פסק-דין בתיק ת"א 10474-05

רקע עובדתי

1. התביעה הנוכחית היא "גלגול שני" של תביעה שהגישה הנתבעת בשנת 1995 לפינויו של התובע מדירה אותה השכירה לו בשנת 1987 לאחר שהפסיק לשלם לה דמי שכירות (ת.א. 8325/95 (שלום-ירושלים) נספח יד לכתב התביעה). מדובר בדירה המצויה במתחם הר הבית. הוסכם בין הצדדים במסגרת אותו הליך כי הנתבעת אינה בעליו של הנכס. טענתו העיקרית של התובע במסגרת אותו הליך היתה כי בשנת 1994 רכשה אשתו היא התובעת את הזכויות בנכס ממי שהיה זכאי למכרן ומכאן שאין מקום לפנוי התובעים מהדירה. בפסק הדין שניתן בשנת 1997, על בסיס פלוגתאות ומוסכמות ובלא שהתקיים דיון הוכחות, התקבלה התביעה והתובע חוייב בפנוי הדירה (ר' נספח יז לכתב התביעה). הדירה אכן פונתה בשנת 1999. בשנת 2005 הוגשה התביעה הנוכחית.

כתבי הטענות

2. על פי כתב התביעה מספר שנים לאחר שהדירה הושכרה להם על ידי הנתבעת התברר לתובעים כי הדירה אינה של הנתבעת אלא של המנוחה וג'יהה אלסלאחי שנפטרה בשנת 1982 וזכויותיה בדירה עברו בירושה לאחותה סמיחה אלסלאחי. וג'יהה היא שהשכירה את הדירה לבעלה המנוח של הנתבעת. בעקבות מכתב התראה שקיבלו מב"כ סמיחה, הפסיקו התובעים לשלם דמי שכירות לנתבעת וחתמו על חוזה שכירות עם סמיחה לה החלו לשלם דמי שכירות. ביום 28.3.94 נחתם הסכם מכר לפיו רכשו התובעים את הזכויות בנכס מסמיחה ובאותו יום חתמה סמיחה גם על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר להעברת זכויותיה בדירה לתובעים. על פי כתב התביעה התובעים השקיעו ממון ניכר בשיפוץ הדירה. לטענת התובעים פסק הדין המורה על פנוים מהדירה ניתן בלא שבית המשפט דן בטענת התובעים לרכישת זכויות מסמיחה, כל זאת בשל היעדר צו ירושה תקף לעזבון וג'יהה. על פי כתב התביעה לתביעה הנוכחית מצורף צו ירושה המאושר על ידי בית דין שרעי ישראלי המסביר את העברת הזכויות לסמיחה, ראייה שלא היתה מונחת בפני בית משפט השלום בהליך הקודם שהתנהל בין הצדדים. לטענת התובעים הדירה עומדת כיום ריקה. בכתב התביעה מתבקש סעד המצהיר על בעלותם וזכותם של התובעים להחזיק בדירה וכן להורות לנתבעת לסלק את ידה מהדירה. כן מתבקש פיצול סעדים לנזקים הכספיים.

על פי כתב ההגנה התביעה התיישנה והוגשה בשהוי לא סביר. עוד נטען בכתב ההגנה כי קיים מעשה בית דין החוסם את התביעה הנוכחית, כל הטענות בהליך הנוכחי הועלו בהליך הקודם ולא הוגש ערעור. לטענת הנתבעת על פי מה שמתיימר להיות צו ירושה קיימים יורשים אחרים שלא צורפו על אף שלא הסתלקו מחלקיהם ודי בכך כדי להורות על סילוק התביעה. לחילופין הנתבעת נהנית מהוראות חוק הגנת הדייר וזכאית לסעד מן הצדק. בכתב ההגנה מוכחש כל נושא רכישת הזכויות וממי שמוסמך לכך. לטענת הנתבעת מדובר בצו ירושה בלתי חוקי שניתן בחוסר סמכות ובניגוד לחוק, על סמך מידע מוטעה. הדירה מאוכלסת והטענה שלא נעשה בה שימוש מגוחכת. לאור חוסר ניקיון הכפיים - אי גילוים של בעלים נוספים, אין ליתן סעד הצהרתי.

3. מטעם התובעים הוגש תצהירה של התובעת, תצהירו של עאדל שרבאתי שעל פי האמור בתצהירו ליווה את התובעים במשא ומתן לרכישת זכויותיהם בדירה, של זוהרה מוגרבי המתגוררת בשכנות לדירה, של כאלד ג'אבר שעל פי תצהירו ליווה את התובעים במעמד חתימת חוזה המכר, של עו"ד וליד עסלי שערך את הסכם המכר, וכן הוגשה תעודת עובד צבור של אורן אבידן עובד אגף השומה והגביה בעירית ירושלים. מטעם הנתבעת הוגשו תצהיריהם של הנתבעת עצמה ושל בנה מחמוד אבו סנינה. עוד העיד מטעם הנתבעת מר סיאם סמיר המתגורר בסמוך לבית שבמחלוקת. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם. לאחר שבסיום העדויות ביקש ב"כ הנתבעת להגיש ראייה נוספת (שטר ההקדש) שהגיעה לידיו, כך על פי הבקשה, רק יום קודם לדיון, נחקר גם ב"כ הנתבעת, עו"ד מאג'ד גנאיים על תצהירו שנספח לבקשה כמו גם בנה של הנתבעת שאף תצהירו צורף לבקשה. ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסכומים

4. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו המחלוקת בתיק זה אינה מחלוקת בדבר בעלות אלא בין התובעים שרכשו זכות לשימוש והנאה כ"מעין בעלים" לבין הנתבעת המחזיקה בדירה כדיירת מוגנת מכח חוזה שכירות. לאחר פטירת ווג'יה עברו זכויותיה על פי דין לסמיחה ולשני אחיינים שהוכרזו כנעדרים ובשנת 1994 מכרה סמיחה את זכויותיה לתובעים כעולה מהעדויות והראיות. לטענת ב"כ התובעים הוכחה העברה הזכויות מווג'יה לסמיחה באמצעות צו הירושה שהיה חסר בהליך הקודם ושני צווי ירושה נוספים ואין באפשרות הנתבעים לתקוף את צווי הירושה בהליך זה לאחר שבקשות קודמות בעניין זה נדחו. הדירה גם זוהתה בוודאות. עוד הוכח בעדויות קיומו של הסכם מכר בין סמיחה לתובעים ואין ליתן משקל לעדותה של הנתבעת. משהוכחו זכויות התובעת מתבקש גם פנוי הנתבעת משלא עמדה בתנאי חוזה השכירות של דיירות מוגנת שכן לא התגוררה בדירה ברציפות והשכירה את הדירה לאחרים. כעולה מהראיות הנתבעת גם לא שילמה לאחר פטירת ווג'יה דמי שכירות לאף אחד. אשר לשטר הווקף אשר הוגש על ידי הנתבעת טוען ב"כ התובעים כי יש להתעלם ממנו ולהוציאו מהתיק משלא הוגש לפי תקנות סדר הדין וזאת הן מחמת היעדר קבילות והן מחמת היעדר משקל.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו הסעד שנתבקש בכתב התביעה אשר אף לא הוגשה בקשה לתיקונו התייחס לבעלות על הדירה והוכח כי מדובר בנכס שהינו הקדש. התובעים גם ביקשו הצהרה על כל הנכס למרות שידעו שאין להם את הסכמת כל היורשים הרלוונטיים. אכן אין הנתבעת יכולה לכפור במעמד ווג'יה כמשכירה, אך יכולה היא לכפור במעמדה כבעלים והתובעים כלל לא הוכיחו את מעמדה ככל הנוגע לבעלות. לטענת ב"כ הנתבעת גבולות הנכס ושטחו כלל לא הוכחו ולא צורפו כל המשיבים הרלוונטיים העלולים להיפגע לרבות הווקף שכעולה מהראיות הוא בעל הנכס. בנוסף, ההלכה היא שלא ינתן לתובעים פסק דין הצהרתי כשפתוחה בפניהם הדרך לסעד חילופי - רישום ראשון בענייננו, ואין הצדקה לכך שבית המשפט ישמש כערכאת רישום מקרקעין. לטענת ב"כ הנתבעת יצר ההליך הקודם בין הצדדים מעשה בית דין. עוד טוען ב"כ הנתבעת כי לצווי הירושה הזרים שהציגו התובעים אין תוקף ואילו ככל הנוגע לצו הירושה של בית הדין השרעי הישראלי מהראיות עולה במובהק כי החתימות הדרושות על פי סעיף 155 לחוק הירושה שהובאו בפני אותו בית דין, היו מזוייפות ועל כן יש להתעלם מאותו מסמך. בנוסף טוען ב"כ הנתבעת כי על פי שטר ההקדש הנהנים הם רק בנים ולכן ווג'יה  לא יכולה היתה להיות נהנית על פי השטר. אכן את השטר המקורי שהוא בן 300 שנה לא ניתן להגיש, אך לא נטען כי זה שהוגש מזוייף וכי קיים שטר אחר על אף שניתנו מספר החלטות כי יוגש. לא הוגש כל מסמך שיוכיח את הזיקה של סמיחה להקדש ואין אפשרות למכור או להעביר נכס של ווקף מבלי לקבל אשור מוקדם של בית הדין השרעי. עוד טוען ב"כ הנתבעת כי הנתבעת דיירת מוגנת והטענה בדבר נטישה נזנחה. מכל מקום ככל שטענה זו מתייחסת להשכרה הרי שזכות זו היתה נתונה לנתבעת בהסכם. אשר לדמי השכירות, כל עוד שהיתה ווג'יה בחיים היא קיבלה את דמי השכירות ואילו לאחר פטירתה לא הוצג כל מסמך ולפיו סמיחה היא הנאמן או המוטאוולי של ההקדש. בנסיבות אלו  לא ניתן לשלם לאף אחד, מה גם שמעולם לא הועלתה דרישה. לחילופין מבקש ב"כ הנתבעים סעד מן הצדק.

בתגובה ציין ב"כ התובעים כי לנוכח המוסכמות והפלוגתאות בהליך הקודם שהתנהל בין הצדדים היתה הנתבעת יכולה לשלם דמי שכירות לסמיחה. על רקע הסכמה זו יש גם מקום להתייחס לטענת הנטישה ולתשלום דמי השכירות.

דיון

הסעד נשוא התביעה

5. בסעיף 28 לכתב התביעה שהינו הסעיף בו נתבקש הסעד כך נאמר:

" אשר על כן מכח דיני המקרקעין ו/או החוזים ו/או עשיית עושר שלא במשפט ו/או הנזיקין ו/או מכל דין אחר, ביהמ"ש הנכבד מתבקש בזה לזמן את הנתבעת לדין, לקבל תביעת (כך במקור - ש.ר.) וליתן פסק דין הצהרתי המצהיר על בעלותם של התובעים בדירה, והמצהיר שהתובעים הם בעלי הזכויות בדירה והם הרשאים והמוסמכים להחזיק בדירה; ולהורות לנתבעת לסלק ידה מייד מהדירה ולפנות את הדירה מכל אדם ו/או חפץ ו/או דבר השייך לה בדירה, ולהחזיר את הדירה כמצבה עובר לפינוי התובעים את הדירה; וכן לחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד כחוק".

עו"ד עסלי שנתן תצהיר מטעם התובעים העיד כי הנכס נשוא התביעה הוא "ווקף לטובת משפחת סלחי" אשר שמו "ווקף סלחי". לשאלה " האם ידוע לך אם יש מוטוואלי על הווקף" השיב " אני חושב אבא שלה ואחר כך היא. ווג'יה" (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 28.12.08 שורות 7-6. ר' גם עמ' 12, שורות 20-19). בהמשך העיד כי " הבעלות של הווקף זה לא למכור ולא לקנות אותה, אבל הזכות של השימוש בו והחזקתו ניתן למכירה והעברה" ( שם, שורות 27-25. ר' גם עמ' 12, שורות 6-1). לשאלה האם הוא יודע מידיעה אישית האם הגב' סמיחה מונתה להיות מוטוואלית השיב " בגלל שהיא היורשת היחידה של המשפחה אז היתה לה הזכות לנהל את הווקף" (עמ' 12, שורה 22). עוד העיד עו"ד עסלי כי העיסקה אותה ערך בין המנוחה סמיחה לבין הגב' סלאמה התובעת היא " עסקה של מכירת הזכויות ליהנות בנכס ולא זכות הבעלות" (ר' עמ' 12, שורות 9-8).

מאוחר יותר כשהעידה התובעת ועומתה עם עדותו זו של עו"ד עסלי היא אישרה כי אכן הדירה שייכת לווקף סאלחי, כי כך נאמר לה על ידי עו"ד עסלי  וכי קנתה רק את זכות השימוש וההנאה (ר' עמ' 25 לפרוטוקול מיום 30.12.08, שורות 29-12).

6. בסיכומיו טען כאמור ב"כ התובעים כי הזכויות שהיו לוואג'יה ולאחר מכן לסמיחה הן זכויות של משכיר ומעין זכות קניינית בדירה והטענה איננה לבעלות אלא לזכות שימוש והנאה "כעין בעלים" (ר' עמ' 23, שורות 8-5).

ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי המסגרת הדיונית היא כתב התביעה ובו נתבקשה הצהרה על בעלות וזו אף היתה עמדת התובעים בבית המשפט המחוזי אליו הוגשה התביעה מלכתחילה.

7. אכן הסעד הנתבע בכתב התביעה הוא הצהרה על בעלות וגם לשיטת התובעים לא ניתן ליתן הצהרה כאמור שכן הנכס הוא הקדש. עוד נכון כי התובעים אשר הגישו תביעתם מלכתחילה לבית המשפט המחוזי עמדו על כך כי הסמכות העניינית נתונה לאותו בית משפט. עם זאת, בכתב התביעה מתבקשת גם הצהרה כי התובעים בעלי הזכויות בדירה ורשאים ומוסמכים להחזיק בה. אמנם הזכות להחזיק בדירה עשויה אך להיגזר מזכות הבעלות. עם זאת, לכתב התביעה צורף הסכם המכר שעל בסיסו נתבקשה ההצהרה כאמור. מתרגומו עולה הגב' סמיחה מצהירה כי " היא הבעלים של זכויות הניצול, הנאה ואחזקה בנכס..." וכי אלו הזכויות נשוא הסכם המכר (ר' סעיפים 2 ו-5 להסכם המכר, נספח ט' לתצהיר התובעת אשר תרגומו הוגש על ידי ב"כ התובעים). הסכם המכר שצורף הינו חלק מכתב התביעה ויש לראות את האמור בכתב התביעה ככל הנוגע לזכויות שנתבקשה הצהרה לגביהן כזכויות שהועברו על פי הסכם המכר. אינני סבורה אפוא כי יש בסעד המתבקש כיום להצהרה על זכות שימוש והנאה להבדיל מהצהרה על בעלות משום שנוי חזית. לכל היותר יש לראות את אותו חלק בכתב התביעה שעניינו הצהרה על בעלות, משום שגגה.