השופט א' רובינשטיין:
א. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט עמית) מיום 20.6.07 בתיק ת"א 808/03 ובתיק ת"א 1572/00. ענייננו במערכת היחסים הסבוכה בין מוכר נכס, קונה-לווה ובנק-מלוה, בשלב בו מושכנה הזכות החוזית לרכישת הנכס אולם טרם נרשמה משכנתא.
רקע
ב. רומיה (להלן גם המנוחה) וחיים דיפני, עליהם השלום (בפסקי הדין קמא קרויה המשפחה ציפני), היו הבעלים הרשומים של בית צמוד קרקע בקריית אתא (להלן הבית או הנכס). עם פטירת חיים בשנת 1992, הועבר חלקו בבית בירושה לבנו אברהם, המשיב 7, לאחר שרומיה ושאר ילדיה הסתלקו מחלק זה לטובתו. בתאריך 11.2.94 נחתם הסכם בין רומיה לבין בנה אברהם ואשתו מאירה, המשיבה 8 (להלן גם בני הזוג דיפני), לפיו מכרה להם רומיה את חלקה בבית תמורת 90,000 ש"ח. ההסכם נערך על-ידי עורך דין גרי אביבי, המשיב 2. לפי ההסכם, התחייבה רומיה לסלק את המשכנתא הרשומה על הנכס עד לתאריך 1.3.94, ואילו אברהם ומאירה התחייבו לשלם תשלום ראשון על סך 70,000 ש"ח עד לתאריך זה; את היתרה התחייבו לשלם עד ליום 31.7.94, במשרדו של אביבי בלבד, בכפוף לפינוי הבית ומסירת ההחזקה בו לאברהם ומאירה.
ג. ביום 6.3.94 נרשמה הערת אזהרה לטובת אברהם ומאירה על חלקה של רומיה בבית; בחודש יוני 1994, בהתאם להתחייבותה של רומיה, סולקה המשכנתא; ביום 31.7.1994 פינו אברהם ומאירה את דירתם הקודמת אותה מכרו, ועברו לדירה שכורה; הבנק אישר לאברהם ומאירה "לגרור" לבית הלוואה שרבצה על דירתם הקודמת, וביום 9.8.94 חתמה רומיה על כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק לאחר שתירשם הבעלות בנכס על שמם של בני הזוג, ומכוחו נרשמה לבנק הערת אזהרה. מאז קיבלו בני הזוג 3 הלוואות נוספות לשם שיפוץ והרחבת הבית, שבעבורן מישכנו הן את זכויות אברהם בנכס מכוח ירושת אביו והן את זכויות בני הזוג מכוח הסכם המכר (כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לא ברור אם בפועל נרשמה משכנתא על חלקו של אברהם מכוח ירושת אביו אם לאו, אולם למצער נקבע, כי נוכח התחייבותו של אברהם רשאי היה הבנק לעשות כן). לגבי כל אחת מהלוואות אלה חתם עו"ד אביבי, בשמה של רומיה, על כתבי התחייבות נוספים לטובת הבנק, ועל יסוד אלה נרשמו על שם הבנק 3 הערות אזהרה נוספות. סך הכסף אותו קיבלו בני הזוג דיפני מהבנק ולא החזירו, עומד על 945,087 ש"ח, נכון ליום 28.8.03 (לפי החלטת השופט עמית מיום 5.4.05).
ד. עבודות השיפוץ הסתיימו באמצע שנת 1996. הבית כמעט והכפיל את שטחו - מ-90 מטרים רבועים ל-150 מטרים רבועים, ובני הזוג וילדיהם עברו להתגורר בו יחד עם רומיה, אשר נשארה בבית עד ליום פטירתה. בסוף אותה שנה הפסיקו בני הזוג לפרוע את ההלוואות; אז החל הבנק לפעול למימוש המשכון, והחלה סדרה של הליכים משפטיים. הסבב הראשון של ההליכים המשפטיים נסתיים ואילו אנו נמצאים כעת בשלהי הסבב השני, הכל כפי שיפורט בהמשך.
ה. ביום 29.5.02, כשהיתה מאושפזת בבית החולים וכשבועיים לפני שנפטרה, ערכה רומיה צוואה, בה ציוותה להוריש את רכושה לנכדיה, ילדיהם של אברהם ומאירה - אוהד ועדן (המערערים 2 ו-3 בהתאמה); בין היתר נקבע בצוואה, כי הסכם המכר בינה ובין אברהם ומאירה בטל, כיון שהאחרונים לא שילמו סכום כסף כלשהו לפיו. ביום 14.6.02 הלכה רומיה לעולמה.
הסבב הראשון של ההליכים המשפטיים
ו. בתאריך 23.11.97 הורה ראש ההוצאה לפועל, לבקשת הבנק, על מינוי בא כוחו של הבנק ככונס נכסים על הבית, וביום 27.9.98 ניתן צו פינוי; ביום 31.1.99 הגישה רומיה בקשה לעיכוב הפינוי והבקשה נדחתה ביום 14.2.99; בקשה נוספת לראש ההוצאה לפועל נדחתה גם כן ביום 28.2.99. ביום 19.4.99 הוגשה בקשת רשות ערעור מטעם רומיה על החלטת ראש ההוצאה לפועל לבית המשפט המחוזי בחיפה (בר"ע 342/99). בבקשה נטען לראשונה, בתצהירו של אברהם, כי התמורה בגין מכירת חלקה של רומיה בבית טרם שולמה ועל-כן הזכויות טרם הועברו לו ולאשתו, והבנק אינו יכול לממש את הנכס; לא נטען, בשלב זה, כי החוזה בטל נוכח אי התשלום. בקשת רשות הערעור נתקבלה, ואילו הערעור נדחה לגופו ביום 14.11.00. נקבע (מפי השופט ג'ובראן), כי המשכון על זכותם של בני הזוג לבעלות והחזקה בדירה תקף, וגם אילו הסכימו רומיה ובני הזוג על ביטול ההסכם ביניהם, הדבר היה כפוף לשעבוד הזכויות לטובת הבנק מכוח הסכמי ההלוואות.
ז. ביום 18.11.04 התקבלה רשות הערעור שהגישה רומיה (אשר בינתיים כאמור הלכה לעולמה) על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (רע"א 9182/00, מפי השופט, כתארו אז, ריבלין, ובהסכמת השופטות פרוקצ'יה וחיות; להלן עניין דיפני הראשון). נקבע, כי הבנק אינו רשאי להיפרע במישרין מן הדירה, בין אם החוזה בין רומיה לבין בני הזוג בוטל ובין אם לאו. זאת, בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק משכן, פ"ד נו(5) 593 (להלן עניין שטיינמץ); שם נקבע, כי במקרה בו נרשם משכון לטובת הבנק על זכויות קונה בנכס, ואילו הבעלות בנכס לא הועברה לבסוף לידי הקונה, עומדות בפני הבנק שתי אפשרויות למימוש המשכון: הראשונה, מכירת הזכות החוזית לצד שלישי (לפי סעיף 17 רישא לחוק המשכון בשילוב סעיף 18). השניה, כניסה בנעליהם של הקונים ותביעה מהמוכר להעביר את הבעלות בנכס לבנק (לפי סעיף 17(4) לחוק בשילוב סעיף 20). אין אפשרות, כך נקבע בעניין שטיינמץ, לבנק להיפרע מהנכס עצמו, שכן כל שעומד לו הוא משכון על הזכות החוזית, ולא משכנתא על הנכס עצמו. לבסוף צוין, כי טענות הבנק לפיהן ההסכם לא בוטל מצריכות קביעות עובדתיות בהליך נפרד, וגם מסיבה זו אין לאפשר לבנק לממש במישרין את הבית. סמוך למתן פסק הדין, ניתן כנגד אברהם צו כינוס נכסים.
הסבב השני של ההליכים המשפטיים
ח. ביני לביני, בתאריך 30.11.00 הגישה רומיה תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 1572/00), בה עתרה לפסק דין הצהרתי לפיו הסכם המכר - בטל. נטען בין היתר, כי בני הזוג דיפני לא שילמו את מלוא הסכום עבור חלקה של רומיה בבית ועל כן חוזה המכר בטל, וכן כי כתבי ההתחייבות עליהן חתמה, בעצמה או על-ידי עו"ד אביבי, כלפי הבנק, חסרי תוקף. בתאריך 1.9.03 עתר הבנק לפסק דין הצהרתי לפיו הוא רשאי לממש את הבית ולפרוע את חובם של בני הזוג (ת"א 808/03).
ט. בתאריך 20.6.07 פסק בית המשפט המחוזי (השופט עמית), כי הסכם המכר לא בוטל - "סיפור ביטול ההסכם... לא היה ולא נברא, אלא משל וחלום היה" (ע' 17 לפסק הדין). כן נדחתה טענת המערערים, לפיה ההסכם בוטל בשל אי-העברת הכספים מטעם בני הזוג: ראשית נקבע, כי מדובר בטענה כבושה שהועלתה זמן רב לאחר שהחלו לאחר הליכי הפינוי; שנית נקבע, כי רומיה חתמה על כתבי ההתחייבות (בין אם בעצמה ובין אם על-ידי בא כוחה) - ארבעה במספר - לאחר המועד בו אמור היה להשתלם לה הסכום עבור המכירה, ואילו באמת ובתמים היתה מעוניינת בסכום, לא היתה חותמת על כתבי ההתחייבות; שלישית נקבע, כי טענת אברהם ומאירה, לפיה היתה רומיה זקוקה לכסף כדי להיכנס לבית אבות, אינה אמינה ואינה נתמכת בדבר; כן נקבע לעניין זה, כי אם רומיה אכן ראתה את ההסכם כבטל ונזקקה כאמור לכסף, סביר יותר שהיתה מוכרת את זכויותיה בנכס לאדם אחר תמורת הכסף, מאשר מאפשרת לאברהם ולמאירה להתגורר בנכס. מכל הטעמים הללו נקבע, כי הסכם המכר לא בוטל, וכי ספק אם היתה כוונה מתחילה לממש את התמורה בגין העברת הנכס (ע' 15 לפסק הדין). מעבר לצורך צוין, כי אף אם ביקשה רומיה לבטל את ההסכם, לא היתה יכולה לעשות כן נוכח התחייבויותיה כלפי הבנק, אלא לכל היותר לתבוע את אברהם ומאירה לקיימו. עוד נקבע, כי ניכר שמטרתו האמיתית של הסכם המכר היתה נטילת הלוואות מהבנק, ולמעשה הוסכם מתחילה בין הצדדים, בדברים שלא באו על הכתב, שרומיה תישאר בבית עד יומה האחרון (ע' 19 לפסק הדין).
י. אשר לצוואה נקבע כך:
"איני יכול שלא להרהר באשר למידת צלילותה של אשה חולה בת 92, עיוורת ואנאלפבתית, כשבועיים לפני מותה, צוואה שלא נערכה בפני עורך דין או נוטריון" (ע' 16 לפסק הדין).
בהמשך לכך צוין:
"ציפני (אברהם ומאירה) טענו בסיכומיהם, שרומיה לא הבינה בשנת 1994 על מה היא חותמת ולשם מה נועדו יפויי הכוח וכתבי ההתחייבות. תמהני, כיצד ניתן להעלות טענה זו, ובאותה נשימה לטעון כי שמונה שנים מאוחר יותר, בשנת 2002, כשבועיים לפני פטירתה, היתה רומיה בשיא צלילותה והבנתה כדי להורות ולהצהיר בצוואה כי ביטלה את הסכם המכר".
בנוסף, נדחתה תביעת העיזבון לדיירות מוגנת מכוח 33 לחוק הגנת הדייר, תשל"ב - 1972, או לדיור חלוף מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז - 1967. כך, כיון שהנכדים אינם זכאים להירשם כבעלים של הקרקע, ואילו אברהם ומאירה ויתרו על הגנות הסעיפים הללו בשטרי המשכנתא.
יא. אשר לבקשת הבנק לרדת במישרין אל הבית מבלי רישום משכנתא נקבע, כי נוכח פסיקת בית המשפט העליון בסוגיה הכללית, ונוכח הקביעה בעניין דיפני הראשון בפרט, אין לאפשר זאת. עם זאת הרחיב בית המשפט באשר לטעמים התומכים בעמדת הבנק וסיכם: