ע"א
בית המשפט העליון
|
7231-10
17/10/2012
|
בפני השופט:
1. כבוד המשנה לנשיא מ' נאור
2. א' חיות
3. י' עמית
|
| - נגד - |
התובע:
1. תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא
2. ע"ש יהודה גפן זצ"ל
עו"ד שמואל גרוסמן
|
הנתבע:
עיריית קרית אתא
עו"ד יוסף סגל
עו"ד יגאל גרוסמן
|
| פסק-דין |
השופט י' עמית:
מירוץ ההתיישנות בנאמנות קונסטרוקטיבית ביחסי מוכר-קונה מקרקעין מתחיל עם הפרת הנאמנות או הכפירה בנאמנות. מתי נראה את הנהנה כמי שיודע אודות ההפרה או הכפירה בנאמנות? בכך עוסק הערעור שלפנינו.
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ש' שטמר), בגדרו נתקבלה תביעת המשיבה (להלן: העירייה) לפסק דין הצהרתי בדבר זכאותה להירשם כבעלת זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 11017 חלקה 44 שברחוב המייסדים 13 בקרית אתא (להלן: המקרקעין).
1. המערערת היא עמותה רשומה בשם "תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש הרב יהודה גפן זצ"ל" (להלן: המערערת או האגודה). בשנת 1954, בגלגולה הקודם כאגודה עותמאנית, התקשרה המערערת בהסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), לפיו הוקנו לה זכויות חכירה במקרקעין. מטרת החכירה כפי שנקבעה בהסכם החכירה היתה "הקמת בנין לשימוש בתור תלמוד תורה". בסמוך לאחר רכישת הזכויות בנתה המערערת בניין בן שתי קומות, ולאורך השנים ניהלה בו בית ספר וגן ילדים.
ביום 31.8.1965 התקשרה האגודה עם המועצה המקומית כפר אתא (אשר לימים הפכה לעיריית קרית אתא) בהסכם המעביר לעירייה את זכויות החכירה (להלן: ההסכם). בתמורה, התחייבה העירייה, בין היתר, לבנות בניין נוסף לשתי כיתות נוספות בתוך שנה מיום חתימת החוזה, ולבנות על חשבונה מדי פעם ובמידת הצורך מבנים נוספים לשם הרחבת בית הספר. האגודה התחייבה להעביר את זכויות החכירה על שם העירייה בתוך שלשה חודשים מיום חתימת החוזה. ניהול הנכס, לרבות בנושאי לימוד וחינוך, נותר בלעדית בידי האגודה והוסכם כי הנכס ישמש אך ורק לתלמוד תורה או ישיבה של זרם החינוך העצמאי של אגודת ישראל.
האסיפה הכללית של האגודה חזרה ואישרה את ההסכם בשנת 1968, אך הזכויות לא נרשמו על שם העירייה. במהלך שנות השבעים נשלחו מכתבים מטעם העירייה בהם נדרשה האגודה למלא אחר חלקה בהסכם ולהעביר את הזכויות על שם העירייה, שאם לא כן תיאלץ העירייה לנקוט בהליכים משפטיים מתאימים. אלא שבעקבות מכתבי ההתראה לא נעשה דבר, והזכויות נותרו רשומות על שם האגודה.
2. בשנת 2008 הגישה האגודה תביעה בבית משפט השלום נגד העירייה לסילוק יד מהמקרקעין. במקביל, פנתה העירייה לבית המשפט המחוזי והגישה המרצת פתיחה, בה עתרה לסעד הצהרתי לפיו היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות בנכס. בית משפט קמא קיבל את תביעתה, ועל פסק דינו מוגש הערעור שלפנינו.
ההליכים בבית משפט קמא
3. בתגובה להמרצת הפתיחה, וטרם השיבה לגופם של דברים, הגישה המערערת בקשה לדחיית התובענה על הסף מחמת התיישנות. בהחלטתו מיום 30.3.2009 דחה בית משפט קמא את בקשת המערערת. נקבע, כי מאחר שמדובר בתביעה לאכיפת זכות במקרקעין, הרי שתקופת ההתיישנות היא 25 שנה, בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות או החוק). זכותה של העירייה להעברת הבעלות בזכויות החכירה היא זכות קניינית שביושר, המקימה בין הצדדים יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית. לכן, ובהסתמך על הלכת ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003) (להלן: עניין צימבלר) תביעת הקונה [במקרה דנן - העירייה] אינה מתיישנת עד שהמוכר מפר את הנאמנות. במקרה דנן, כך נקבע, כפירת הנאמן החלה רק בשנת 2008, עם הגשת התביעה של האגודה לסילוק ידה של העירייה בנכס. בית משפט קמא דחה את טענת האגודה כי אי העברת הזכויות על שם העירייה ואי מתן מענה מצדה למכתביה של העירייה מהווים הוכחה לכך שהעירייה היתה מודעת להפרת ההסכם. זאת, באשר על הנאמן להביא לידיעת הנהנה את דבר ההפרה; וכי בהעדר התכחשות מצד האגודה לזכותה של העירייה - אין לומר כי נתמלאה הדרישה ליידוע העירייה.
4. בפסק דינו, דחה בית משפט קמא את התביעה ובנושא ההתיישנות הפנה להחלטתו בבקשה לדחייה על הסף. ואלה הן, בקליפת אגוז, קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא, לאחר ניתוח חומר הראיות, לרבות עדויות הצדדים ותכניות תיק הבניין:
(-) ההסכם שנכרת בין האגודה לבין העירייה הוא הסכם בר תוקף;
(-) התחייבויות הצדדים לא היו בגדר "חיובים שלובים" המאפשרים לצד להסכם לעכב את ביצוע חלקו על פי החוזה אם הצד השני לא קיים את חיוביו, ולפיכך גם אם לא התקיים התנאי של בניית הכיתות על ידי העירייה, האגודה לא הייתה רשאית להימנע מהעברת הזכויות על שם העירייה.
(-) לא ניתן לקבוע אם העירייה אכן בנתה כיתות נוספות במבנה נוסף, אך נוספו כיתות בתוך המבנה עצמו על ידי חלוקת כיתות גדולות במחיצות גבס, וככל הנראה הוספו כיתות בתוך הבניין עצמו. מכל מקום, לאורך השנים האגודה לא ראתה בכך הפרה של ההסכם;
(-) האגודה החזיקה במבנה ונתנה זכות שימוש או השכירה את המבנה בעשר השנים האחרונות לתלמוד תורה אחר. העירייה מעולם לא החזיקה בנכס ואף לא הייתה אמורה להחזיק בו על פי ההסכם.
(-) העירייה תחזקה את המבנה לאורך השנים: שיפוצים, תיקונים, הצבת מתקנים שונים, ונשאה במשכורות של אנשי השירות כמו מזכירות ושרתים - כפי שעולה גם מעשרות פניות, דרישות ובקשות של מנהל המוסד החינוכי בנכס לביצוע תיקונים ושיפוצים בנכס - וכך נהגה ככל הנראה עם יתר המוסדות החינוכיים בעיר;
(-) האגודה מעולם לא ביטלה את ההסכם, אלא שמרה לעצמה את הזכות לפנות לעירייה בכל צרכי התחזוקה, לרבות הוספת כיתות ככל שתידרשנה.
5. סופו של דבר, שבית משפט קמא קבע כי יש לעירייה זכות לרשום את זכויות החכירה במקרקעין על שמה. עם זאת, הודגש כי המשך הניהול של הנכס יתבצע בהתאם למפורט בהסכם בין העיריה לבין האגודה משנת 1965, כך שזכות הניהול שמורה לאגודה.
מכאן הערעור שלפנינו.
עיקר טענות המערערת