פסק-דין בתיק עת"מ 6726-12-10

עתירה בגדרה מתבקש להתערב בהחלטת המשיבה 1, יו"ר הועדה המחוזית, שדחתה בקשת רשות ערר שהוגשה על ידי העותרים בעניינה של תכנית תא/3501 "תפרי נווה צדק דרום" (להלן: " התכנית").

רקע עובדתי:

1.      העותרים 6-2 הינם בעלי זכויות במקרקעין אשר מצויים בתחומי התכנית. העותרת 1 מציגה עצמה כ" עותר ציבורי שהוקמה על ידי תושבי השכונה במטרה להגן על צביונה".  המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: " הועדה המחוזית" או " הועדה"), המשיבה 3 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: " הועדה המקומית") והמשיבה 4 עיריית תל אביב.

2.      נווה צדק, שנוסדה בשנת 1887, היא השכונה היהודית הרשמית הראשונה מחוץ לחומות העיר יפו. ייחודה טמון במורשתה ההיסטורית, על בתיה הציוריים ובתי העסק המגוונים שבה. מרקם הבנייה ההיסטורי מאופיין בבנייה נמוכה (1-2) קומות בתכסית גבוהה; חלקות קטנות (100-300 מ"ר); קו בניין קדמי 0 מ'; רחובות צרים וגגות אדומים. למרקם זה ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים המהווים אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו.

3.      משנת 1975 היה מצוי האזור ב"הקפאה תכנונית", לנוכח תכנית תא/1200 (להלן: " תכנית 1200") שהגדירה אותו "לתכנון בעתיד". בשנת 2010 אושרה תכנית תא/3501 שהינה תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. התכנית חלה על האזור הדרום מערבי של שכונת נווה צדק ועל השכונה ההיסטורית "נווה שלום". היא מאפשרת בנייה חדשה בהתאם לאופי השכונה ותוך עמידה בכללי נספח הבינוי וההנחיות הכתובות. עיקריה הם כדלקמן:

א. שינוי ייעודי הקרקע מאזור לתכנון בעתיד, שטח ציבורי פתוח מוצע ודרך מוצעת לייעודים של מגורים, מגורים ב', מסחר ותיירות הכולל אתר שימור, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

ב. קביעת תכליות מותרים למגורים, מסחר ושימושים ציבוריים.

ג. קביעת זכויות בניה והוראות בניה למגורים: בהיקף של עד 210% שטחים כוללים (עיקרי ושירות) מעל פני הקרקע. לשימושים ציבוריים: בהיקף של עד 3200 מ"ר שטחים עיקריים למסחר נלווה למגרש הציבורי, בהיקף של עד 300 מ"ר שטחים עיקריים.

ד. סימון מבנים לשימור וכן קביעת הוראות שימור.

ה. קביעת חזית מסחרית מחייבת לאורך רחוב המרד וחזית מסחרית מותרת ברחובות האחרים.

ו. ביטול התווית דרכים ראשיות המסומנות על גבי חלקות המגורים בתכנית, וקביעת הוראות הרחבת דרכים, לדרכים חדשות ולתכנון מערכת הדרכים הקיימת.

ז. קביעת הוראות להפקעת חלק מחלקות מס' 62 ו-70 בגוש 6928 וייעודן לשטח ציבורי פתוח ולהפקעת חלקה מס' 6 בגוש 7004 וייעודה למגרש לבנייני ציבור.

ח. ביטול שטח ציבורי פתוח מוצע, המסומן על חלקות מגורים ודרכים והקצאת שטח ציבורי פתוח חלופי בתחום התכנית.

4.      בתקופת ההפקדה הוגשו יותר מ-20 התנגדויות, בהם אלו של העותרים שהלינו כנגד מגבלות בנייה שונות שהוטלו, קביעת שימור ביחס למבנה מסוים והתרה נרחבת מדי של שימושים מסחריים. 

5.      ועדת המשנה להתנגדויות ערכה שני דיונים ממושכים בימים 9.11.2009 ו-14.12.2009. ביום 21.12.2009 יצאו חבריה לסיור בתחום התכנית בליווי היועצים המקצועיים לענייני שמאות ושימור. בהמשך הוחלט על הליך לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה") וביום 14.6.2009 נשמע סבב נוסף של התנגדויות בשלושה נושאים: מתחם שערי תורה (הרב קוק), "ציר יחיאלי" ושימושים מסחריים בתחום התכנית. בתום סבב זה, החליטה הועדה על אישור התכנית.

6.      התנגדויות העותרים נדחו ברובן. מטעמים תכנוניים נקבע שאזורי המגורים בתכנית יחולקו לשניים - "אזור מגורים" ו"אזור מגורים ב'", כאשר באזור הראשון, אליו משתייכים מקרקעי העותרים תותר בנייה בת 2 קומות בלבד. ביחס לטענות בעניין "מסחור יתר" נאמר כי שימושים אלו משתלבים באופייה של השכונה ובכל מקרה הוגבלו. בקשת העותרים שלא להטיל מגבלה המחייבת בניה חדשה  בקו בניין אחורי של 4 מ' נדחתה מהטעם שהדבר נועד  לאפשר איכות מגורים סבירה.

7.      העותרים הגישו ביום 21.9.2010 בקשת רשת ערר, שנדחתה ביום 18.10.2010.

דיון:

8.      הסעד היחידי שנדרש בעתירה הינו מתן רשות ערר. העותרים אינם מבקשים לפסול הוראות שונות בתכנית מטעמים של חוסר סבירות ו/או עילות מינהליות אחרות. משכך, הבחינה תתמקד בשאלה האם הסוגיות המתעוררות הן בעלות חשיבות מיוחדת המחייבות דיון נוסף בפני המועצה הארצית.