השופט ח' מלצר:
1. לפנינו ערעור וערעור-שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא, השופטת ד"ר ד' פלפל), בגדרו נקבע כי המשיב והמערער שכנגד (להלן: המשיב) התרשל, עת שימש כבא כוחם של המערערים והמשיבים שכנגד (להלן: המערערים) ב"עסקת קומבינציה" שביצעו. בעקבות זאת הושת על המשיב תשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו למערערים.
אפתח בהבאת העובדות הצריכות לענייננו.
העובדות הרלבנטיות
2. המערערים היו בעלי הזכויות במקרקעין מסוימים באזור כפר סבא (להלן: המקרקעין). לצורך קידום עסקת קומבינציה שהמערערים ביקשו לבצע במקרקעין, הם שכרו את המשיב כבא-כוחם (ויש לציין שהמשיב הציג את עצמו כעורך דין מנוסה בתחום עריכת הסכמים מסוג זה). בתאריך 25.10.1992 התקשרו המערערים בהסכם קומבינציה (להלן: ההסכם המקורי) עם חברת "אריאל ד.ש. חברה לבנין ולהשקעות בע"מ", ועם מנהלה, מר דוד שעיה (להלן, ביחד: הקבלן). את הקבלן איתר המשיב עבור המערערים. בדיעבד, התברר למערערים כי לקבלן לא היה רישיון קבלן רשום בסיווג הנדרש, בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969.
תמצית ההסכם המקורי היתה זו: על המקרקעין ייבנו, בסך הכל, 48 דירות, בשבעה בניינים. מתוכן, 17 דירות יישארו בבעלות המערערים (להלן: 17 הדירות), ו-31 דירות הנותרות (בסך הכל, 64.59% מן המקרקעין) יועברו לבעלותו של הקבלן. 17 הדירות שהיו מיועדות למערערים, מרכיבות שני בניינים שלמים, מתוך השבעה, ובנוסף לאלו, אמורים היו המערערים לקבל עוד דירה אחת נוספת, בבניין שלישי. עובר לתחילת הבנייה, היה על הקבלן להמציא ערבות בנקאית בלתי-מותנית, בשווי הדירות כשהן גמורות (כ-3.4 מליון דולר), אשר תהא בתוקף עד ליום מסירת הדירות. עוד נקבע בהסכם, כי 17 הדירות לא ישועבדו.
3. בתאריך 30.4.1993, חתמו המערערים על נספח להסכם המקורי (להלן: הנספח הראשון), וזאת על רקע סירובו של הבנק האמריקאי ישראלי בע"מ (להלן: הבנק) לספק לפרויקט ליווי פיננסי, ללא שינוי מערך הבטוחות והערבויות שבהסכם. לפי האמור בנספח הראשון, הערבות הבנקאית תעמוד על 1.1 מליון דולר, במקום 3.4 מליון דולר, בהסכם המקורי. בנוסף, הוסכם כי הערבות תפחת כנגד התקדמות הבניה בפועל. בהמשך, חתמו המערערים, בתאריך 21.6.1993, על נספח שני להסכם (להלן: הנספח השני), אשר קבע, בניגוד להסכם המקורי, כי כל המקרקעין, כולל 17 הדירות, ישועבדו לבנק. הסכמת המערערים לשעבוד הותנתה, בין השאר, בתנאים הבאים: המצאת הערבות הבנקאית, בהתאם להסכם המקורי ולנספח הראשון, והמצאת הסכמה מן הבנק, להוציא "מכתב החרגה" לכל דירה שבנייתה תסתיים, כך שיבוטל השעבוד לגבי אותה דירה, עם סיום הבנייה, במנותק מהתחייבויותיו של הקבלן לבנק (להלן: מכתב ההחרגה).
4. בתאריך 15.6.1993 התקבלה מהבנק הערבות הבנקאית. מכתב הערבות קבע, בין השאר, כי דרישה למימוש הערבות תוכל להתקבל רק בין התאריכים 5.6.1994 ו-15.6.1994, וגם זאת, בתנאי שהמערערים יצהירו על המחאה מוחלטת של כל זכויותיהם במקרקעין לבנק. תנאים אלה עמדו, כאמור, בניגוד להסדר שנקבע בהסכם המקורי, אשר קבע כי הערבות הבנקאית תחול עד ליום מסירת הדירות, ותהא בלתי מותנית.
5. בעקבות החתימה על הנספח השני, רשם המשיב, בתאריך 25.7.1993, משכנתא על כל המקרקעין, וזאת למרות שלא נמסרה לו הסכמת הבנק להמצאת מכתבי החרגה עם השלמת הדירות. בתאריך 28.4.1994, חתמו התובעים על מסמך, המאשר כי הם מסכימים להפחתת גובה הערבות המעודכנת לסך של 480,000 דולר. בתאריך 15.6.1994 פגה, למעשה, הערבות הבנקאית שניתנה, כך שהמערערים נשארו ללא כל בטוחה בנקאית להבטחת התחייבויות הקבלן. נוכח זאת, הציע המשיב למערערים, כי האחרונים יסכימו להפחתת גובה הערבות בשלישית, הפעם ל-280,000 דולר, בתמורה להארכת תוקפה של הערבות. המערערים הסכימו לכך וחתמו, בתאריך 29.10.1995, על מכתב שמאשר זאת, אך בסופו של דבר הבנק סירב להאריך את תוקף הערבות הבנקאית.
6. במהלך החודשים אוקטובר ונובמבר 1995 נתגלע בין המערערים לבין הקבלן סכסוך, שנגע לדרישתו של הקבלן, כי המערערים ירשמו הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות של הקבלן, למרות שדירותיהם של המערערים לא נמסרו להם. לעניין זה המליץ המשיב למערערים לחתום על הערות האזהרה, אף ללא קבלת הדירות לידיהם. בעקבות זאת פנו המערערים לעו"ד יעקב אמיתי ז"ל, וזה המליץ להם להתנות את החתימה על הערות האזהרה במסירת חלק מן הדירות. ואכן, בין היתר בשל יישומה של עצה זו, נמסר למערערים, בתאריך 8.12.1995 (כשנה לאחר המועד המוסכם בהסכם המקורי), בניין דירות אחד, שהכיל 9 מתוך 17 הדירות שבנייתן נסתיימה. בתאריך 29.2.1996 הודיעו המערערים לקבלן כי הם מסכימים לקבל לידיהם גם את יתרת שמונה הדירות, למרות שבנייתן לא הושלמה, אך הדבר לא הסתייע.
7. בתאריך 17.3.1996 מונה למקרקעין כונס נכסים (להלן: הכונס). כונס הנכסים תפס מכוח הבטוחה את החזקה בכל המקרקעין, ובמסגרת זאת גם ב-17 הדירות, בלא הבחנה בין הדירות שבנייתן נסתיימה, והדירות שעודן בתהליכי בנייה. בתאריך 28.7.1998 הושג הסכם פשרה, לפיו הבנק ישחרר מן המשכנתא את 17 הדירות למערערים, בתמורה לתשלום בסך של 272,000 דולר. המערערים נאלצו, בסופו של דבר, לממן מכיסם גם את השלמת בניית שמונה הדירות שנותרו, בעלות כוללת של 118,000 דולר. השתלשלות אירועים זו היא שהובילה להגשת תביעת הרשלנות כנגד המשיב.
טענות הצדדים ופסק דינו של בית המשפט המחוזי
8. המערערים טענו בפני בית המשפט הנכבד קמא, כי המשיב התרשל בתחומים הבאים: בחירת הקבלן; שעבוד הדירות לבנק, בלא לעדכן את מנגנון הערבות הבנקאית; רישום המשכנתא לבנק, אף ללא מכתב ההחרגה; קבלת ערבות בנקאית מותנית, בניגוד לנאמר בהסכם המקורי; עצתו של המשיב למערערים, לחתום על הערות האזהרה אף ללא קבלת הדירות לחזקתם, ולבסוף, גם פקיעת הערבות, אשר אילצה את המערערים להוריד את גובה הערבות הבנקאית ל-280,000 דולר. המשיב, לעומתם של המערערים, כפר בטענות ההתרשלות כולן. יש לציין כי המערערים ביקשו למעשה סכום פיצוי כולל של 1,393,214 דולר.
9. בית המשפט הנכבד קמא קבע, כי המשיב אכן התרשל כלפי המערערים, בתחומים הבאים: בחירת הקבלן; שעבוד המקרקעין לטובת הבנק, מקום בו לא הומצא מכתב החרגה; המצאת הערבות הבנקאית, בתנאים שלא תאמו את ההסכם המקורי; אי-חידוש הערבות הבנקאית, עובר לפקיעתה, ולבסוף, גם עצתו של המשיב למערערים, לחתום על הערות האזהרה למרות שלא קיבלו לידיהם את 17 הדירות. בתוך כך, נקבע כי במצב שהיה נוצר, לולא התרשלותו של המשיב, היו המערערים מקבלים לידיהם, עובר למינוי כונס הנכסים, מכתבי החרגה בנוגע לתשע הדירות שבנייתן נסתיימה, ובנוסף, היתה להם האפשרות לממש את הערבות הבנקאית, בגין נזקיהם שנוצרו מאי-קיום התחייבויות הקבלן.
10. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, בית המשפט הנכבד קמא קבע כי על המשיב לפצות את המערערים, בגין נזקיהם הבאים:
(א) השלמת בניית שמונה הדירות שבנייתן טרם הסתיימה, ותיקון הליקויים שנמצאו בהם - בסכום של 118,000 דולר.
(ב) אובדן דמי שכירות בגין התקופה שבה לא נמסרו חלק מן הדירות, עד למינוי כונס הנכסים, בניגוד להסכם המקורי - 127,400 דולר.
הערה: יש לציין כי בית המשפט המחוזי הנכבד לא כימת במדויק סכום זה, אלא הוא קבע שיש לפצות את המערערים בגין כל הנזקים שארעו בגין העובדה שהקבלן לא עמד בכל התחייבויותיו (ראו: עמוד 22 לפסק הדין). הסכום שצוין לעיל נובע מהחישוב שערכו המערערים לעניין שכר הדירה בדירות הנ"ל, שאותו אקבל בהמשך.
(ג) אובדן דמי השכירות על כל 17 הדירות, בתקופה שבין מינוי כונס הנכסים ועד למועד עריכת הסכם הפשרה לשחרור הדירות (28.5 חודשים) - סה"כ 314,925 דולר (לפי מפתח של 650 דולר בממוצע עבור דמי שכירות לדירה, לכל חודש).