פסק-דין בתיק עת"מ 3073-08

בסמוך לצומת ביל"ו, ולמושב כפר ביל"ו פועלים במשך שנים עסקים שונים במסגרת היתר לשימוש חורג. יעודו של השטח כיום הינו שטח לאחסנה ולאריזה. העותרת יזמה תכנית שמטרתה לשנות את הייעוד לשטח מסחרי, ולהסדיר את השימושים החורגים.

עניינה של העתירה שלפני בהחלטת מוסדות התכנון והבניה שלא לאשר את התכנית שיזמה העותרת, היא תכנית גז/13/7 ב'.

יצוין, כי בתחילה אושרה התכנית בחלקה, ביחס לבניין אחד המצוי במתחם, אולם וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה, בסופו של דבר, כי יש לדחות את התכנית כולה., זאת בעיקר לאור הצורך לשמור על הצביון הכפרי של כפר ביל"ו, לחזק את מרכזי הערים ולצמצם צורך בשימוש ברכב פרטי.

1. רקע עובדתי ותכנוני

א. כללי

העותרת, תנופורט 1990 בע"מ, הינה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 3797 חלקות 2,3,6,7 וכגוש 3791 חלק מחלקה 32 בתחום שיפוטה של המועצה האזורית גזר, סמוך לצומת ביל"ו, בהם מצויים שני מבנים עיקריים - מבנה צפוני ומבנה דרומי (להלן: " המתחם").

במתחם פעל בעבר בית אריזה לפרי הדר, על פי היתר כדין. בשנת 1995 הסבה העותרת את מבני בית האריזה למתחם מסחרי, בו פועלים עסקים שונים והחל משנת 1998 מוסדר שימוש זה במסגרת היתר לשימוש חורג, אשר תוקפו פג בינתיים.

תכנית המתאר המחוזית החלה על המתחם הינה תמ"מ 21/3, על פיה המתחם מצוי בחלקו באזור המיועד לפיתוח עירוני ובחלקו באזור המיועד לפיתוח כפרי. תמ"מ 21/3 קובעת בסעיף 7.2.2(2), כי באזור לפיתוח כפרי:

 " התכליות והשימושים המותרים כפופים להבטחת מניעת מפגעים או מטרדים סביבתיים".

 ובסעיף 7.2.2(3), כי:

" היקף השטח המיועד למסחר באזור פיתוח כפרי יהיה פרופורציונאלי לגודל האוכלוסייה ברשות המקומית ומוסד התכנון הדן בתכנית יהיה רשאי להגביל את גודלו של השטח משיקולים של מניעת פגיעה בחוסנן הכלכלי של הערים הסמוכות."

בנוסף, רלבנטית לענייננו תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור, היא תמ"א 35, אשר מסמנת את אגודת כפר ביל"ו, מושב עובדים (להלן: " מושב כפר ביל"ו") כ"אזור כפרי לשימור". תמ"א 35 מגדירה בין מטרותיה:

"מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור; שמירה על עתודות קרקע עבור הדורות הבאים, תוך הקפדה על ערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת ועל האופי הכפרי של ההתיישבות החקלאית; ומתן עדיפות לפיתוח הפריפריה".

מטרת התכנית נשוא עתירה זו הינה, כאמור, שינוי יעוד המקרקעין המצויים במתחם משטח לאחסנה ואריזה לשטח מסחרי והסדרת השימושים החורגים הקיימים בפועל במתחם.

בשנת 1997 הגישה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לודים (דאז) תכנית מפורטת להסדרת השימושים במתחם, היא תכנית גז/13/7. הוועדה המקומית דנה בתכנית והמליצה לפני הוועדה המחוזית על הפקדתה.

ביום 28.1.98 קבעה הוועדה המחוזית, כי תדון בתכנית רק לאחר קביעת החלופות למערך התנועה לתכנית מח/145 ג' להקמת מחלף באזור ולאחר בחינה מקפת של קיבולת הצמתים המוצעים, הסדרי התנועה ושימושי הקרקע.

ביום 2.8.02 הגישה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה- לודים תכנית מפורטת חדשה, היא תכנית גז/13/7 ב', נשוא העתירה דנן.  

ביום 30.6.03 הגישה העותרת תכנית מתוקנת, לאחר שנתקבלו בידיה דרישות יועץ התנועה של הוועדה המחוזית ומתכנן התנועה של צומת ביל"ו.

ביום 4.9.03 המליצה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית העדכנית והעבירה אותה לדיון לפני הוועדה המחוזית.