השופטת א' חיות:
ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופט א' יעקב), אשר הורה למדינת ישראל (להלן: המדינה) לשלם לחברת הירקון 244 בע"מ (להלן: חברת הירקון או החברה) דמי שימוש ראויים בגין שימוש בשטחים נושא המחלוקת כהגדרתם בסעיף 3 להלן, אותם רכשה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל).
הרקע העובדתי
1. בשנת 1966 נחתם בין חברת הירקון, שהייתה אז חברה עירונית בבעלות בנק טפחות, הסוכנות היהודית ועיריית תל-אביב, ובין המינהל הסכם למכירת חלקות קרקע הממוקמות צפונית לירקון ומערבה לכביש חיפה. החלקות, בשטח כולל של כ-1,444 דונם, פורטו בנספח ב' להסכם (להלן בהתאמה: המקרקעין ו-הסכם 66). כמחצית מן המקרקעין היו תפוסים על ידי שדה התעופה דב הוז (להלן: שדה דב), שהינו בחלקו אזרחי ובחלקו צבאי ונראה כי ברקע ההסכם עמדה תוכנית לפנות את שדה דב ולהקים שדה תעופה חלופי במקום אחר, אלא שתוכנית זו לא יצאה אל הפועל ושדה דב ממשיך לפעול במקום גם כיום.
סוגיית החלקות שהיו תפוסות כבר אז על ידי שדה דב, הוסדרה בהסכם 66 כך:
"5. (א) בעת חתימת חוזה זה, חלקים מתוך החלקות תפוסים ע"י מחזיקים שונים ולכן על אף האמור אחרת בחוזה זה, הרי המינהל ימסור חזקה לחברה רק על השטחים הפנויים, ובאשר לשטחים המוחזקים כאמור ימסור המינהל לחברה רשות לעלות על הקרקע ולנהוג בה מינהג בעלים לכל דבר, בכפיפות לזכויות של המחזיקים כפי שהן קיימות בעת חתימת חוזה זה, והמינהל לא יעניק בשום פנים ואופן שום זכות נוספת על הזכויות הקיימות.
...
(ג) החברה רשאית, לפי שיקול דעתה, שלא לקבל את הבעלות והחזקה בשטחים, התפוסים ע"י שדה התעופה שדה דב... המצויים בתחום החלקות, (להלן בסעיף זה "השטחים") ואשר לא יפונו מהמחזיקים בהם עד למועד שיקבע בהסכם זה להעברת הבעלות והחזקה בשטחים האמורים לחברה... לא קבלה החברה הבעלות והחזקה בשטחים כאמור, לא תהא החברה חייבת בתשלום כלשהו בגין אותם שטחים, ובלבד שהודיעה על כך בכתב למינהל לפני המועד שנקבע להערכת אותם שטחים. פונה שטח מהשטחים או הוסרו ההגבלות כאמור תהא החברה חייבת לקבל והמינהל יהיה חייב להעביר את השטח שפונה או שבגינו הוסרו ההגבלות מיד לאחר פנויו או הסרת ההגבלות, ובלבד שהאמור יהי[ה] תוך 15 שנים מתאריך חתימת הסכם זה."
עוד נקבע בהסכם 66 כי הבעלות והחזקה במקרקעין יועברו לידי חברת הירקון בשלושה שלבים, על פי השטחים שפורטו בסעיף 7 להסכם ובנספחיו. כמו כן הוסכם כי המינהל ירשום את המקרקעין על שם חברת הירקון בכל שלב "עם התשלום האחרון ע"י החברה למינהל בגינו ובתנאי שהחברה מלאה בעת הנדונה אחרי כל התחייבויותיה בגין אותו שלב...". השלב הראשון שנקבע בהסכם 66, על פיו היה על המינהל להעביר לבעלותה של החברה כ-215 דונם, בוצע במלואו. ואולם השלב השני, במסגרתו התחייב המינהל להעביר לחברה כ-619 דונם נוספים, לא הושלם בשל מחלוקות שהתגלעו בין הצדדים בנוגע לחלקות אותן רשאית החברה לרכוש על בסיס התמורה שכבר שולמה. ביום 12.8.1979 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף אשר נועד להסדיר את המחלוקות האמורות והוסכם בו על "שינויים ב'הסכם המקורי'" (להלן: הסכם 79). על פי הסכם זה בוטלו חלק מן הסעיפים בהסכם 66, ובהם סעיף 5 הנ"ל, והחברה שוחררה מהתחייבויותיה לרכישת חלק ניכר מן החלקות התפוסות. כמו כן ניתנה לחברת הירקון אופציה לרכוש חלקות שנכללו בהסכם 66 וטרם נמכרו לה, ובסעיף 10 להסכם נקבע כי "המינהל מאשר בזה כי מכר לחברה או לפקודתה 252.870 דונם המפורטים בנספח 'ד' של הסכם זה" וכי המינהל מתחייב "להעביר את הנכסים הנ"ל על שם החברה או לפקודתה בלשכת רישום המקרקעין."
2. בהתאם להתחייבות זו, העביר המינהל בשנת 1982 232.877 דונם על שם החברה אך בכך לא באו המחלוקות בין הצדדים לסיומן ולאחר כשמונה שנים, בשנת 1990, נחתם הסכם שלישי שנועד להסדיר באופן סופי את מערכת הזכויות והחובות של הצדדים ואת ההתחשבנות ביניהם ולהבטיח את רישום החלקות שטרם נרשמו על שם החברה לפי הסכם 79 (להלן: הסכם 90).
במבוא להסכם 90 הוצהר כדלקמן:
"הואיל ובין המינהל לחברה נחתמו שני הסכמים... שעניינם רכישת מקרקעין ואפשרות לרכישת מקרקעין מהמינהל לחברה (המקרקעין שנרכשו על ידי החברה והמקרקעין לגביהם ניתנה אפשרות לחברה לרוכשם יקראו להלן - 'כלל המקרקעין');
והואיל וחישוב סכום התמורה שעל החברה לשלם למינהל נעשה בהסכמים האמורים על בסיס הנחה לפיה החברה תהא רשאית לרכוש את כלל המקרקעין על מנת לאפשר תכנון מקיף לגבי כלל המקרקעין וביצוע עבודות בניה בהם לאחר הסרת כל הגבלות הבניה שהיו קיימות אותה עת;
והואיל והחברה טענה כי שילמה את התמורה עבור חלק המקרקעין שרכשה מתוך כלל המקרקעין (להלן - 'חלק המקרקעין') על בסיס ההנחות האמורות;
והואיל והוברר לצדדים כי לא ניתן לפנות את הגורמים המצויים בכלל המקרקעין וכי לא ניתן להסיר את מגבלות הבניה ביחס לחלק המקרקעין, וכפועל יוצא מכך התמורה אשר שולמה על ידי החברה עבור חלק המקרקעין עולה על שוויו של חלק המקרקעין בעת רכישתו ולכן קיים צורך ליצור התאמה בין הסכום ששולם על ידי החברה למינהל עבור חלק המקרקעין לבין שוויו;
והואיל והצדדים הסכימו לא להמשיך בביצוע ההסכמים האמורים...".
בגוף ההסכם הצהיר המינהל כי "התמורה ששולמה על ידי החברה עבור חלק המקרקעין, כאמור במבוא להסכם זה, מהווה תמורה מלאה גם עבור העברת הזכויות לחברה על פי הסכם זה" וכי "בהתאם לכך שילמה החברה למינהל את מלוא התמורה בגין התחייבויותיו כלפי החברה על פי הסכם זה והחברה אינה חייבת לשלם למינהל, בכל דרך שהיא, כל סכום נוסף או תמורה אחרת כלשה[י] עבור הזכויות המוענקות לחברה על ידי המינהל בהסכם זה" (סעיף 7 להסכם). עוד נקבע כי על המינהל "לגרום בהקדם האפשרי לרישומה של החברה כבעלת זכויות הבעלות במקרקעין המתוארים בנספח ד' להסכם [79] כאמור בו" (סעיף 9(א) להסכם).
3. השטחים נושא הערעורים שבפנינו - 12.439 דונם - הינם חלק מחלקות 243 ו-246 בגוש 6634 בתל-אביב (ששטחן הכולל הוא כ-50 דונם) ועליהם, בין היתר, משתרע שדה דב (להלן: השטחים נושא המחלוקת). במסגרת השלב השני של הסכם 66 אמורים היו שטחים אלה לעבור על שם החברה, אך בשל המחלוקות שהתעוררו בין הצדדים הדבר לא התבצע. עם זאת בהסכם 79 נכללו השטחים נושא המחלוקת בגדר נספח ד' אשר בו פורטו, כאמור, המקרקעין אשר בגינם שילמה החברה תמורה ואשר המינהל התחייב להעבירם על שמה ובעקבות הסכם 90 אכן הועברו שטחים אלה על שם החברה, אך זאת רק בשנת 1996.
כשנה לאחר רישום השטחים נושא המחלוקת על שמה כאמור, הגישה חברת הירקון תביעה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד מדינת ישראל לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בהם (להלן: התביעה לדמי שימוש). המדינה מצידה הגישה בשנת 1999 תביעה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לביטול רישום השטחים נושא המחלוקת על שם חברת הירקון (ת"א 1962/99). בתביעתה טענה המדינה כי היא הבעלים של השטחים נושא המחלוקת, כי רישומם על שם חברת הירקון נעשה בטעות, וכי כנגד התמורה ששילמה החברה העבירה המדינה על שמה עוד בשנת 1982 ארבע חלקות בשטח כולל של 8.154 דונם (להלן: תביעת הבעלות). בהסכמת הצדדים, הושהה הדיון בתביעה לדמי שימוש עד למתן פסק דין בתביעת הבעלות, ובפסק הדין שניתן ביום 18.7.2007 דחה בית המשפט המחוזי (כב' השופט ע' בנימיני) את תביעת הבעלות וקבע כי טענת המדינה לפיה רישום השטחים נושא המחלוקת על שם חברת הירקון נעשה בטעות אין לה כל ביסוס וכי "המדינה לא הביאה ראיה כלשהי על ידי מי נעשתה הטעות וכיצד, ולא הובא לעדות האדם שעשה את הטעות על מנת שיעיד על כך שהרישום נעשה על ידו בטעות". בית המשפט הוסיף וקבע, אפוא, כי "המסקנה העולה ממכלול הראיות מצביעה על כך שסביר והגיוני יותר לקבוע כי [החברה] קיבלה את [השטחים] שבמחלוקת על פי דין, בהסתמך על ההסכמים עם המדינה, ולא בשל טעות". עוד נקבע כי "אין בפני בית המשפט ראיה ברורה בנושא ההתחשבנות בין הצדדים, באופן שניתן לדעת האם [החברה] שילמה עבור [השטחים] שבמחלוקת", אך הנטל להוכיח את הטענה בדבר היעדר תמורה מוטל על המדינה והיא לא עמדה בו. המדינה ערערה לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעת הבעלות (ע"א 8914/07) וביום 28.1.2010 ניתן בערעור פסק-דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (כב' השופטים א' פרוקצ'יה, א' רובינשטיין וע' פוגלמן), בו נקבע כי חברת הירקון זכאית ל-6.220 דונם מתוך השטחים נושא המחלוקת והמדינה ל-6.219 דונם מתוכם. עוד נקבע כי הצדדים יסכימו ביניהם באשר לפרטי הרישום במרשם המקרקעין והוא יתוקן בהתאם, וכי בכפוף לכך יעמוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעת הבעלות בעינו וטענות הצדדים בתביעה לדמי שימוש שמורות להם. טענות אלה אמורות היו להתברר בפני בית המשפט המחוזי מרכז (אליו הועבר הדיון בתביעה לדמי שימוש) וזאת על פי כתב-תביעה מתוקן שהגישה חברת הירקון ביום 2.12.2007,לאחר מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעת הבעלות. בתביעה זו תבעה החברה מן המדינה דמי שימוש בשטחים נושא המחלוקת החל מיום 5.5.1990 ועד ליום מתן פסק הדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ומע"מ, ובמסגרתה מינה בית המשפט מומחה מטעמו - השמאי עדי נאור (להלן: השמאי נאור) על מנת שיחווה את דעתו לגבי שיעור דמי השימוש הראויים.