1. בפני ערעור על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית אילת, בערר מספר 16/10. בהחלטת וועדת הערר, נדחה הערר שהגישה המערערת כנגד החלטת המשיב לדחות השגתה על חיובה בארנונה לשנת 2010, בגין נכס מספר 51000002000 (להלן: "הנכס"), הנמצא במתחם "בית הארז" בעיר אילת. המערערת, חברה העוסקת בעיצוב, קניינות, שיווק ומכירה קמעונאית בישראל של מוצרי הלבשה, מחזיקה בנכס האמור.
2. במסגרת הודעת הערעור טענה המערערת כנגד שלושה רכיבים בחיוב הארנונה, האחד - חיוב בגין שטח המחסנים; השני - חיוב המערערת בגין שטחים משותפים; השלישי - חיוב המערערת בגין החניון.
3. הצדדים הסכימו לסכם טענותיהם על הכתב ובמסגרת סיכומי טענותיה הודיעה המערערת כי היא חוזרת בה מטענתה בדבר חיובה בגין שטח המחסנים. לפיכך, מיקדה טענותיה בשני הנושאים האחרים: חיובה בגין השטחים המשותפים, וחישוב חלקה היחסי בשטח החניון וכן בשאלת סיווג שטח החניון.
אדון בטענות המערערת אחת לאחת, תוך התייחסות לעמדת המשיב והכרעה בהתאם.
4.
חיוב המערערת בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים במתחם -
טענה המערערת כי החיוב המושת עליה אמור לבטא את חלקה היחסי בשטח הבנוי הקומתי, בקומה בה מצוי הנכס, ולא בשטח הבנוי בבניין כולו. לפיכך, טענה, כי חיובה בגין השטחים המשותפים הבנויים, אמור לעמוד על 64 מ"ר ולא 141 מ"ר כפי שחויבה.
טענתה של המערערת מתבססת על העובדה כי הנכס, בו היא מחזיקה, נשוא הערעור, מצוי במבנה גדול, הבנוי מקומת קרקע הפונה אל הרחוב והמשמשת למסחר, וכן משלושה מגדלים רבי קומות בהן מצויים משרדים שונים.
לטענתה, הנכס בו היא מחזיקה מצוי בקומת הקרקע המופרדת לטענתה מיתר הקומות בבניין ופונה לרחוב באופן שהגישה אליה נעשית משטח הרחוב בלבד, ולכן אין לה כל שימוש ו/או קשר עם השטחים המשותפים המצויים בשטחי המגדלים ולכן לא היה זה נכון להשית עליה חיוב בגין חלק יחסי בכלל השטחים המשותפים במבנה וכי יש לחייבה אך ורק בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים המצויים בקומת הקרקע, בה ממוקם הנכס.
לחילופין, טענה המערערת כי אם ייקבע שעליה לשאת בחיוב על פי חישוב חלקה היחסי בכלל השטחים המשותפים הנמצאים במבנה, אזי קיים חוסר התאמה, הנובע מטעות חישובית בין נתוני השטחים, כפי שהם עולים מהתשריטים ובין נוסחת חישוב השטחים המשותפים, שעל פיה נקבע חלקה היחסי של המערערת בשטחים אלה. לטענתה חלקה היחסי בסך השטחים הבנויים צריכים לעמוד על 8% ולא 8.7% כפי שקבע המשיב.
בעניין זה טען המשיב כי השטחים המשותפים במבנה הינם כלל השטחים המצויים במתחם ואין כל רלוונטיות לשאלה האם שטחים אלו משרתים מחזיק ספציפי בנכס. השטחים המשותפים במבנה נועדו לשימוש כלל ציבור המחזיקים במתחם כאשר חיובה של המערערת בתשלום הארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים, נעשה כמתחייב מהוראות פרקים ו' - ו' 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 הקובעים כי שיעורו של החלק ברכוש משותף הצמוד לכל יחידת עסק יהא לפי יחס שטח רצפת העסק אל שטח הרצפה של כל היחידות שבמבנה.
עוד טען המשיב כי החישוב שערכה המערערת בסיכומי טענותיה ביחס לשיעור חלקה ברכוש המשותף, נגוע בטעות מאחר והוא מתעלם משטח משותף בגודל של 340מ"ר, שהתווסף בחודש דצמבר 2009 לחיובם של המחזיקים במתחם, לאחר שחברת הניהול במתחם הודיעה כי היא חדלה מלהחזיק בשטח של 340 מ"ר במתחם וההחזקה בו עברה לידי מחזיקי העסקים במתחם, כחלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף. לטענתו, הודעה בהתאם נשלחה לכל מחזיקי העסקים במתחם ובהתאם משנת 2010, חויבה המערערת בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים, ללא שטח החניה, לפי שטח של 141 מ"ר.
לאחר שחזרתי ובחנתי את טענות הצדדים בנושא זה, סבורה אנוכי כי דין טענותיה של המערערת להידחות. כאשר מדובר במבנה המכיל שטחים משותפים, לא יכול מחזיק נכס בקומת הקרקע לטעון להחרגתו מהשטחים המשותפים, למשל, בקומת הגג, ולהיפך, דייר בקומה הרביעית לא יוכל לטעון כנגד החזקתו היחסית ברכוש המשותף המצוי בקומה המסחרית הראשונה. כל השטחים המשותפים הקיימים במתחם מבנה עומדים לרשותם של כל מחזיקי הנכסים במבנה בין אם נעשה בהם שימוש בפועל ובין אם לאו ולפיכך, צדק המשיב כאשר לקח בחשבון את כלל השטחים המשותפים במבנה וחילק אותם באופן יחסי בין מחזיקי הנכסים.
גם בשיטת החישוב בה נקט המשיב לא מצאתי דופי, לאור העובדה כי בשנת 2010 התווסף שטח בגודל של 340 מ"ר לשימוש משותף של כלל המחזיקים בבחינת הגדלת השטח המשותף במבנה. המדובר בקביעה עובדתית של הוועדה שלא מצאתי לנכון להתערב בה. לפיכך, שיעור חלקה היחסי של המערערת בשטחים המשותפים הבנויים הינו 8.7% כפי שקבע המשיב.
5.
חיוב המערערת בגין חלקה היחסי בשטח החניון -
המערערת חויבה בשנת 2010 בגין חלקה היחסי בשטח החניון לפי חישוב של 151 מ"ר. לטענת המערערת חיוב זה נעשה שלא כדין נוכח העובדה כי הסכם השכירות עליו חתמה מול חברת הניהול, המפעילה את המתחם, קבע כי עליה לשאת בתשלום ארנונה בגין שטח מושכר ובגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים, אולם, שטח החניון איננו כלול בהגדרת השטחים המשותפים.
לטענתה, המחזיק בשטח המתחם בידו הכוח להחליט אלו שטחים יישארו בחזקתו ואלו שטחים יושכרו לאחרים ועל מי מהשוכרים יוטל החיוב בגין השטח המשותף וכי כל שטח שלא הושכר או הועבר, יישאר בחזקת הבעלים אשר נחשב כמחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והוא זה שחייב בתשלום הארנונה. בעניין זה הפנתה המערערת לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות, התשנ"ג - 1992).
לטענת המערערת, אמנם חזקה בשטחים משותפים נקבעת על פי מבחן הזיקה לשטח ואולם, לטענתה, בעלי הנכס רשאים להתנות חזקה זו בהסכם השכירות באופן שהשוכר יחזיק אחוז מסוים מהשטחים המשותפים או בכלל לא במובן זה שהסכם השכירות לא יכול לקבוע העדר חובת תשלום מס, אך יכול לקבוע על מי תחול חובת התשלום במערך היחסים החוזי.
לטענתה, המשיב אינו רשאי להתעלם ממערך חוזי זה.
המערערת הצביעה על העובדה שעירית אילת, המחזיקה אף היא בנכס במבנה, תופסת מחצית משטח החניון, לכאורה בהסכמת חברת הניהול המפעילה את המתחם, באופן המלמד לכאורה כי חברת הניהול הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס ועל כן יש להשית עליה את חיובי הארנונה בגין שטח החניון.