי ההסכם האמור, בתקופה של 60 חודשים, החל מיום 1.11.99 ועד ליום 31.10.04, יעמידו התובעות את 120 היחידות שבמבנה לאירוח אורחים, אשר יופנו אליהן על ידי עמידר או משרד הקליטה בתמורה לסכום חודשי של 315,600 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן לחודש מאי 1999 ובתוספת מע"מ (הסכם השכירות צורף כנספח ו' לכתב התביעה).
עם חתימת ההסכם הראשון, החלו התובעות בשיפוץ המבנה, על מנת שניתן יהיה לאכלסו בעולים חדשים בהתאם להסכם השכירות.
ביום 19.12.99 פנתה העירייה לבית המשפט לעניינים מקומיים בבקשה למתן צו שיפוטי למניעת פעולות, לפי סעיף 246 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"א- 1965 (להלן: "
חוק התכנון והבנייה"). על פי הנטען בבקשה, נעשו על ידי התובעות פעולות בנייה של יחידות החורגות מהיתר הבנייה כהכנה להסבת היעוד ממשרדים ומגורים לאכסניה או בית מלון (הבקשה מיום 19.12.99 צורפה כנספח א' לכתב התביעה). צו המניעה ניתן כמבוקש והתובעת 1 הגישה ביום 17.1.00 בקשה לביטול הצו. ביום 19.1.00 הורה בית המשפט על עיכוב הצו עד לדיון במעמד הצדדים (צו המניעה, הבקשה לביטולו והחלטת בית המשפט מיום 19.1.00 צורפו כנספחים ב'-ד' לכתב התביעה).
ביום 10.2.02 ניתן פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים, במסגרתו בוטל צו המניעה הזמני. בית המשפט פסק, כי פעולות הבנייה שבוצעו במבנה כללו שינויים פנימיים בלבד, אשר כלל אינם טעונים היתר בנייה (פסק הדין צורף כנספח ה' לכתב התביעה).
אין מחלוקת, כי בכל אותה עת לא אוכלס המבנה בעולים חדשים בהתאם להסכם השכירות. אין גם מחלוקת, כי התובעות מעולם לא הגישו בקשה או תכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לעירייה עצמה בקשר עם אכלוס המבנה כמקבץ לדיור. תחת האמור, הסתפקו התובעות וב"כ בפניות ופגישות למול גורמים שונים בעירייה, במטרה להשיג אישור שיפיס את דעתה של עמידר, כי אין מניעה לקיום הסכם השכירות, זאת על רקע ההליכים המשפטיים בבית המשפט לעניינים מקומיים. על תוכנה של התכתובת שהחליפו הצדדים אעמוד להלן:
ב.
המגעים בין הצדדים
ביום 28.8.01 כתבה המשנה ליועץ המשפטי לעירייה, עו"ד שרי אורן, לסגן שר הבינוי והשיכון דאז, הרב מאיר פורוש, והבהירה לו, כי התכנית החלה על המבנה היא תכנית 2572 וכי בהתאם לתכנית זו נמצא הבניין באזור מגורים ב' עם חזית מסחרית. עוד הובהר, כי השימוש של מקבץ דיור איננו תואם את התב"ע החלה, כי השימוש לפנסיון לא הותר וכי השימוש המותר הוא מגורים, לפי חישוב של 70 מ"ר לדירה. בסיפא המכתב צוין, כי ב"כ התובעות
"לא דייק במסירת העובדות ומכל מקום לא דאג להגשת בקשה כדין לאישור פנסיון במקום" (ראו נספח ב' לתצהיר עו"ד אחז בן ארי, היועץ המשפטי לעירייה דאז).
ביום 21.3.02 כתבה עו"ד אורן מכתב נוסף לשר הבינוי והשיכון דאז, בו הסבירה לו את ההחלטה המתייחסת לבקשת העירייה להוצאת צו שיפוטי למניעת פעולות בנייה שבוצעו במבנה. בסיפא המכתב צוין, כי בנוסף ובנפרד מתנהל הליך בבקשה לצו הריסה מנהלי (ראו נספח ג' לתצהיר עו"ד אחז בן ארי).