העתירה מופנית כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (משיבה 1), מיום 4.1.12, לאשר את בקשת המשיבות 2 ו-3 לקבלת היתרי בנייה על פי הוראות תב"ע 2925, החלה על המקרקעין נשוא העתירה. לטענת העותרות, חורגים היתרי הבנייה "חריגה גסה", כלשונן, מהוראות התב"ע האמורה. בעתירה מתבקש בית המשפט להורות על ביטול היתרי הבנייה בשלמותם או לפחות על ביטול אותם חלקים החורגים מהוראות התב"ע, כנטען.
רקע כללי
1. עותרת 1, היברו יוניון קולג' מכון למדעי היהדות, היא חוכרת לדורות של המקרקעין המשתרעים לאורך רחוב דוד המלך 13 ולאורך רחוב שמעא, עד לרחוב אמיל בוטה, והידועים כגוש 30033 חלקות 48 ו-272. שטחם הכולל כ- 19 דונם. המקרקעין משמשים קמפוס אוניברסיטאי ללימודי היהדות, הכולל גם בית הארחה ומרכז תרבות הקרוי בית שמואל. עותרת 2, האיגוד העולמי ליהדות מתקדמת, מפעילה מטעם עותרת 1 את בית ההארחה ואת מרכז התרבות שבקמפוס.
משיבות 2 ו-3, י.ח. דימרי בע"מ ו- Bonei Jerusalem LLC, הן חברות יזמיות המבקשות להקים פרויקט דירות מעברו הצפוני של רחוב שמעא, בחלקה הדרומי של שכונת ממילא.
המקרקעין של עותרת 1 גובלים באגן העיר העתיקה, וממבני הקמפוס נשקף נוף העיר העתיקה וחומות העיר העתיקה של ירושלים. נוף מיוחד ויפה זה, היווה נקודת התייחסות אדריכלית בתכנון מבני הקמפוס, הפונים ומשקיפים אליו.
2. בשל חשיבותו של הנוף וייחודו, הגיעה בשעתו עותרת 1 להסכם עם חברת קרתא, חברה לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ, אשר ניהלה עבור המדינה ועבור העירייה את קידום "תכנית ממילא" והיא המופיעה על גבי הבקשות להיתר בנייה נשוא העתירה, כבעל המקרקעין הרשום (חברת קרתא צורפה לכתחילה לעתירה כמשיבה, אולם נמחקה בהסכמה). על פי ההסכם, התחייבה חברת קרתא להגביל את גובה הבנייה במבנים שייבנו לאורך רחוב שמעא, וזאת כנגד ויתורים מצידה של עותרת 1. ההסכם, משנת 1983 (נספח ה' לעתירה), קובע כי חברת קרתא תסיר את התנגדותה לתכנית מס' 859א שהוצעה על ידי עותרת 1, וזו התחייבה מצידה שלא להתנגד לקווי הבנייה וגובה הבניינים המוצעים לאורך רחוב ולנברג (שמו הקודם של רחוב שמעא) על פי תב"ע 2925, ובלבד שקו הנסיגה של הבניינים לא יקטן מ- 2 מ' מקו הגבול, ושהגבהים לא יחרגו מהגבהים המסומנים בתשריט ובנספח שצורפו להסכם.
3. ההסכם האמור אכן קיבל את ביטויו בתב"ע 2925. סעיף 9ג לתקנון התכנית קובע כדלהלן:
"רום הבניינים לא יחרוג מהמפלסים המצוינים בנספח 1. המפלסים הם מפלסים אבסולוטיים מדודים על משטח גג (לא כולל מעקות), כאשר מפלס הכביש ליד שער יפו (770.50+) משמש נקודת ייחוס. גובה המעקה לא יעלה על הנדרש בחוק".
עוד קובע סעיף 9ד(8)(א) לתקנון:
"תותר בניית חדרי מדרגות על הגג וכן תוספת של חדרי מכונות באופן הבא:
-
סה"כ שטח הבניין על הגג לא יחרוג מ- 10% משטח כל הגג.
-
הבניין יהיה צמוד לקיר החיצוני של הבניין.
-
הבניינים על הגג המשרתים את הדירות השונות בבניין יצורפו כך שכל בניין כזה לא יהיה קטן מ- 15 מ"ר.
לגבי המקרקעין נשוא הבקשה להיתרי הבנייה קובע נספח 1 גובה מירבי של 776.00 מ' מעל פני הים לבניין אחד (היתר מס' 666/2011) וגובה מירבי של 779.00 מ' מעל פני הים לבניין האחר (היתר מס' 668/2011).
נספח 2 כולל את חתכי התכניות וממנו עולה כי במקרקעין נשוא ההיתר אמורים להיבנות בניינים בני 4 קומות.
סעיף 9א לתקנון קובע כי הבינוי והפיתוח, לרבות מספר הקומות, גובה המבנים וכו' יהיו כמפורט בנספחים 1-6, כי כל הפריטים המופיעים בהם מחייבים, וכי כל סטייה מהמעטפת המקסימאלית המוגדרת (לרבות גובה הבניה, מספר הקומות וקווי החזית) תראה כסטייה ניכרת כמשמעותה לפי סעיף 1(1) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז-1967.
הוראות הגובה בתכנית מחייבות, אם כן, וכל סטייה מהן היא בבחינת סטייה ניכרת.
4. ביום 7.7.11 נפתחו במחלקת הרישוי בעיריית ירושלים שני תיקי בקשות לקבלת היתרי בנייה לבניית שני בניינים חדשים בשכונת כפר דוד. הבקשות כללו בקשה להקלות במסגרת ההיתר. ההקלות המבוקשות היו הגדלת רוחב הבניין ב- 20 ס"מ, היינו מ- 12 מ' ל- 12.20 מ' בקומה הראשונה (הקלה מהוראות התב"ע שבסעיף 9ד(1)ה), והגדלת רוחב הבניין ב- 1.70 מ', היינו מ- 12 מ' ל- 13.70 מ' בקומה השנייה (הקלה מהוראות נספח בינוי). משכך, נעשה פרסום על פי הוראת סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן:
החוק). אין חולק, כי בין 13.7.11 לבין 21.7.11 נעשה פרסום בעיתונים, כי הודבקו מודעות ברחובות השכונה ועל גבי הנכס שלגביו התבקשה ההקלה, וכי אותרו בעלי זכויות בנכס ובנכסים גובלים ונמסרו להם הודעות או הודבקו על דלתותיהם (נספח 1 לכתב התשובה מטעם הוועדה המקומית).
5. ביום 24.10.11 התקיים דיון בוועדת המשנה להתנגדויות. העותרות לא הגישו התנגדות, וכפי שנראה בהמשך, לטענתן לא ידעו על התכנית, ואחד הפגמים להם הן טוענות הוא שהיה על הוועדה המקומית להמציא להן את ההודעה על הבקשות להיתרי הבנייה כמי שמקרקעיו גובלים בנכס נשוא הבקשה, מה שאין חולק כי לא נעשה. הוועדה המקומית סבורה כי אין יסוד לטענה שהמקרקעין של העותרות הן מקרקעין גובלים, ובכך נדון בבוא העת.