פסק-דין בתיק עת"מ 6716-12-10

שתי עתירות מינהליות שנדונו במאוחד (עת"מ 6716-12-10 ו-עת"מ 20409-12-10) בהן התבקש בית המשפט לקבוע כי מקרקעי העותרים יכללו במסגרת "הקו הכחול" של תכנית תא/3501 "תפרי נווה צדק דרום" (להלן: " התכנית") ולחילופין כי תינתן רשות ערר למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית הדוחה את ההתנגדויות שהגישו העותרים.

רקע עובדתי:

1.      העותרים בשתי העתירות הינם עמותה המייצגת את תושבי שכונת נווה צדק (להלן: " השכונה") ובעלי בתים ומגרשים ברחובות ברנט וולוזי'ן, שאינם נכללים במסגרת "הקו הכחול" של התכנית. מקרקעין של עותר אחר (משה שמריה) מצויים בתחומי התכנית. המשיבה 1, גב' גילה אורון, היא יו"ר הועדה המחוזית (להלן: " יו"ר הועדה המחוזית"), המשיבה 2 הועדה המחוזית (להלן: " הועדה המחוזית"), המשיבה 3 הועדה המקומית תל-אביב (להלן: " הועדה המקומית") והמשיבה 4 עיריית תל-אביב (להלן: " העירייה").

2.      נווה צדק, שנוסדה בשנת 1887, היא השכונה היהודית הרשמית הראשונה מחוץ לחומות עיר יפו. ייחודה טמון במורשתה ההיסטורית, על בתיה הציוריים ובתי העסק המגוונים שבה. מרקם הבנייה ההיסטורי בשכונה מאופיין בבנייה נמוכה (1-2 קומות) בתכסית גבוהה; חלקות קטנות (100-300 מ"ר); קו בניין קדמי 0 מ'; רחובות צרים וגגות אדומים. למרקם זה ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים המהווים אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו.

3.      משנת 1975 היה מצוי האזור ב"הקפאה תכנונית", לנוכח תכנית תא/1200 שהגדירה אותו "לתכנון בעתיד". 

4.      תכנית תא/3501, שהינה תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, חלה על האזור הדרום מערבי של שכונת נווה צדק ועל השכונה ההיסטורית "נווה שלום". מטרת התכנית היא הוצאת האזור מהקפאתו, באמצעות קביעת מסגרת בנייה כוללת.  היא מאפשרת בנייה חדשה בהתאם לאופי השכונה ותוך עמידה בכללי נספח הבינוי וההנחיות הכתובות.  עיקריה  הם כדלקמן:

א. שינוי ייעודי הקרקע מאזור לתכנון בעתיד, שטח ציבורי פתוח מוצע ודרך מוצעת לייעודים של מגורים, מגורים ב', מסחר ותיירות הכולל אתר שימור, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

ב.  קביעת תכליות מותרות למגורים, מסחר ושימושים ציבוריים.

ג.   קביעת זכויות בניה והוראות בניה למגורים: בהיקף של עד 210% שטחים כוללים (עיקרי ושירות) מעל פני הקרקע. לשימושים ציבוריים: בהיקף של עד 3200 מ"ר שטחים עיקריים ולמסחר נלווה למגרש הציבורי בהיקף של עד 300 מ"ר שטחים עיקריים.

ד.  סימון מבנים לשימור וכן קביעת הוראות שימור.

ה. קביעת חזית מסחרית מחייבת לאורך רחוב המרד וחזית מסחרית מותרת ברחובות האחרים.

ו.  ביטול התווית דרכים ראשיות המסומנות על גבי חלקות המגורים בתכנית, וקביעת הוראות הרחבת דרכים, לדרכים חדשות ולתכנון מערכת הדרכים הקיימת.

ז.  קביעת הוראות להפקעת חלק מחלקות מס' 62 ו-70 בגוש 6928 וייעודן לשטח ציבורי פתוח ולהפקעת חלקה מס' 6 בגוש 7004 וייעודה למגרש לבנייני ציבור.

ח.  ביטול שטח ציבורי פתוח מוצע, המסומן על חלקות מגורים ודרכים והקצאת שטח ציבורי פתוח חלופי בתחום התכנית.

5.      בתקופת ההפקדה הוגשו לועדה המחוזית יותר מעשרים התנגדויות. חמש מתוכן על ידי תושבים המצויים מחוץ ל"קו הכחול" של התכנית. ועדת המשנה להתנגדויות ערכה דיונים ממושכים ביום 9.11.2009 ו-14.12.2009. ביום 21.12.2009 יצאו חברת ועדת המשנה לסיור בתחום התכנית בליווי היועצים המקצועיים לענייני שמאות ושימור. בהמשך הוחלט על הליך לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה וביום 14.6.2010 נשמע סבב נוסף של התנגדויות בשלושה נושאים: מתחם שערי תורה (הרב קוק), צמצום "ציר יחיאלי" ושימושים סחירים בתכנית. בתום שמיעת הסבב השני של ההתנגדויות, ביום 31.8.2010, החליטה הועדה המחוזית על אישור התכנית.

6.      במסגרת החלטתה, נדחתה בקשת העותרים להרחיב את ה"קו הכחול" כך שיכלול את   רחובות ברנט ו-וולוזי'ן. לדעת הוועדה, ראוי שתכנון רחובות אלו יעשה בראייה תכנונית כוללת, תוך התייחסות למבנים הראויים לשימור, הממשק עם תחנת הרכבת והמשך "ציר יחיאלי" ורק לאחר שיתברר היכן תעבור "דרך שלבים" (עורק תחבורה ראשי). לפיכך, הורתה הועדה המחוזית לועדה המקומית להגיש תכנית נפרדת לאזור שתכלול את שני הרחובות הנ"ל בתוך שנה מיום ההחלטה. הועדה המקומית תעדכן את הועדה המחוזית בדבר תחילת הכנתה של התכנית, לצורך פרסום הודעה.

7.      טענות נוספות של העותרים הועלו כנגד הצורך ב"ציר יחיאלי", שמיועד להולכי רגל ורוכבי אופניים ועובר לרוחבה של השכונה, דרך מתחם סוזן דלל ועד למתחם התחנה וכנגד התרת שימוש מלונאי בכל המבנים המיועדים למגורים.

8.      בעניין "ציר יחיאלי", קבעה הועדה המחוזית, כי הוא  מהווה חלק חשוב בתכנית ובחיבורם של התפרים השונים של נווה צדק. יחד עם זאת, רוחבו יצמצם לכדי 5 מ' והתוואי יוסט דרום מזרחה כדי שלא יעבור על חלקות בנויות. 

9.      לגבי שימוש מלונאי, הועדה מצאה להרחיב את השימוש המותר לכל המבנים המיועדים למגורים, אך במקביל אסרה על איחוד חלקות כדי למנוע הקמת מלונות גדולים, שאינם תואמים את אופי השכונה.