רקע כללי
1. המערערת הינה בעלת שני נכסים המצויים ברח' הירקון בתל-אביב. נכס אחד בשטח של 734 מ"ר, ממוקם בקומת המרתף של בניין המצוי ברח' הירקון 79 בתל-אביב, והוא מחויב בארנונה על-פי הסיווג "אולמות ריקודים" (להלן: "
יחידה 306-15" או "
היחידה"). הנכס האחר, בשטח של 68 מ"ר, נמצא ברח' הירקון 75, תל-אביב, כאשר מדובר בנכס שפוצל מיחידה גדולה יותר בשטח של 138 מ"ר (להלן: "
יחידה
215-18" או "
המושכר").
המערערת הגישה השגה למנהל הארנונה על חיובה בארנונה בגין שני הנכסים, ומשנדחתה השגתה הוגש ערעור לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב - יפו (להלן: "
ועדת הערר" או "
הועדה").
יצוין, כי החלטה קודמת של הוועדה בוטלה בהסכמה, על-ידי בית-המשפט לעניינים מנהליים, מאחר שהיא ניתנה מבלי לעיין בסיכומי הצדדים. הנושא הוחזר, בשנית, אל הוועדה, אשר עיינה בסיכומים מטעם שני הצדדים, וביום 28.10.2010 נתנה את החלטתה הדוחה את ערר המערערת, בגין שני הנכסים, שהם נשוא הערעור שלפניי.
החלטת ועדת הערר
2. אשר ליחידה 306-15, קבעה וועדת הערר כי המערערת השכירה אותה, ביום 14.11.2000, למר אורי שאולי, וזאת עד ליום 14.11.2002, כאשר לשוכר ניתנה אופציה להאריך את הסכם השכירות ב-3 שנים נוספות. הוועדה קבעה עובדתית כי המערערת לא מסרה למשיב כל הודעה על חילופי המחזיקים בנכס, ולפיכך לא נרשם מר שאולי כמחזיק בנכס, מכוח הסכם השכירות.
בעקבות נקיטת הליכי גבייה של חיובי ארנונה בגין הנכס, בחודש אוקטובר 2007, למדה המערערת כי מר שאולי לא שילם את חשבונות הארנונה, וכי המערערת עדיין רשומה בספרי העירייה כמחזיקה בנכס. לפיכך, פנתה המערערת אל המשיב בבקשה לשנות את שם המחזיק בנכס, לשמו של השוכר, מר שאולי, וזאת באורח רטרואקטיבי ממועד תחילת השכירות.
המשיב הסכים לבצע את חילופי המחזיקים בנכס, אך זאת רק ממועד מסירת ההודעה, ובלבד שיוצג לו הסכם שכירות בר-תוקף. דא עקא, שהסכם השכירות הסתיים במהלך חודש נובמבר 2005, הגם שלטענת המערערת, מר שאולי המשיך להחזיק בנכס עד שפונה בהסכמה ביום 31.08.2008, במסגרת הליך משפטי.
הוועדה מציינת כי המערערת לא הציגה את הסדר הפשרה למשיב, שבמסגרתו נאמר כי מר שאולי יעביר את חשבון הארנונה על שמו החל מיום 01.09.2007.
כאמור, המערערת טוענת כי מר שאולי המשיך להחזיק בנכס עד ליום 31.08.2008, בעוד שהיא לא הייתה המחזיקה בו עד למועד זה. מנגד, טען המשיב, כי הסכם השכירות הגיע לסיומו מבלי שהומצא לו הסכם שכירות בר-תוקף, וגם הסדר הפשרה לא הובא לידיעתו, ועל-כן לא היה באפשרותו לבצע חילופי מחזיקים, כדין.
לגישת הוועדה, המערערת לא פעלה כמצוות הסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "
פקודת העיריות"), ולא מסרה הודעה על חילופי המחזיקים. המערערת גם לא טרחה להעביר את הסדר הפשרה אל המשיב, כאשר טענתה היא, כי הסדר הפשרה החליף את הסכם השכירות בין הצדדים.
מכל מקום, הסדר הפשרה האריך את תקופת השכירות בשלושה חודשים בלבד, כאשר לפי סעיף 326 לפקודת העיריות, אין ניתן לבצע חילופי מחזיקים, שעה שמדובר בשכירות לתקופה של פחות משנה אחת.
מאחר שהמערערת לא מסרה הודעה כנדרש, על חילופי המחזיקים, אלא ביקשה לעשות כן רטרואקטיבית עם נקיטת הליכי הגבייה, החליטה הועדה כי דין הערר להידחות.
3. בהתייחס לערר הנוגע ליחידה 215-18, ציינה הועדה כי המערערת השכירה את הנכס למר עופר אלבז, מיום 01.04.2006 ועד ליום 31.03.2008. ביום 10.05.2007 פנה מר אלבז אל המשיב והודיע לו על חדילת החזקתו, בחלק משטח הנכס המושכר. בעקבות ביקורת שערך המשיב בנכס נמצא כי שטח של 70 מ"ר מצוי בחזקתו של השוכר, ואילו יתרת השטח, 68 מ"ר, נמצאה חסומה על-ידי דלת ומנעול. לפיכך, החליט המשיב לפצל את שטח הנכס, וחייב את השוכר בארנונה בגין שטח של 70 מ"ר, ואת המערערת, כבעליו של הנכס, בשטח של 68 מ"ר.
המערערת טוענת כי השוכר לא היה רשאי לפצל את הנכס, וכי הוא החזיק במלוא השטח, בהתאם להסכם השכירות. המשיב טען, מנגד, כי קיים את מצוות החוק, שעה שקיבל הודעה על חדילת החזקה בחלק מהנכס, והיה מחויב לבצע את הרישום על שם הבעלים, שכן אין הוא צד לסכסוך בין הבעלים לבין השוכר.
הוועדה קבעה כי בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות, די בהודעה בכתב למשיב בדבר חדילת החזקה, כדי להפסיק את חיובי הארנונה. המחוקק לא קבע כי על המודיע להוכיח למשיב כי הפסיק את החזקה בפועל, שאם לא כן, תמצא עצמה הרשות מעורבת בסכסוכים בין בעלי נכסים לשוכריהם. המטרה העיקרית הינה לייעל את הליכי הגבייה של הרשות, מבלי לחייב אותה לבצע חקירה בשטח, לגבי זהותו של המחזיק.
במקרה דנן, הודיע השוכר על חדילת החזקה בחלק משטח הנכס המושכר, כאשר המשיב ערך ביקורת בנכס ומצא כי חלק מהשטח חסום וסגור בדלת ובמנעול. לגישת הוועדה, די בכך כדי להצדיק את פעולת המשיב והוא לא היה מחויב לחקור מי פיצל את הנכס, מה זכותו של השוכר להחזיק רק בחלק משטח הנכס המושכר, ומה טיב יחסיו עם המערערת. הוועדה הוסיפה וקבעה כי מדובר בסכסוך אזרחי שלמשיב אין נגיעה אליו. עם זאת, ציינה הוועדה, כי היה ראוי שהמשיב ימסור הודעה לבעלים, מיד עם ביצוע פיצול הנכס לצרכי ארנונה, כדי שהבעלים יוכל לעמוד על משמר זכויותיו מול השוכר.
לאור האמור, נדחה גם עררה של המערערת בנוגע ליחידה 215-18.
הערעור